标题：下半年京城楼市将如何演绎 买房出手还是收手

　　2013年下半年正式开篇，回首过去的六个月：3月份“国五条”颁布，4月份地方调控措施出台，5月份房产税传言甚嚣尘上，6月“闹钱荒”……楼市似乎岌岌可危。但截至目前来看，实际的调控效果并不理想，楼市仍然我行我素、房价未见有任何松动迹象，无论是限价还是限购，总会被找到市场漏洞；开发商也似乎摸透了调控的脉络，再次开始大肆拿地扩张，而“日光盘”、排队买房、合同分拆等词汇仍然是楼市的常用词……下半年京城楼市将如何演绎？什么才是影响房价的真正原因？购房者是果断出手还是继续等待？《广厦时代》从最受关注的各个角度进行了深度解读，为读者还原一个真实的楼市，为下半年您的买房决策提供帮助。

　　二手房价格 下半年难现大涨大跌

　　2013年上半年里，二手房无疑是最受关注的焦点。在国五条出台前后，二手房成交量一度出现大涨大跌的现象。纵观整个上半年，二手房买卖在京城楼市中都扮演着尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房东与购房者纷纷上演了一出“抢过户”的大戏，成为了楼市今年上半年以来最为火热的话题。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2013年上半年，北京全市二手住宅网签总量达到了9.4万套，环比2012年下半年的网签量上涨了7%，同比2012年上半年同期的网签量更是大幅上涨了68%。

　　价格方面，上半年里，二手房成交均价约为2.9万元/平方米，达到历史最高位。但涨幅基本被遏制，已从1月份的5%回落至6月份的1.5%。

　　从区域来看，2013年上半年，二手住宅成交量成交占比最高的三个区域分别为：朝阳、昌平和海淀，三个区域的成交总量占到了全市二手房成交量的48%。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露：房山、昌平、延庆等新兴片区的二手房成交涨幅更加明显。这些区域最近几年新房成交比较集中，二手房买卖需求也在增加。另外，相对于其他中心城区而言，还处于价格洼地。

　　而对于下半年京城二手房价格的走向，胡景晖表示，由于多重政策因素的制约，二手房价格大涨大跌的可能性都比较小。

　　一方面，虽然楼市调控依旧从严，但是在新房供应量有限的情况下，刚需和改善的购房需求依旧会涌入二手房，尤其是核心区的二手房。

　　另一方面，也正是由于限购、限贷政策的严格执行，只要不发生大的政策变动，就不会出现像上半年3月份那样成交和价格双双暴涨的情况。因此，预计下半年的二手房价格会总体保持平稳，不会出现大的波动。

　　对于哪些类型的二手房最受欢迎，哪些类型的二手房比较难以出手，业内人士则表示，就成交数据来看，60-90平方米的中小户型成交最为频繁，部分片区90-120平方米的改善户型也很受欢迎，而140平方米以上的房源则比较难出售，其总价偏高，购房群体范围较小。

　　限价手段能否松绑

　　对房价影响很大

　　通过6月份的统计数据显示，北京的房价并没有被“限价”遏制，仍然上涨了几个百分点。这无疑动摇了买房人的观望决心：国五条北京细则出台后没多久，很多楼盘就因报批价格过高被限制取得预售证，不懂行的人们纷纷猜测房价可能进入下行通道，结果却是等来排队等房、价格被不断抬高的景象。

　　按照有关部门规定，新开楼盘价格必须符合两个原则才有可能“过关”：一、老项目后期开盘的价格不能超过上一期的最高价；二、纯新盘价格不能超过该区域售价最高楼盘，这就是所谓的两个“天花板价格”。

　　记者调查发现，一些本来即将开盘的项目价格并未触到区域“天花板”价，只是与有关部门的心理价位不符，取证困难。随后进入几个月的等候，在此期间，排队买房的人越来越多，市场上出现不少几百套房数千人排队的楼盘，开发商自然“随行就市”坐地起价。而涨价“技巧”则让人“大开眼界”：开发商将售价与装修款拆分，与购房人签订两份合同。前一份售房合同中价格低于“天花板价”，容易从有关部门取证成功；而后一个装修合同，即把溢价部分签订其中。有关人士担忧，这样的合同签订方式，在未来交房时纠纷少不了。

　　那么，限价对房价的影响是什么？据大兴某项目营销副总裁介绍，限价在变相地抬高房价。本来土地招拍挂的方式就是价高者得之，土地成本已经很高。拿下土地的开发商由于融资成本大，势必会迅速取证、开工、开盘，但如果人为地影响了这些步骤的实施，那么资金成本势必加大，带来的连锁效应必定是房价的升高。举例说明，一般小企业的融资成本在18%左右，上市企业在12%左右，而龙头企业则在3%-5%之间，一个普通房地产公司开发一个投资10亿左右的项目，每天的资金成本在30万左右，如果快速开发回笼资金，会形成很好的现金流。如果遇到拖延，资金成本加大，“羊毛出在羊身上”，这些损失无疑会加到买房人身上。

　　下半年出手买房还是收手？该副总裁说，等等看。如果7、8两个月供地指标加大，能推出一定数量的土地来缓解地荒，房价就有可能趋稳；如果还是千军万马挤独木桥，类似夏家胡同地块那样的情形，难保新地王不断涌现，平抑房价就是一纸空谈。文/本报记者 张舰

　　下半年楼市不闹“钱荒”

　　近期，无论是电视、广播、报纸，还是网络、微博 、微信，“钱荒”都成为最受关注的话题，尤其是与之密切相连的股市、楼市，更是被无数的专家发表了无数的意见：“钱荒成楼市分水岭”、“钱荒逼房企降价”、“钱荒让开发商不敢砸钱拿地”……对于楼市中的各种传闻和消息，以记者的采访和了解情况来看，至少目前的京城楼市并未明显受到“钱荒”的影响。

　　下半年将要入市的大兴某纯新盘项目的项目经理向记者透露，目前就有多家银行在和他商量项目信贷的事宜。他认为，房地产企业因其高周转、高回报的特性，仍旧是较受银行信贷欢迎的行业。尤其是北京楼市中，开发商要么是大型的全国型房企，要么就是自身实力不俗的本地企业，偿还贷款的能力较强，即便是“钱荒”，相比其他行业，仍旧更容易获得贷款。