标题：2013年下半年行业态势分析

上半年的情况已经介绍了，下半年的情况是怎样的，我认为房地产投资会有所下降，为什么会下降，因为库存量是不断的增加，现在一线城市的库存还是可以的，除了一线城市之外，其他的都在增加，例如6月末商品房的待售面积是400万平方米，环比五月份又增加了80万并没有，同比增加了39%，对未来市场部明显的情况下，开发和建设的量是不足的，数据也显示了这一点，开工量不足的情况下，意味着开发和投资的增速会下降，要不买地，要不开发建设，开工不足就不会加速买地，一线城市大家都在抢地，其他的城市是负增长，因此这些因素都会影响到房地产的投资，上半年的增速是20%，下年是18%到20%之间回落，如果房地产回落的话，购车和固定资产的投资会下降的，就会形成负拉动，现在的固定资产资产不算太高，也就是20%左右，如果低于20%，就是负拉动。

金融领域的流动性是否持续，要看中央的货币量，如果还是控制的话，对房地产投资的增长还是有影响的，投资不会象上一年这么高。供给量也是在下降的，今年前6个月，销售面积比开工面积达得多，卖得快，一个是28.3%，一个是3.8%，开工意愿不强，意味着下半天的供给减少。从需求来讲，大家都认为是刚性需求，人均住房是多少，我认为从房地产的需求来讲，还有一点就是资本利得的需求，就是投资后的利益所得。如果银行利率放开，房贷除外，在这样的情况之下，对房地产的货币而言，不会放得很多，但是直接融资方面会扩大，例如重启IPO和房贷增长是平稳增加的，包括信托基金等等，我个人判断，货币政策在房地产方面比上半年和去年在资金方面会更加的宽松、好一些，充裕一些，银行对房地产的贷款数据也看得出来，是持续增加，不是减少的，现在不会比之前更加的紧，虽然房地产调控未放松，但是我认为货币方面是宽松一些，好一些，因为直接融资方面中央是重视的，而且已经开始放宽资金量了。银行对房地产的贷款方面也有幅度的，而且各家银行是竞争的。在市场需求方面，我认为跟货币政策有非常大的关系。

房价来说，开发商在下半年降价的动力并不足，因为不差钱，资金充裕，我慢慢卖，少开工，少买地，为什么要降价。现在各个大的开发商的业绩是不错的，降价促销的动力是不足的。

热点城市的地价是上涨的，这几天北京、上海都出现了非常高的地价，这种情况下，地价就上涨得快和高，主要集中在热点城市，这些城市房价下降的可能性也不大。这种情况下，房价仍然有上涨的动力，不会象今年上半年上涨得这么多，而且同比不会上涨得这么多，因为去年下半年开始涨价，今年下半年同比去年下半年就不会太高，因此我认为预计全年房价不会高太多，也就是20%左右，因为说半年是增长的，下半年会下降一些，但是大幅度下降的可能性是不大的。中央也说了防止房价过快的上涨和快速的下降，希望房价稳定，下半年在供给需求、土地市场高温的情况下，房价上涨的动力是存在的，但是同比上涨是趋缓的。房企的资金压力趋缓，市场回暖，调控改善的话，市场的作用就会逐步的代替行政的干预，目前的房地产节点下，是有可能实现的。

对国家宏观调控的政策建议

到底如何调整，首先国务院常务会议继续做好房地产市场调控，促进房地产健康发展，并研究部署加快棚户区改造，关于城镇化和棚户区如何做。在棚户区改造过程中，引导民间资本投资参股，委托代建等形式参与棚户区改造，抑制投资投机需求，促进保障房建设。

商会的研究机构和我们的会员单位的意见征询过，我们认为建议以改革为基调的房地产长效机制，回想中国房地产的常规发展，每一次是以改革的政策才能推动，推动了二十年后，如果不进行改革就无法再推动了，1998年推出政策，就是从福利分房到货币分房，1999年个人抵押贷款推出，第三个就是争议比较大的土地招拍挂，如果没有招拍挂，就没有现在的高地价和高房价，体现为地根、银根和制度性问题，15年后如果没有相对应的改革，我认为是无法突破今天房[简介 最新动态]地产的局面，因此要有改革的长效机制，依然是地根、银根和税收，地根的问题说来说去，中国房地产是否是充分化的市场，因为土地没有市场化，占到中国房地产市场的30%到50%，土地是一家供给，一头说了算，而且是招拍挂，价高者得，没有竞争，只有一个获利者就是政府，因此房地产的市场化，只有一个胳膊，另外一个胳膊是没有的，因此要进行土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化，从根本和机制上形成双轨和多轨的土地供给市场，除了农村的土地之外，还有很多的别样的土地供应，都没有进入到合理有序的市场供给当中，因此我们认为地根的问题就是这些。

银根的问题还是比较快的，最近国家关于金融的问题，步子卖得比较快，一个是差别化的信贷，解决差别化的市场需求，这样做是有效果的。另外就是金融化的改革，拓展融资的渠道，直接进行融资，推进中国房地产信托基金，逐渐的推进房地产抵押贷款证券化等等渠道，我认为已经开始了，这样才可以规避银行的风险，抑制炒房和鼓励房价平稳的增长，银根推得比较快，包括重新IPO，资金和房地产信托基金都在推进之中。

税收是争议得最大的，如果将税收放到房地产方面，不仅仅是房产税，还有物业税，我认为不是很恰当，因为各个部门都坚守自己这一块，比如说收房产税，应该将物业税变成房产税，因为90年代初收过一个房产税，就绕道将90年代的这个税拿出来继续收，但是没有想到90年代到现在已经是二十多年了，他们不管，他们找到一个能收的理由就收，这是税收部门，但是70年的土地出让金已经一次性的收取了，而且土地还招拍挂，这些费用都在老百姓身上，税务部门不管，这是国土部门的事，都是各收各的，如果两个部门不协调的话，说扩容、完善是不可能的，因此要通盘的考虑，持有环节的收税，70年土地出让金、招拍挂以及地方财政收入等问题不通盘的考虑，那么持有环节的税收一旦推出，会比“国五条”交易环节中的20%的影响面要大得多，我觉得各个部门不应该分割绕道来征税，从而增加使用者的负担，应该从法律和根本上环节解决使用者的税收问题。