标题：朱少平：慎用打击遏制房地产的提法

　　《证券市场周刊》：有人认为，十几年来，政府对房地产市场采取的一系列调控措施收效甚微，根本没有弄清房价上涨的真正动因，采取的措施也不过是隔靴搔痒，基本不起作用，您怎么看待这个问题？

　　朱少平： 宏观调控确实不怎么起作用，主要在于现有关于房价上涨原因的解释都不够充分。房价快速上涨以来，社会上对其原因的解释不下几十种，其中最主要的有几种说法：一是土地限 制说，说因为国家限制用于建房的用地，土地少了房价必然涨；二是通胀致涨说，认为这几年通胀呈上涨趋势，面粉贵了面包自然要涨；三是土地财政说，因为分税 制使地方政府没有钱，要做事就得卖地筹钱，地越卖越贵，房没有不涨之理；四是买房传统说，说国人有买房的传统，只有买了房才觉得心里踏实，才能感到安全； 五是投资投机说，认为房价上涨是人们以房投资和投机，从而将房价炒得过高等等。

　　虽然这些解释都从某一侧面解释了房价上涨的原因，解释都有其合理的因素，但都不足以充分说明房价上涨的根本原因。以土地限制说而言，目前我国有 十三亿多人口，按人均30平方米算，才400多亿平方米，折合国土面积约为40多万平方公里，如果这些房折成三层算不过10多万平方公里，而且我们现在人 均30平方米土地就不够了，将来人均40或者50平方米怎么办（美国人均60多平方米）？难道我们以后就不发展了？

　　再以所谓的土地财政说来分析，国家只要采取一招就可根本解决这个问题，即决定将土地出让金全部收归中央，再将原由中央或中央与地方分享的某种税 收划归地方就解决了。那时你再看哪个地方还会去卖土地。即便所谓的买房传统说也经不起推敲，在九十年代房改政策推出前，百分之九十多的居民都是租用国家或 别人的房子吗？丈母娘逼迫说等更说不过去，前年最高法院出台所谓的婚姻法司法解释不是断了许多人这样的念想吗，房价为什么还照样暴涨呢？

　　其实，我国经济已经开始起飞，这种起飞的经济环境给房地产业赋予了一种新的特定功能，即带动整体经济起飞。任何国家和地区的经济要起飞，企业与 个人要发展发财，都要解决原始积累，即第一桶金问题。从世界其他国家的经济起飞经验看，解决第一桶金的模式主要有四种：一是暴力剥夺农民；二是借用世界大 战；三是通过“做假”；四是靠房地产。

　　《证券市场周刊》：您的意思是说，国家靠房地产进行资本原始积累，作为拉动经济起飞的引擎？

　　朱少平：我国经济要起飞了，企业与居民要发展发财，我们靠什么解决第一桶金呢？暴力剥夺农民吗？有违我们国家性质；发动世界大战吗？不符合中国 发展的宗旨与文化；整体制假售假吗？也不符我们的道德与诚信体系。这样一来，拉动我国经济起飞，为其提供持续动能的任务就历史地落实到房地产身上，因为房 地产的产值本身占整个GDP的10%-12%，它拉动的上下游产业占整个GDP的百分之四十到五十。因此，拉动整个经济起飞的重任就历史地落在了房地产业 身上。

　　不仅如此，房地产本身的发展过程还掩盖了这样一个真相，即政府从农民手中拿地时价钱极其便宜，倒手通过招拍挂卖给开发商即能增值数倍甚至数十 倍，开发商一建并销售出去再增值更大比例，凡经历这个过程的任何单位和个人都能“发财”，人们皆大欢喜。由此分析可以看出，目前我国房价上涨的最根本原 因，在于经济的起飞需要一个行业为其提供第一桶金，为其解决发展所需的源源不断的能源。这一客观需要给房地产业赋予了一种新的职能，即拉动经济起飞的职 能。这一职能的增加使房地产业的功能两分为三，即满足居住，作为投资（投机）工具以及拉动经济起飞。

　　按上述理论，是否意味着房地产业永远要承担拉动经济起飞的功能呢？作为拉动经济起飞的功能对于房地产业来说，只是它的一种历史功能，不会永远存 在下去，一般认为，这种功能大约持续五十年左右。例如日本，它的经济起飞始于上个世纪四十年代，房价也起涨于那个年代，高潮于七八十年代，到九十年代经济 起飞基本完成，房价暴涨也基本结束。中国的情况与日本有所不同，这个时期可能会长一些，但也不会长得太多。

　　我认为，目前我国的经济起飞已差不多起飞了百分之三十到四十，还有百分之四十多的距离没有飞起来，它还需要房地产业继续为其提供源源不断的动力 与能源。只要整体经济带动起来，房地产业拉动整个经济起飞的历史任务便告完成，那时的房价才会像有些学者所说的，出现断崖式下跌。目前期望房价大跌，并试 图通过政府的某种能力进行打压都是徒劳的，违背市场规律的。

　　近十年的房地产调控虽然也得到不少国人的拥护，但总体来说，效果不是很好，更重要的是，它产生了一定的负面影响。有的政府文件或领导讲话多次提 到，要坚决“打击”或“遏制”房地产的投资与投机，与党和国家的一贯理论与政策相违背。其实房地产的投资与投机是房地产市场交易中的两种客观现象，它们是 伴随房地产市场的产生而产生与发展起来的，无论从哪个角度说，都不可能消失或灭绝，故而既不宜打击，也难以遏制。为此，我建议慎用打击遏制房地产投资与投 机的提法。