标题：地产调控不能只按暂停键

　　文 | 张曙光

　　5月底有消息称，房产税试点或将向四、五个沿海城市扩围，但日期尚未能定，目前杭州（楼盘）、深圳（楼盘）等地已比较肯定会在试点范围之列。但北京（楼盘）、广州（楼盘）、大连（楼盘）、天津（楼盘）这些热门城市并没有被纳入这批扩围的试点之内。此前，随着“国五条”及其实施细则的出台，有关房地产市场调控再一次成为热门话题。

　　房地产调控中的博弈，一方面说明政策设计存在缺陷，另一方面也与特殊的货币机制有关。

　　越调越涨越控越高

　　国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》标志着“国五条”实施细则落地，该通知除了重申省长负责制，对省级政府稳定房价不力进行约谈和问责外，限购、限贷、税收三箭齐发，而各地的实施细则也赶在3月31日大限前陆续出台。

　　今年以来的房地产市场，面对十年内第九次房地产调控措施，先是呈现有涨有跌的结构性上涨格局，随后出现了普遍上涨的态势。以广州为例，3月广州新建商品住宅网签同比增长50.7%，环比增长60.3%，均价16817元/平方米，同比上涨34.9%。在赶末班车心态的激励下，3月深圳二手房成交量环比增加近4倍，为2006年以来次高点，同时深圳房价也在不断上涨。

　　一般商品房火爆，“小产权房”更火。深圳小产权房去年底每平方米4000元，春节后销售看好，涨到5500元，到3月8日有的涨到7000元，而附近的商品房都在2万元以上。小产权房的价格只有商品房的1/3，还可以分期付款，自然需求旺盛。

　　在“入学积分”和“国五条”细则的双重推动下，学区房也出现了上涨局面。深圳学区房的成交量和价格都突破了历史最高值，小户型更受青睐。一处44平方米的小户型低层成交价230万元，高层成交价250万元，单价高达5.7万元/平方米，堪比市面上大多数豪宅，甚至别墅的价格。北京更甚，学区周边频现天价房。3月底，毗邻清华、北大的华清嘉园一间37平方米的学区房叫价350万元，另外一处小学的学区房早已超过每平方米10万元的价格。学区房比非学区房均价贵1万元。

　　在楼市上涨的同时，土地市场也很火爆。北京、上海（楼盘）均出现了高溢价的土地成交。4月10日，浦东发展集团以37.75亿元拿下浦东唐镇新市镇12万平方米的住宅地块，溢价率65.43%，楼面单价1.82万元，创今年以来上海单价、总价最高记录。

　　4月11日，北京通州台湖地块公布招标结果，福州（楼盘）泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价中标，溢价率为112%，楼面价1.18万元/平方米。

　　可见，“国五条”及其实施细则落地后，土地市场和新楼市场仍然很火爆，但二手房市场近日有所跌落。

　　在房地产价格上涨的同时，墓地价格也在上涨，甚至直追市场楼价。北京、上海没有万元以下的墓地，北京成交量较大的墓地单价通常在5、6万元，位置好、面积大的墓地10多万元、上百万元的也不鲜见。深圳福地永安园A区27－29号墓地，从2010年的18.8万元上涨到今年的25.3万元，4年涨了6.5万元。

　　从1998年中国开始放开房地产市场，2002年即着手调控房价，10年过去了，可以说是10年调控，10年上涨，调控的措施越严厉，房价上涨得越厉害。房地产市场调控已经陷入了一个怪圈。

　　疗效不佳源于药不对症

　　房地产调控的效果不佳，甚至越调越涨，越控越高。具体原因多种多样，根本问题也显而易见。

　　首先，房地产市场的基本格局和态势是“卖方市场”，而且是一个被扭曲了的“卖方市场”。对于卖方市场，中国人并不陌生，在计划经济条件下，政府管制，商品短缺，供不应求，排队、票证、黑市，无所不用其极。结果是越管制越严重，而且短缺和过剩并存，造成极大浪费。但那时没有市场，计划价格不变，只能从短缺加剧上反映出来。

　　今天的房地产市场也是如此，不同的是有了市场，但政府还想管住价格，于是出现了越调控价格越高的情况；同时也出现了不少“鬼城”，白天鲜见人，晚上少见灯。

　　鄂尔多斯（楼盘）是有名的“鬼城”，且“空城鬼域”不只他一处，常州（楼盘）新城区、河南鹤壁新城、湖北十堰（楼盘）等，从南到北、从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城都称得上这一名头。改革开放以来，商品市场的“卖方市场”变成“买方市场”是靠放开市场，鼓励竞争，发展生产。房地产市场也得走这条路。

　　其次，用限购、限价的办法进行调控是药不对症。这种思维与当年的票证是一样的，不是宏观调控，而是政府管制，但管制从来都是管不住的。为什么出现了陕西的房姐、广东的房叔，一个人有十几套、甚至几十套住房。限制外地人购房，“我有两户口，一个外地，一个北京”，“我有两个身份证，一个用于当官，一个用于经商”，户籍管制的作用在哪里？“房多多”和“户多多”一样管不住。难道学区房的高房价与户籍制度没有关系吗？当然还有教育资源配置不合理的问题。与其管制不住，还不如早点取消管制，放开市场，加强管理。

　　事实上，早就应该进历史博物馆的户籍制度，现在还把它当作宝贝。用差别利率和税收来进行调控应当坚持，认真实施。

　　国务院办公厅日前发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》的通知，任务分式地提出明年要实施不动产统一登记制度。这是征收房地税的基础和前提，应当做好。不过，有些政策的实施可能与政策设计者的初衷相反。就以20%的个税来说，能不能抑制房价还是个问题。因为，20%的个税不一定是售卖者交纳，很多是加在了购买者的头上。这样，房价是跌了还涨了？

　　再次，从各地“国五条”实施细则的博弈来看，能否落实还是个问题。根源还在于其中的利益太大，不从根本上解决，只凭国务院的命令起不了多大作用。

　　据国外媒体综合国家统计局和财政部数据估算，2012年，中国房地产销售额6.4万亿元，交纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，交税合计1.1万亿元。银行房贷余额12万亿元，利息8400亿元，土地出让收入2.85万亿元，政府和银行从房地产获得的收入为4.79万亿元，占6.4万亿元的75%。这一估计有一个缺点，土地出让收入必须扣除征地成本，假定政府可以得到的部分占40%～60%，即1.14万亿～1.71万亿元，那么，政府和银行从房地产获得的收入为3.08万亿～3.65万亿元，占6.4万亿的48%～57%，其中政府占35%～44%。

　　可见，地方政府对来自房地产行业的收入高度依赖则是不争的事实。这么大的利益，地方政府决不会自动放弃，政策调控的效果必然大打折扣。正如有的人说，“国五条”只是给房地产摁了个“暂停键”。

　　由此看来，房地产调控的失败就在于就房地产论房地产，因此经常会出现头疼医头，脚疼医脚，甚至头疼医脚等调控怪象。问题虽然表现在房地产上，但根子却在体制上，调控政策有的选择和使用不当，有的并未针对问题的要害，执行起来步调也不一致。往往是按下葫芦起来瓢，不会解决问题，只能一而再、再而三地进行调控。看来，房地产调控需要有新思维。