标题：7月苏州楼市活跃异常 淡季逆袭还是表面现象？

　　2013年的7月，苏州楼市有些喧嚣。往年这个时候，大部分开发商都偃旗息鼓，会尝试使用成本较小的蓄水活动来度过暑期七八月份的楼市淡季。然而今年的夏季，苏州楼市不愿沉寂，大量精彩纷呈的活动在周末推出。

　　一时之间，苏州楼市热闹非凡，诸多开发商你方唱罢我登场，仿佛与淡季无缘，七月烈日也无法妨碍卖房购房的激情。这一现象也直接体现在近期楼市成交数据上，虽然每日成交如同谍战片的剧情一般跌宕起伏，但仔细算算，整体成交量近期居然还能有所上升，不得不说，今年的7月，苏州的楼市有点不一样。

　　数据之下其实难副集中推盘促涨成交量

　　据365地产家居网统计数据显示，不少6月计划开盘、推新的楼盘都没有按照预期入市。所以即使时为淡季，还是有不少开发商选择“逆市入市”，尝试在淡季打出一片天地。7月20日和21日两天，原计划将有9盘推新入市，虽然最后实际开盘项目只有8家，不过密集度也是相当之高。值得注意的是，这8家推新入市的都是住宅项目，且都取得相当好的销售业绩，平均去化率达8成。

　　从2013年7月15日到7月21日，苏州一周住宅成交1197套，环比增加189套，增幅为18.75%，成交面积增幅为10.14%。较5月份同时期相比，5月13日到19日住宅成交1252套，上周的楼市状态仍然略显疲软。

　　7.15~7.21日苏州一周住宅成交数据

　　4月、5月部分住宅成交走势

　　上周8个项目的加推***有1500多套房源入市，而目前市场的可售住宅存量也达到了78372套，新盘在集中放量之后去化速度必然放缓，存量消耗的速度也会下滑，短期的市场数据优势背后隐藏着长线的发展短板。

　　要避免这样的危机需要开发商的理性发展策略，一方面需要权衡市场的实际消化能力后把握推盘速度，摆脱急于跑量的嫌疑；更好的方法就是直面市场淡季，多做活动暖场蓄水以备战金九银十。

　　价格波动平稳抢客大战并不明显

　　回溯7月中上旬两个星期的住宅类商品房成交数据，7月8日到7月14日苏州住宅类商品房成交1008套，成交面积为115835.21平方米，套均成交面积114.92平米；7月15日到7月21日苏州住宅类商品房成交1197套，成交面积为127581.02平方米，套均成交面积106.58平米。对比这两周的套均成交面积，大小略有降低，但显示出7月的商品住宅仍然以刚需房型为主，近期集中推新入市的项目户型也与之吻合。

　　集中上市的刚需房源虽然让开发商之间的客户发生重叠，但并未发生抢客大战现象。从成交均价水平来看，上周苏州住宅成交均价出现走低趋势，主要在10000元每平米上下波动，其中低价不足10000元每平米，高价未超过12000元每平米。可见价格波动确实平稳，各个开发商在淡季并未以价换量。

　　摸索购房者心理把握淡季营销热点

　　楼市进入淡季并不代表开发商就能闲下来放个暑假，房子不好卖就得思考解决的办法。购房者早已经习惯了各种小打小闹的场面，此刻如何引起购房者的兴致，吊起购房者的口味，就能帮助开发商取得市场的领先。

　　近期苏州楼市成交主要受新盘签约主导，园区朗诗未来街区项目详情业主社区相册样板户型地图和东方维罗纳项目详情业主社区相册样板户型地图在推新过程中销量突出，两盘成交总量占全市销量的33%。其中朗诗未来街区项目详情业主社区相册样板户型地图均价10000元每平米，成交量达到263套，位列销售榜首。