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编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
尽管已近退休年龄，刘晓光并没有一颗想退休的心，他说，那是一种消极的行为。
“人生苦旅渡步，终是一缕清风。”刘晓光曾经写过的这句诗，也许是他心态的最好写照。
从带领首创华丽转身，到发起成立阿拉善SEE生态协会，刘晓光让人看到一个企业家深藏着的社会责任感。
所谓企业家的社会责任，很多时候已经变成了商人们的“作秀”，但在与刘晓光面对面交流时，我们可以从他的言谈和焦灼眼神中，感受到真实及忧患的意识。
而今，刘晓光开始思考中国城镇化的软系统。谈及城镇化时，他焦灼的眼神，让人真实地看到，这是一个心中一直有“梦”的一个理想汉子。
城镇化的思考
刘晓光与阿拉善的缘分，始于2003年他去阿拉善月亮湖的一次考察。
“过了西夏王陵，翻越了巍巍贺兰山，二十二公里的沙海冲浪，真把人心震撼。”这是刘晓光对阿拉善沙漠的第一印象。
就是这一望无际的戈壁滩，牵动了刘晓光那颗做公益的心，也成为他“威逼利诱”一群企业家成立阿拉善SEE生态协会的导火索。
2004年6月5日，世界环境日，阿拉善SEE生态协会成立，刘晓光成为第一任会长。9年过去，虽然刘晓光已经从会长的职位退下来，成为协会的名誉会长，但“阿拉善”的标签始终贴在他的身上，这还是他长期的事业。
如今，随着中国城镇化进程的推进，刘晓光又在思考着另一项事业。
在刘晓光看来，中国的城镇确实太落后了，农民太痛苦，二元结构太明显，贫富差距太大。
而他也认识到，中国城镇化进程中，地产界肯定要参与，因为地产商是城镇化过程中实物建筑的主要载体，谁要在城镇化过程中不参与肯定会落伍。
因此，他开始思考中国城镇化建设中的软系统，核心则是动员中国的经济力量，动员中国企业和机构带着产业走到小城镇中去，把他们的理念、观念、资金、管理技术带到那里去，从经济、教育到风俗习惯，一体化地进行改变。
刘晓光介绍，首创在北京已经有两个小城镇的改造项目，每个投资额达60多亿，在构造过程中硬件好办，最难的还是软系统，包括小城镇各种各样的服务系统，如教育、文化、医疗、精神、城市的管理、产业的定位。
他分析称，北京可能有60个需要这样改造的城镇，大概需要2000多亿。但如果光把城市硬件构造起来却不解决好软系统，将来这些城镇很可能会变成一个个死城。
因此，刘晓光在思考，如何动员社会力量特别是经济力量，动员有产业能力的机构和企业，在中国小城镇化建设中发挥作用？用一个什么样的机构来动员？
刘晓光注意到一组数据，中国现在大概有6.6万个亿万富翁，有1000万个千万富翁。
在他看来，如果能够把一部分有责任感的个人或机构动员起来，给出一套财政、信贷、税收政策，让他们把软系统带到新建的城市中去，当中也包括产业、资金、管理、文化、教育精神等，这将是世界上非常伟大的一种力量。
当初成立阿拉善协会时，刘晓光算过一笔账，每一个企业每年出10万，连续10年，100个企业就是1亿。这次，他又算了一笔账：“一千万富人中假如20%的愿意，每人出200万现金，那就是4万亿，假如这200万人每个人能够带动400人就业，那就是8亿人。”
刘晓光说，先富起来的人以及愿意把产业输出的机构，深入到中国城镇化建设的浪潮之中，开始收益可能很低，甚至为零，即使未来会有一些收益，也不一定很高，但这样却解决了缩小贫富差距、三农、二元结构等问题。
刘晓光认为，如果政府能在税收、财政、贷款各方面给予支持，联合社会经济精英和一些机构，在中国城镇化中塑造各种各样软系统，又把产业输送出去，他相信中国的城镇化会很健康地发展起来。
企业家的视野
首创集团，也是刘晓光重要的事业，他不断在为首创探索新的方向。
刘晓光对首创的定位是城市综合投资运营商。他说，“我们的基建板块可以做道路、地铁，地产板块可以做住宅、酒店、商业，金融板块反过来为这两个板块服务。”
在刘晓光的带领下，首创形成了基础设施、城市地产和金融服务等三大核心产业，这和他的金融意识不无关系。
关于金融，刘晓光指出，现在支撑最大的是资本市场债券。
2013年4月，首创发行了4亿美元8.375%的高级永续债券，“永续债券比较难，要求企业要有很好的信用。”此外，还有地产基金及小城镇基金。
2012年，首创与中铁信托合作设立了“首创·中铁联合地产投资基金”，首期规模近10亿元，其中公开募集8亿元；两支小城镇基金则分别针对在北京长沟及魏善庄两个小城镇项目，贴近了中国现在的特色——新型城镇化。
“首创的基金已经跳出了一般基金的范围”，刘晓光说，做一种金融服务的同时也做一些产业投资，这就是首创的基金跟一般基金不同的地方。这相当于通过资产证券化、信托等方式帮当地大型产业项目募资，盘活资源，首创自己也拿地开发建设。”
在刘晓光看来，做生意本身是一门不断追求完美的艺术。
破局奥特莱斯，已让人看到刘晓光极强的商业意识，如他自己所说，“如果不是商业专业人才，不要进入这个领域。”
经历过股权变动和开业延期，刘晓光最终还是打破了外界对奥特莱斯的质疑。2013年5月1日，位于北京市房山区CSD核心地段的北京首创奥特莱斯开业，当天便赢得了开门红，创下800万元的销售记录，4000多个停车位全部占满。
此外，作为一个国企的领导人，刘晓光却有着国际化视野。
在他看来，中国企业下一步肯定要在全球一体化里面循环，而“国际化必须具备观念、机制、伙伴、资金、市场几大条件，才叫真正的国际化，光有资金没用。”
首创在法国“中法经济贸易合作区”项目，就诠释了刘晓光的国际化概念。
据刘晓光介绍，首创在法国中法经济贸易合作区投资了一万亩地，未来可以引入很多中国企业在此进行加工、研发，与很多有技术但缺乏市场的欧洲企业进行嫁接，再把研发的成果带回中国。首创也会投资开发一些住宅及商业楼宇，但并不以此为主。
刘晓光强调产业地产的概念，除了法国这个项目，首创投资300亿元投资的江苏昆山锦溪古镇旅游地产项目，以及在昆明投资开发的环昆明文化旅游经济带项目，都属于产业地产。
“地产的概念要重新设计，一定要有产业的概念。”在刘晓光看来，地产企业的未来方向就是与产业融合，甚至城镇化也决定未来地产的发展机会将能从工业化和农业现代化产业进程中挖掘。
而产业价值如何与地产嫁接？刘晓光已经开始尝试一些新的模式。2012年，首创提出“十大城市综合营运模式”，都立足于地产与城市、地产与产业的互动。
以下为观点地产新媒体对北京首都创业集团有限公司党委书记、董事长刘晓光先生2013博鳌房地产论坛专访实录：
问：现在有很多企业到海外投资，首创在法国“中法经济贸易合作区”项目也备受关注，为什么选择走出去？
刘晓光：中国企业下一步肯定要在全球一体化里面循环，国际化的问题已经提到了议事日程。什么是国际化？必须具备观念、机制、伙伴、资金、市场几大条件，才叫真正的国际化，光有资金没用。另外，中国市场下一步的发展前景也看不准，好的企业应该要发展两个市场，将来在发展的过程中就可便于调节，即使东方不亮也有西方亮，应变能力比较强。
我们在法国中法经济贸易合作区投资了一万亩地，未来可以引入很多中国企业在此进行加工、研发，与很多有技术但缺乏市场的欧洲企业进行嫁接，再把研发的成果带回中国。当然，首创也会投资开发一些住宅及商业楼宇，但并不以此为主。
国际上很多投资属于产业地产型，我们也大规模专注投入产业地产中，如江苏昆山锦溪古镇旅游地产项目，投资额达到300亿元，在昆明投资开发环昆明文化旅游经济带项目，还有西安阿房宫遗址，首创在阿房宫旅游产业带拥有一千多亩地。
至于商业地产就不用细述了，奥特莱斯是首创旗下的商业品牌，之前获得的丽泽金融商务区地块则是地铁上盖项目。
产业地产价值如何和地产嫁接，这是我们关注的问题。下一步中国地产企业和产业的结合是个很大的课题，如果大家都仅限于经营住宅，行业就会有问题。
问：法国“中法经济贸易合作区”项目是首创最大的海外投资？和当地政府合作？
刘晓光：比一般的企业要大，至少需要运作八年、十年，土地是向法国政府买的。
法国是一个产业很发达的国家，包括汽车业、电力业、香水业、服装业、电器业等，而且，产业比较先进，希望能把很多有技术却没市场、没钱的欧洲企业吸引进来，而我们有市场也有点钱，可以把这些资源整合起来。
问：您怎么看待国企和民企？
刘晓光：现在中国竞争很激烈，不能老是争论国企、民企。很多国企水平都很高，像中粮、华润等，水平都很高。当然，将来的体制应该是混合制，有国企也有民企。
国企规模大，信用确实也高，像我们决策一个项目需要费时一两个月，很严谨；民营企业不一样，虽然快，但容易出问题。所以，一定要客观总结国企和民企各自的优势和劣势，哪些方面是不公平的，哪些方面是公平的。
国企和民企合作也不是不可以，毕竟各有各的优势，但是不管民企还是国企，都要朝着国际化、现代化、规范化的目标走。而且，都要坚持专业化、高起点、大批量，这是市场定律，违背它企业就面临死亡了。
问：您怎么看新型城镇化？
刘晓光：经济发展没有重大历史、经济事件带动是不可能的，比如二战时期，美国大量地用军事工业拉动，经济发展很快。
新型城镇化是中国经济未来二十年新的经济增长点。此轮城镇化是中国社会从二元社会向一元社会转型的重要引擎，可能将推动中国经济社会向更高级阶段发展。新型城镇化激发了众多领域的活力，直接拉到相关无数的生产力要素，金融、资本、投资、产业、技术、就业、民生、消费等等，另一方面，一线城市趋于饱和，广大的二三线城市却还有相当大的发展空间和潜力，这时候更具有深度和广度的地产需求和地产机会诞生了。
中国推进城镇化适合中国国情，因为中国的城镇确实太落后了，农民太痛苦，二元结构太明显，贫富差距太大。
中国小城镇化建设中的软系统，核心就是动员中国的经济力量，动员中国带着产业的企业和机构走到小城镇中去，把他们的理念、观念、资金、管理技术带到那里去，从经济、教育到风俗习惯，一体化地进行改变。
中国大批的城镇要起来，可能是七万个，也可能是四万个，是大城市带动小城镇、中等城市带动小城镇还是小城镇群？现在比较可能的是中等城市带动小城镇。
中国城市化软系统是什么概念？首先，城镇化可能是未来三十年中国经济最大的机遇；第二，谁不参与谁是傻子，谁跟不上就错失了机会；第三，城镇化分成三类：大城市带动小城镇、中等城市带动小城镇和小城镇群。这里面有很多困难和问题，要做到五个平衡：资源要平衡、人的权利要平衡、产业形态要平衡、文化要平衡、生态要平衡。
城镇化确实也面临风险，比如说盲目性、有城无业，甚至还出现城市的贫民窟，连解放农民和土地的生产力问题可能也做不到。
城镇化将来有很多细化的问题，比如企业、居民、政府三位一体的问题，都市产业、民生服务、特色农业三位一体的问题，劳动、土地、资本三位一体的问题，还有就业、居住、生活三位一体的问题等。
到底怎么解决这些问题？现在难受的是盖一片楼，然后把一些农民装进去，结果最后不理人家了。
中国城镇化怎么能够解决这些问题？首先，地产商是城镇化建筑的主要载体，谁要在城镇化过程中不参与肯定会落后。其次，光有硬件构造还是不行。
我们可以去建设，但也发现很多问题。首创在北京已经构造了两个大的小城镇，每个投资额达60多亿，北京可能有60个需要这样改造的城镇，大概需要2000多亿。在构造过程中硬件好办，最难的还是软系统，包括小城镇各种各样的服务系统，如教育、文化、医疗，以及城市的管理、产业的定位设计等。如果光把城市硬件构造起来却不解决好软系统，将来这些城镇很可能会变成一个个死城。
我在思考，如何动员社会力量特别是经济力量，动员有产业构造的机构和企业，在中国小城镇化建设中发挥作用？用一个什么样的机构来动员？
问：这个市场非常大。
刘晓光：非常大。我看了一个数字，中国现在大概有6.6万个亿万富翁，有1000万个千万富翁，这些力量非常大。如果能够把他们动员起来，给出一套财政、信贷、税收政策，让他们把软系统带到新建的城市中去，当中也包括产业、资金、管理、文化、教育精神等，这将是一个世界上非常伟大的一种力量。
当然，这些人不是100%会去，但我相信当中会有20%的人愿意。这个有先例，我们的阿拉善基金在治沙的同时也做一些社区，把很多牧民搬到新的区域，成立经济的管委会，帮助他们进行社会生产的实践营销，帮助他们学习文化，改善一些不好的风俗习惯等。到最后，村民们都很高兴，我们还把党支部和他们村里的党支部结合起来。
问：政府也很支持？
刘晓光：很支持，这对政府在经济、政治、教育的建立都有帮助。
中国经济精英的社会责任感很强，他们愿意干很多事，很多人跟我说愿意出200万，愿意把产业带过去。一千万富人中假如有20%的愿意，每人出200万现金，那就是4万亿；假如一个人能够带动400人就业，那就是8亿人。
先富起来的人和愿意把产业输出的机构，深入到中国城镇化建设的浪潮之中，开始收益可能很低，甚至为零，即使未来会有一些收益，也不一定很高，但这样却解决了缩小贫富差距、三农、二元结构等问题。
当然，政府也不能闲着，如果政府联合社会经济精英和一些机构，在中国城镇化中塑造各种各样软系统，又把产业输送出去，我相信中国的城镇化应该会很健康地发展起来。
这需要一个很强大的舆论推进，未来要设计出两个系统，政府用政府的方式去做，社会精英用他的方式去做，双方的责任和分工都要很清晰。如果这样做，中国的小城镇和中国的地产界前途无量。
问：现在有人提到，李克强经济学短期之内对房地产和金融不利。
刘晓光：这就是转型的问题，要把地产的概念重新设计，一定要有产业的概念，没有产业的概念将来也很麻烦。
如果地产下一步不转型，不能和产业结合，将会很难做。北京、上海等个别地方不一样，做住宅不着急，但是中国很多地区再做这种大面积的住宅，就会有问题。
我们最近做的项目都是大型产业地产项目，像奥特莱斯，如果不是商业专业人才，不要进入这个领域。至于昆山锦溪古镇项目是合作项目，合作伙伴占股49%，这实际是一个旅游城的概念。合作方在旅游方面很强，首创在地产上更具优势，强强联合就变得不一样。
另外，我们还在做两只小城镇基金，分别针对北京长沟及魏善庄两个小城镇项目，这也比较贴近中国现在的特色——新型城镇化。