标题：政策有预见性 投资逻辑需更新

　　事项：***中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议指出，要积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

　　政治局会议表态既有延续性，又区别以往。此次政治局会议对房地产市场的表态，也是新一届政府首次对房地产行业的发展进行明确表态。这一表态有延续性，促进房地产市场平稳健康发展历来是房地产政策的核心目标所在；但这一表态也区别于以往。我们来比较过去几次政治局会议中关于房地产政策的提法如下。

　　我们认为，相比起以往的政治局会议来说，此次会议对房地产市场的表态，既不提要加强调控，也不提促进房价合理回归。另外，促进房地产市场平稳健康发展本身，其所处的语境是强调积极有效释放需求，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，这和过往是有较大不同的。我们认为，这种变化显示房地产政策的短期侧重，不是担心市场过热的问题，而是防范开发投资快速回落和景气迅速下行的问题。房地产政策未来的最核心内容，是建立行业健康平稳运行的机制，不是行政性干预价格变动。

　　政策新思维的客观背景防范房地产市场过热的短期必要性显著下降房价上涨压力在大多数三四线城市基本不存在。在一二线城市，房价的上涨幅度也已经收窄。中国指数研究院统计，74个三线城市2013年6月房价仅比2011年6月上涨了0.6%。四个一线城市6月房价环比增幅为1.46%，比1月份的2.23%明显回落。

　　此外，开发投资或在2014年出现增速显著下降。2012年的低基数造成2013年土地购置和开发相关投资大幅同比增长，这在2014年不可持续；2014年后全国的竣工面积可能会出现大增，这使得新开工即使维持增长，开发投资也很难再维持20%附近的增速。

　　2013年6月份，40个大中城市土地成交溢价率掉头向下。2013年二季度，人民银行统计的开发贷款余额季度净增长比一季度显著回落。我们认为，随着地方政府加量推地，流动性整体不如上半年，土地市场已经是强弩之末。

　　我们相信，对房地产市场来说，防范过热的短期必要性已经显著下降了。（