标题：流动性趋紧将刺破楼市泡沫

楼市有没有泡沫？楼市泡沫何时破裂？

这不是新问题，却常有新说法。谢国忠日前表示，中国的房地产高点再也回不去了，未来5年内会跌50%；但不是暴跌，而是逐年下跌一些。地产大佬王石也表示，“目前中国房地产市场确实存在泡沫，而且泡沫不少”，但他认为，“短期内泡沫破裂不太可能，尤其是北京（楼盘）和上海（楼盘）等特大型城市的房价不会下降。”美国前财长亨利·保尔森在成都财富论坛上则干脆以美国次贷危机为鉴忠告中国，中国经济体量庞大，当前经济速度已经放缓，不建议继续进行财政刺激，而是应当及时处理房地产泡沫。

看来，楼市有泡沫，已无异议，争议的只是泡沫破裂的时间、方式和如何处置了。

在经过去年6月迄今长达一年多的持续上涨，特别是今年来M2和社会融资规模持续数月增加，并引发全国70个大中城市房价继续大幅攀升后，楼市泡沫何时破裂已开始牵动市场各方的心。

楼市泡沫真的会破裂吗？

楼市泡沫的膨胀并维持，需要宽松的流动性作支撑，而流动性一旦收紧，楼市泡沫必被刺破。很显然，现在的情况正在发生改变。央行日前发布的5月金融统计数据报告显示，5月人民币贷款增加6674亿元，远低于上月的7929亿元，同时也低于此前市场预期的8150亿元。不仅新增贷款显著下滑，5月社会融资规模也同样大幅下降至人民币1.19万亿元，较4月份减少约三分之一。

信贷规模、融资规模以及货币供应量同时下滑，是否意味着我国流动性正在出现逐渐收紧迹象？

看上去流动性并无过度收紧之虞，而且存量流动性依然处于高位。不过有两个因素，正在改变流动性格局。

一是受5月5日外汇局发布加强外汇资金流入管理新规以及5月中国出口数据疲软加重投资者对中国宏观经济担心的影响，特别是，美联储逐步收紧宽松货币政策的可能，对美元继续走强提供支撑，“热钱”流向正在发生微妙变化。最近，外国资金大举从泰国、印尼和菲律宾流出，引起当地股市暴跌。这种“热钱”流出新兴市场的态势是否会蔓延到中国？5月份外汇占款下降是否会成为一种趋势，进而影响央行对基础货币的投放？更需引起重视的是，日前召开的国务院常务会议明确表示，要优化金融资源配置，用好增量，盘活存量，更有力地支持经济转型升级，更好地服务实体经济发展。这意味着，无论是增量还是存量信贷资金，中央都不希望过多流入风险资产，金融应当在支持经济结构调整和转型升级中扮演更重要角色。显然，在政策影响下，新增贷款增速放缓，将成为常态；5月新增贷款规模下滑，或将成为流动性趋势变化的拐点；而房地产市场的资金环境也开始发生深刻变化。

另一个影响流动性特别是社会融资规模的因素，则是对影子银行的整顿。自从3月底银监会下发《关于银行业金融机构代销业务风险排查的通知》，重拳整顿银行理财产品以来，银行理财产品发行数量大幅下滑，非银行融资规模增长大受影响。与此同时，监管层对银行间市场非法债券交易的整治，暂停部分银行自营账户与理财账户之间的债券交易结算以及严厉打击农村银行的票据贴现贷款转移和回购活动，也都影响了社会融资规模的增长。

银行信贷和非银行融资曾是支撑楼市泡沫膨胀的两翼。如今两翼均面临收缩压力，即便开发商经过一轮“以价换量”的去库存，如今资金宽裕；各地“地王”频现的背后，也反映出开发商对未来房价继续看涨，但全社会流动性的变化，还是会对楼市走势产生深远影响。当“向增量开刀”的房产税征收思路已经明确、房产税开征不再对楼市泡沫构成威胁时，流动性的松紧趋势，将成为影响楼市泡沫的最重要因素。

在“2012年中国楼市泡沫终将破裂”的预测未能应验后，谢国忠再次对楼市泡沫破裂进行了大胆预测，这次预测能成功吗？其实，谢国忠的惊人之语，与其说是预测，不如说是警示。他通过大胆预测告诉世人，楼市泡沫破裂其实离我们并不远，或者早已开始。虽然仍有人坚定地认为，在经济增速下行压力加大的背景下，有关方面或将以降息来刺激经济，楼市泡沫破裂依旧遥远。但保尔森“不建议继续进行财政刺激，而是应当及时处理房地产泡沫”的话，还是应当听听。

制图：狄宪孔