标题：房地产年中盘点 “楼市下半场”诸多难题待解

     　土地

　　从“低温”到“火热”

　　因为传导效应的影响，土地市场的升温往往落后于新房和二手房市场，在2013年的上半年也不例外。当楼市在一二月份还在延续去年的翘尾效应之时，土地市场由于供需不足，依然显得较为冷清。这一点从房企们年初制定的2013年的计划拿地金额就能看出，各企业当时的拿地预期较为谨慎。 比如，中海地产计划拿地金额为240亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012年实际拿地额；世茂、雅居乐2013年拿地计划有明显增加，主要原因在于2012年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。

　　来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，今年1-6月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达1.13万亿元，与去年同期相比大幅增长60%。数据也显示，2013年上半年，包括北上广深在内的10大典型城市土地出让金收入为3140亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。

　　数据显示，2012年上半年，10大品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012年12月达到高点。而2013年一季度受“新国五条”调控预期的影响，品牌房企土地投资热情有所回落，但随着销售的持续好转，品牌房企们从4月份开始加大投资力度，在土地市场表现活跃，迎来投资的小高峰，2013年上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。

　　随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争夺的焦点。从10大品牌企业新增土地的城市布局来看，2012年下半年以来，10大品牌企业在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。其中，重点城市中心区的优质地块备受房地产企业青睐，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高。一些中小房企为了从地方性企业变身为全国性企业，更是不惜成本进驻或者深耕一线城市。北京、上海这两个中心城市更成为土地成交的热门地区。其中北京上半年土地出让成交额约649亿元，超过了2012年全年的647.92亿元，而上海经营性用地出让金额为703.78亿元，同比大涨373%。

　　房企

　　分化格局加剧

　　楼市的量价齐涨，使得房企业绩在2013年上半年也有了很大提升。目前已经公布上半年业绩报告的房企中，基本全部实现销售面积和销售金额的同比上涨，绝大部分已经完成全年预计销售任务的50%以上。

　　房企TOP50榜单显示，各大企业中万科依然占据销售金额榜首位置，上半年销售金额达到830亿元，同比增幅为33%， 同时销售面积表现也相当抢眼，达到721万平方米，同比增长18%。而恒大则继续蝉联面积榜单第一，半年度销售729万平方米，同比增加26%，销售金额为482亿元，同比增加38%。“继一季度各大房企业绩表现连续处于高位之后，企业似乎并没有习惯性地进入销售瓶颈，反倒是在地方调控政策逐步落实的背景下逆势而上，在销售业绩方面较去年取得进一步突破，同时多数房企的销售金额和均价也呈现直线上扬趋势。”分析师范宏华表示。

　　从上半年销售业绩前10名的企业来看，与去年同期相比，上半年销售金额除了万达小幅下跌4%之外，其他房企均呈现明显上涨，TOP10企业销售金额平均涨幅达到30%。其中龙头企业万科、绿地、恒大的增幅均保持在30%以上，而增幅最大企业为碧桂园，其半年度销售金额为340亿元，同比增幅达到96%。

　　对比此前公布了2013年销售计划的房企，从其销售目标完成率来看，世茂房地产在上半年已完成全年销售目标的59.15%，碧桂园已完成全年销售目标的54.27%，富力也已完成其全年目标的44.24%。

　　不过在大房企销售业绩节节攀升之时，一些中小房企却出现退出房地产行业的情况。万方地产此前将公司名称变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。盛高置地、万好万家、绿景地产等也表示在逐步退出房地产业。再加上上海新梅置业股份有限公司5月27日晚间宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权。已有多家中小房地产公司表示会逐步退出房地产行业。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场集中度进一步提高，经历新一轮的市场大洗牌运动也在所难免。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。

　　房企TOP50榜单也显示出这种行业洗牌集中度提高的趋势。今年入榜前50名的企业总销售金额9482亿元，接近万亿元，同比猛增47%；销售面积也同比大增36%。伴随而来的是前50、20和10的金额门槛分别比去年提高了56%、84%和63%。另外，去年榜单的前5位今年依旧领跑，而且销售金额和面积均有较大幅度增长，从16%到45%不等，继续拉大同后续队伍的差距。

　　“仔细对比近年来的品牌房企销售榜单，有几个分化的趋势值得关注。首先是产品以刚需为主的高周转公司一般业绩表现得比较好。其次，处于转型之中或产品线偏高端的公司业绩可能因周转速度放慢受到较大影响；第三，低库存高周转类的企业近期发展态势迅猛，正在实现‘弯道超车’的过程中。”张宏伟表示。

　　下半年

　　留下诸多悬疑

　　2013年的房地产“下半场”已经开始，而上半年留下的诸多疑问，也有待在下半年给出解决。比如，房价会不会持续2012年6月份以来环比上涨的趋势？地方政府的土地依赖症还会持续多久？又比如，上半年炒得很热的房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略到底会怎样实施？买房人、开发商、地方政府，又将在下半年的楼市大戏中分别扮演怎样的角色？