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无论如何，不能否认的是，作为价值洼地的房地产业除了正在接受各方投资者的进入外，行业自身也在发生着各种变化，尤其是在新经济、新消费等影响下，房地产业从内到外经历着一场变革。
【现象一】
各路资本进军郑州楼市
如果把目光放在郑州的房地产市场，可以看到，如今活跃在郑州房地产行业里的，不仅仅是一批专业做房地产的企业。在房地产高利润的刺激下，很多资本都开始注入该行业，比如水利、高速、煤炭等。河南财经政法大学教授刘社认为，这只能说明房地产业相对于其他行业，利润丰厚一些。
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清也认为，资本的本性是逐利，其他行业大鳄进军房地产行业，说明房地产行业利润率依然高于其他行业。但是需要提醒这些资本大鳄的是，看到房地产行业巨大利润的同时，还应该看到贸然进军地产行业的风险：一是国家楼市宏观调控使楼市未来发展的不确定性增加，二是进军新领域需要人才技术资本经验和品牌支撑，三是国家土地和信贷政策对房地产行业的支持趋弱。
除了资本涌进郑州房地产市场，记者还注意到，越来越多一线房地产企业在郑州攻城略地，万科借壳来了，恒大更是疯狂圈地……
为什么会发生这样的变化？刘社认为，当下，一线城市赚钱越来越难，投资回报率递减，于是纷纷开始在二线城市排兵布阵。可以说全国一线房地产大佬更多的利润来自二三线城市，因此一线房企不仅在省会郑州拿地，洛阳、新乡等市地也是他们的目标。
据刘社观察，大牌房企已经促使郑州市场发生了很多变化，比如本土开发商竞争更加激烈，为寻求更大的份额，一些本土开发商上山、下乡，甚至到乡镇市场攻城略地。一些本土开发商目前已经在三四级市场拿了很多块地，大部分资金也被转移到了这些市场里。
可以说，郑州的房地产市场份额的集中度越来越高，70%的销售额都来自大开发商，而这个军团里一半是外来房企。
【现象二】 郊区大盘风生水起
如果仔细看看当下的郑州房地产市场，还会发现另一个现象，越来越多的新楼盘都远离郑州建成区，纷纷在郊区独立门户，开疆辟土。
“现在看的一些新楼盘，位置都好远，有的都在荥阳、中牟那边了。”市民王先生看了几套房子，什么都满意，就是地点有点远，他一直在纠结。的确，正如王先生所遇到的情况，如今各开发商越来越喜欢到郊区安营扎寨，郊区大盘风生水起。
“过去二三百亩的楼盘算是功能项目，五六百亩的都算是大盘了，但是现在这些郊区大盘动不动就是几千亩、上万亩。”刘社称，她也为当下的郊区大盘所震惊。
“城市中土地资源越来越少，而大量的郊区地块实在太诱人。”也有业内人士认为，寸土寸金的城市土地资源不仅成本高，而且越来越少，所以大家自然把目光投向算作处女地的城市郊区。
郊区大盘拥有许多市区楼盘无法比拟的优势，可以依山建房、顺沟建景，走在这些郊区大盘的小区里，让你恍如隔世，仿佛遇见了异国风情。
为什么郊区大盘的面积一个比一个大呢？刘社认为，郊区大盘的氛围再好，与市区成熟完善的商业、医疗、教育等配套相比，还是存在劣势。郊区除了水电气等基础市政配套外，其他都需要新建。开发商要想配套医院、学校等，就需要有人气支撑，这种情况下就需要建一个大盘。盘子越大，未来入住的人气越旺，配套也好尽早建成，投入使用。
的确，众多房企在郊区掀起大盘围城，每个大盘就是一个小城镇，上万亩土地，几万人入住，可以说再造一个小城镇。对此，有业内人士提出，纵观当下这些郊区大盘，几乎每个房企都试图追求造出一个别有洞天的世外桃源，还得和其他人不一样，这种情况下只能先造景，再造配套设施，这也给房企带来很大的风险。
刘社表示，如今很多郊区大盘在建设中已经发现了这个问题，纷纷开始寻找解决办法。比如一些郊区大盘开始研究养老主题，因为他们发现很多希望住在郊区大盘的有钱、有闲的人年纪偏大，而优美环保的郊区大盘环境非常适合养老。如果不出意外，近一两年，就会有开发商开始尝试推出养老楼盘。
【现象三】
交通改变房地产
城市的发展过程，一定是交通设施逐渐完善发达的过程。随着郑州立体交通的建设，郑州房地产市场也在悄悄发生着变化。
“立交桥、地铁、快速公交……这些都是我们平时做沙盘介绍一定要提的，因为对于楼盘来说，交通就是生命线。”采访中，不少楼盘销售人员都着重强调楼盘附近的交通配套有多么畅通、完善。
而事实上，精明的房地产企业会最早嗅到交通的诱惑。仅拿郑州正在修建的地铁来说，一号线刚刚开始获得规划报批时，不少房企已经开始围绕一号线周边拿地，尤其是地铁口附近的地块一度成为各房企争夺的香饽饽。
刘社也认为，从国内其他发达城市的经验来看，地铁对房价的拉动非常大，地铁口的住宅升值可以用几何式增长来衡量，而在郑州的地铁口的房价也已经开始攀升了。这也是由于交通工具的升级换代，导致了房地产市场发生重大变化。
除了交通正在改变整个郑州房地产市场格局，作为房地产企业本身，他们也正在寻求自身创新，产品、服务创新、物业，产品维修、客户维护等都在创新。在走访各大楼盘时，记者发现关于生态住宅、低碳建筑、生态办公，越来越多地出现在开发商的售楼书上。
【现象四】
各方进入心理博弈期
当下的房地产市场还存在一种有趣的现象，各方正经历着心理博弈。购房者是不是在跟房价赛跑；开发商是不是在跟时间赛跑；政府又有自己的想法。对此，宋向清认为，房地产行业近年怪象和乱象迭出。说它“怪”和“乱”，是因为楼市调控，调来调去始终没能达到调控的理想状态。政府层面推出一波又一波调控政策，而楼市依然故我，决策者似乎已经陷入无所适从的尴尬。这样的政策实施效果并不正常，因此楼市也不会以此局面结束调控。
开发商、银行和地方政府构成中央楼市调控政策的三驾马车，下一步治理怪象和乱象，中央的针对性将更强，力度也必将更大，楼市领域的“怪”和“乱”，将在新一轮具备更大威力的宏观调控政策下，逐步消解。这些可能更具杀伤力的政策包括开征房产税，针对楼市供需双方信贷限制甚至取消，取消预售证，地方政府土地财政的强制性终结，住房信息系统联网后对存量房的监管等。
无论如何，期待郑州房地产市场正在经历着这场嬗变，可以让未来郑州人居生活更美好。