标题：世联地产:6月楼市基本符合预期 下半年理性发展

　　6月下半旬，我们世联的销售数据显示，随着开发商大举推盘抢收，签约数据环比小幅上涨，基本符合我们之前的预期。分城市来看，一线城市的表现明显好于二三线，城市之间分化较大。展望下半年，由于之前地方政府出台的限价政策与当地居民的可支配收入实际涨幅挂钩，而大部分城市的房价上涨幅度已经超过或接近当初制定的目标，所以为了控制房价进一步上涨，地方政府将加大对商品房预售价格的管制的同时，积极满足居民家庭首套自住购房需求。此外，资金面已经产生转向，我们认为偏紧的资金面将继续左右市场成交的表现。综合而言，下半年房价将延续最近两个月以来的逐步放缓态势，销量增速将逐步下降，呈现出全年前高后低的趋势。

　　另外一方面，最近国家对影子银行的监管力度升级，同时逐步放开A股房地产行业再融资是一个大方向，我们预计A股上市公司在此利好下有望获得良好的融资渠道，而信托渠道有可能受到监管升级的挤压，因此有助于行业集中度的继续提升，中小开发商需提前做好必要准备。理性发展将会成为下半年的方向。

　　6月成交表现尚可，龙头开发商拿地节奏放缓

　　从相对滞后的备案数据来看，6月一线城市销售已经有良好的增长，二三线城市分化较大。6月四个一线城市住宅成交面积环比上涨10%，除广州成交面积环比5月小幅下跌0.4%外，其它三个城市环比均有所上涨，其中上海环比上涨幅度高达22%。监测的19个二线城市住宅成交面积环比下降7.07%，除武汉、南昌、成都环比上涨外，其它16个城市环比均不同程度下跌。监测的8个三线城市住宅成交面积环比上升5.95%，除惠州、佛山、扬州环比下降外，其它5个城市环比均不同程度上升。

　　从开发商的销售数据可以看出6月销量环比上涨的表现。同时，与城市销售出现分化表现一致，房企的业绩也出现分化，大部分品牌房企的业绩也跑赢大市。6月份，雅居乐、中海、华润、碧桂园、恒大、绿城、富力、合景泰富、龙湖、保利置业、世茂、远洋、融创、首开、招商、金地、保利、万科18家企业合计销售额1077亿元，其中10家企业合同销售额环比5月有不同程度的上涨，招商、富力、恒大的涨幅均超过50%。1-6月，多数品牌房企销售额已经超过13年目标的一半，其中碧桂园、世茂地产、融创、首开股份表现更佳，13年目标完成率已超过70%。

　　与媒体上热炒的“地王事件”相比，虽然取得靓丽销售业绩的品牌开发商存在强烈的补库存意愿，但拿地节奏略有放缓。世联跟踪的16家开发商拿地数据显示，今年上半年，16家开发商拿地金额与销售金额的比值为0.36，处于比较合理的水平。而6月16家开发商共斥资323亿元用于购置土地，相对于5月份，拿地节奏有所放缓。从成交地块位置来看，主要集中在长三角、环渤海和珠三角等人口聚集能力强和经济比较发达的城市，不过总体上购地行为趋于理性。其中，保利在6月只拿了一块地，招商更是没有购置土地的行动。6月份有些城市已经出现土地底价成交的情况，从40大中城市的土地成交溢价率来看，6月为17.55%，比5月份下降5.57个百分点，这反映出土地价格上涨幅度在放缓。

　　流动性中性偏紧，下半年理性发展

　　6月份最爆炸性事件的莫过于“钱荒”，“钱荒”事件一度引起股市大波动，A股直接由2100多点跌到1800多点，造成钱荒的主要原因我们在上一篇楼评已经有过分析。另外一个值得我们注意的是李总理已经两次强调要 “盘活存量货币”，这表明中央政府决心终结以往的货币超发模式。6月的“钱荒”已经说明流动性已经产生了转向，未来央行的信贷投放将趋于谨慎。

　　谨慎的理由在于，今年以来为市场提供充裕流动性主要是大规模正增长的外汇占款。但由于当前国内宏观经济表现羸弱，加上人民币升值预期减弱、资产价格高位和美国退出QE预期等，国内资本外流已经出现 ，最有力的证据就是5月份的新增外汇占款仅668亿元，较4月份大幅减少2275亿元。我们判断，下半年新增外汇占款将维持在低位或者负增长。

　　综上，当前流动性已转向中性偏紧，但是由于流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，因此我们认为三季度房地产受其影响不会很大，不过不确定性陡升是不争的事实。目前来看，开发商出于对流动性收紧对市场的造成不利影响的担忧，也将会在三季度集中推盘加速跑量，而需求仍然比较旺盛(6月世联上门量13.3万批，环比5月小幅下降6.3%，但仍然维持在较高的位置)，因此我们认为三季度的成交尚可。整体来看，受去年下半年的高基数效应和今年下半年流动性的收紧的影响，基本能确定下半年成交量增速下移。但开发商需要警惕一些局部地区民间资本危机带来的需求衰退风险，例如当前的苏锡常地区。最后，开发商集中度提升的趋势将持续。品牌房企上半年快速跑量，手持大量现金，下半年拿地会处于一个非常有利的位置，相信会在土地市场上有一番作为。