标题：绿地：以经济型策略创造高端住宅

　　产品的市场竞争优势,在于满足目标客户需求的前提下谋求创新。绿地·海珀璞晖项目尽管主打中小户型，但通过产品设计创新却拥有丰富的生活空间，并通过合理控制总价降低了置业门槛，由此赢得市场好评。

　　■ 中国建设报记者 肖正华 上海报道

　　被誉为上海市区惟一一块自然生态“绿宝石”的新江湾城板块，近年来在其所属湿地公园及知识商务中心的助力下，顺势成为一颗耀眼的明珠，为业内外各界人士所瞩目。如今，放眼整个新江湾城板块，在铁狮门、银亿、富力、合景泰富、保利、旭辉、九龙仓、华润等龙头房企持续深耕的背景下，该区域正处于群雄“混战”局面。

　　如何在这种不可再生资源绝版地块中拥有充分的市场话语权？如何创造出明显区别于其他龙头房企的独特产品？在进行二次产品研发设计时，绿地集团房地产事业二部的员工们没少在这两个问题上花费心思。

　　“开盘不到两个月就把400多套房源基本卖完的绿地·海珀璞晖项目是我们更改原始产品设计方案后的入市作品，它是豪华感和实用性兼备的紧凑型住宅，既时尚又实用且总价可控，还能使住户感觉有面子、有情趣、有个性。这是目前市场上的一个空白点和新课题，我们把它定位为‘紧凑型高端住宅’，希望能在高端住宅领域开辟一个新的细分市场。”绿地集团房地产事业二部产品研发技术副总监汪灵接受《中国建设报·中国住房》记者采访时如是说。

　　“以经济型策略创造高端住宅”，这是绿地·海珀璞晖项目立项之初定下的目标，结果亦如此。在面积仅有100及125平方米的两种户型上，绿地集团通过一系列产品设计创新和空间利用创新，成功打造了独具一格的3房模式、上层收纳系统及三分离式卫生间，成功赢得了竞争尤为激烈的市场。

　　“引人瞩目”就得“另辟蹊径”

　　绿地·海珀璞晖项目所在地———新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场旧址，周边拥有上海市最大湿地公园，是上海目前发展最具规模的城市“副中心”。该区域规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心6大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。

　　作为一个以中高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，新江湾城在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北及联洋社区。以“生态、人文、信息、低碳、资源”5大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。轨道10号线的正式贯通，也为其带来交通上的利好，并推动该板块价值再次升级。

　　“虹桥机场等周边环境利好因素，促成了第一代国际社区———虹桥、古北地区；浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代国际社区———联洋、碧云。经过这两次飞跃，上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化，经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。在此背景下，尤其是在2010年上海世博会以后，在建设第三代国际社区的呼声中，打造新江湾城是战略选择。”严跃进对记者表示。这一战略，令众多品牌房企聚焦新江湾城。

　　“绿地集团进驻新江湾城板块时，保利地产、银亿股份、仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商已先后在此布局高端住宅或别墅项目。要想在这个以中高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区中再次胜出，就得另辟蹊径，做差异化产品，精准锁定相应的购买人群。”汪灵说。

　　按照第一次所做的产品计划，绿地集团原本打算跟其他企业一样，选择做以大户型、高总价为主的同类型产品，均价约为每平方米4.5万元，平均面积约170平方米，总价接近800万元。

　　“后来，我们经过仔细调研发现，有一类群体很希望住进新江湾城这样知识型、生态型的大型国际社区，但他们又希望房子总价能控制在400～500万元左右。”绿地·海珀璞晖项目市场营销部总监助理杜春华告诉记者。鉴于此，绿地判定，对于新江湾城未来的发展，或许“高门槛”应该偏执于生活质量、开发品质上，而不仅局限在价格里。“如何精算生活舒适度，或许才是新江湾城和绿地集团新江湾项目真正需要突破的新课题。”

　　“正是基于上述特定市场需求和同区域产品差异化策略考虑，我们果断决定调整之前的产品计划，开发户型面积为100及125平方米的豪华感和实用性兼备的中小面积高端住宅。”杜春华说，这样一来，相对于大面积的高端住宅，绿地·海珀璞晖在总价上有比较优势；相对于普通住宅，在功能改善性上也有比较优势，所以，开盘不到两个月就能迅速引领市场。

　　创新使空间利用效益最大化

　　新江湾城板块中，200平方米的住宅可以很舒适，150平方米的住宅也可以很舒适，那么，颠覆同区域、同类型产品之后，100平方米、125平方米的住宅如何营造舒适度？这是绿地·海珀璞晖项目户型设计确定后，周边品牌房企及市场都在等待的答案。

　　为给市场一个满意的答复，绿地·海珀璞晖3.35米层高的设计极为罕见，空间舒适度自然无需赘言。与此同时，在100平方米、125平方米两种户型中，该项目还出人意料地设置了3房模式。

　　“人对空间的理解通常有三个主要因素：长、宽、高。平层公寓设计中，高通常都是一定的，在3～3.6米之间，因此对人影响最大的两个因素就是视线的长度和宽度。在视线长度和宽度一定的基础上，我们主要通过错觉引导，让人对有限的空间产生变大的错觉，使视线流通、通而不透。”绿地·海珀璞晖项目主创设计师———上海天华建筑设计有限公司项目设计总监王艺影对记者表示，为使100平方米、125平方米的住宅具备高端住宅的特质，当初设计的目标之一就要让整个房子看起来很大。

　　“高端住宅空间往往拥有多个回路，人行于其间，可以不走回头路，走起来很长，空间扩大。因此，需要借助空间将视线长度和宽度进行系统研究整理。”王艺影介绍说。

　　为达到视线通透、步行流线洄游、利于空间延展的目的，绿地·海珀璞晖项目在户型设计的具体过程中，对通道采取了消灭走道、厨房不设阳台、开放卫生间及储藏间内部交通的做法；注重设计平面及立体储藏，加大玄关系统储藏量；同时采用洄流错觉、扩大空间体验、等宽错觉、增大空间错觉、遮挡错觉、扩大想像空间等多种空间设计手法。

　　尤其吸引家庭主妇的是，该项目还利用层高，创新设计出上层收纳系统，做到既美观又实用。

　　其中：厨房采用的是通高橱柜，比通常户型更高的吊顶和橱柜，扩大了空间感受；卫生间则充分利用3.35米层高条件设置上储空间，并设洞口，使用时电动、手动下拉伸缩梯即可。

　　众所周知，传统大户型一般都会采用“两卫”设计，但根据相关市场调查，在实际使用过程中，第二卫生间的使用率仅有16%。因此，绿地·海珀璞晖项目在设计过程中打破这一传统做法，创造性地设计了马桶、台盆和淋浴三分离式的卫生间，以便同时容纳更多人使用，在满足舒适生活的同时还有效地控制了面积。

　　“全面解决住宅的功能化需求，提升家居服务品质；为居住者提供住宅空间内行为与精神的物理依托，让家变成衣服，贴身、贴心；通过精细化设计来实现增值服务，更好地为客户创造价值，实现设计与客户使用习惯的一致化。”王艺影向记者解释了上述各类精细化设计的出发点。

　　除此之外，绿地·海珀璞晖项目还在社区内部打造了众多园林景观，并很灵活巧妙地采用了风雨连廊设计，将整个小区每个单元串联起来，同时设置组团大堂和入户大堂，实现物业的分级管控。如此一来，业主自步入小区大门，即可通过连廊步行入户，既避免了日晒雨淋，又能由此体验特有的尊崇感和归属感。