标题：真正海外投资房地产的企业很少

　　中国现在出去投资相当于本土业务的产业衍生，份额占到本土业务量很小，万通在美国投的业务规模，连万通的 1/10都不到，万科现在也是本土业务为主，海外的业务最多占到 20%、30%，所以即使海外业务有什么闪失，对本土业务没太大影响。

　　目前，房企的发展是产业的延伸。比如万科在海外还做住宅，万通现在做纽约“中国中心”两万平方米，也会把它作为产品认真经营好。

　　中国房地产行业在海外投资绝大部分都是自己本土业务的需求，并且有互补，从战略延伸来考虑。国内目前真正在海外投资房地产的企业其实非常少，现在每年移民美国的人大概在五千人以内，也许其中会有两三千人去买房，这是跟移民配合的，跟当年日本大规模买房地产还不一样。

　　只要人民币升值脚步不停止，去美国投资房地产有很多经济的诱因。因为人民币海外购买资产成本是很低的。人民币现在是国内贬值，国外升值，这会推动国内的一部分企业在海外购置不动产，另外正好美国金融危机之后，不动产价格相对比较低，所以这样的投资趋势还会保持一段时间。但如果逆转，人民币贬值，美国经济开始好转，这种财务性的投资，将会出现一些风险。

　　比如我们当年决定在纽约做中国中心，是十块钱人民币差不多换一美元，现在是六块钱，对我们来说在美国做事压力就小很多，但如果反了，现在是三十元人民币换一美元，那我的压力就大了。

　　在两三年之内，人民币还可能继续升值，这对国内在海外投资有相当的动力。而美国的经济包括房地产开始往上走，我们去买东西就贵了。现在房地产在纽约相对还比较便宜，大家这个热情还会维持，但是时间因素都在变，有一天也可能会逆转。

　　从企业经营角度看，不需要保证也没人能保证每一次投资都成功，但也不能说每一次去海外的投资都不必要。既有成功的期待，也有风险，甚至是失败的准备，只有这样生意过程中才不影响你人生的快乐。