标题：東莞樓市“低庫存”或拉高房價

　　今年樓市火爆，使得東莞住宅庫存量一直處於偏緊狀況，截至2013年7月底，東莞市商品住宅存量為456.83萬平方米，仍然呈現下滑的趨勢，業內人士預測消化周期再度縮短至7.58個月，市場供不應求的局面嚴峻。從各鎮區情況來看，虎門鎮由於大戶型產品多，消化困難，而成為目前東莞存量面積最多的區域。

　　文/記者蔣幸端

　　樓市供應：

　　住宅存量消化周期僅7.58個月

　　瑞峰置業市場研究部監控數據顯示，截至2013年7月底，東莞市商品住宅存量為456.83萬平方米，呈現下滑的趨勢，導致消化周期縮短至7.58個月，市場供不應求的局面嚴峻。

　　瑞峰置業市場研究部介紹，自去年10月開始，東莞新建住宅市場供求矛盾初顯並逐步突出。今年1~4月供銷比都在1之下，最低達到0.33：1﹔盡管5月供應爆發，遠遠高於成交量，供銷比去到1.7：1，但6月成交量飆升，成交75.5萬平方米，最大力度釋放庫存量，出現個盤一推出即銷9成的場面，使得供銷比再度下滑，7月供銷比再度下滑至0.81：1。

　　合富輝煌東莞市場研究部的數據也顯示，從供求態勢來看，當前東莞樓市仍然處於供應偏緊，也創下了連續3年“供不應求”現象，今年1~7月供求失衡尤其明顯，供應缺口至少達50萬平方米。

　　供應量連續3個月低於成交量

　　供應量低於成交量是樓市供不應求的一個主要原因。瑞峰置業市場研究部認為，從住宅供銷比來看，供應量連續3個月低於成交量，東莞房地產市場表現出強去貨率，市場庫存量再度下滑已是不爭的事實。

　　從連續熱銷的最近幾個月中銷售率較低的7月就可以看出，供應量與成交量的差距頗大。瑞峰置業市場研究部數據顯示，2013年7月住宅共新增4937套，合計面積51.2萬平方米，面積環比下滑了三成。而在成交方面，2013年7月住宅共成交5958套，合計面積63.37萬平方米，雖然是傳統樓市淡季，但是成交卻仍處於高位，能與銷售旺季3月、5月相媲美，成交面積比新增供應面積更是多了12.17萬平方米。

　　業內人士分析，由於年初樓市政策出台，部分開發商處於觀望狀態，放緩了開工步伐，即使4月份后加大開工步伐，新開工項目也趕不及在上半年入市，另外，一些開發商由於去年銷售火熱，儲備用地減少，接近沒貨可賣的狀態等都是影響市場供應的主要原因。

　　鎮區現狀：

　　虎門：

　　存量最大 超八成是大戶型

　　今年樓市成交仍以剛需戶型為主，大戶型產品銷售緩慢，一些以大戶型產品為主的鎮區庫存量最大。瑞峰置業市場研究部提供的數據顯示，從目前各鎮區商品住宅存量排名可以看出，虎門以50.79萬平方米排名第一，主要原因是虎門住宅存量超八成是大戶型產品，套均面積在200平方米上下，虎門是東莞全市改善性產品最集中的區域，也是豪宅最多的區域之一，剛需產品稀缺已是不容忽視的事實。業內人士分析，受樓市政策調控的影響，大戶型產品消化困難，加上虎門鎮房價高，大戶型產品總價高昂，對購房者的吸引力不大，使得許多大戶型產品被市場長時間積壓，這也是虎門目前庫存量大的主要原因。瑞峰置業市場研究部根據監控房管局官方網站得出的數據顯示，虎門某存量最高的項目，達到15.01萬平方米，遠遠高於其他項目，該項目於2011年開始銷售，目前市場反饋已銷售八成，但網簽進程較慢，尚有300套未在房管局上進行簽約。若剔除該項目的存量，虎門存量為33.18萬平方米，仍排名全市第三。

　　記者在採訪中也了解到，虎門市場上難尋剛需戶型產品，市場銷售以大戶型為主，如目前市場主要在售項目萬科·紫台、龍泉豪苑等樓盤都以大戶型為主，單價在萬元以上，加上戶型面積大，總價高，對目前活躍的剛需購房者來說並沒有太大的吸引力。

　　臨深片區：

　　供應量大 消化速度更快

　　目前市場成交旺、供應量也較大的區域是臨深片區。瑞峰置業市場研究部提供數據顯示，2013年7月有15個區域有新增供應，臨深片區依然為主戰場，塘廈、鳳崗、樟木頭、常平等區域供應量就達到19.44萬平方米，佔全市總供應量近4成，而從成交來看，這些區域也同樣是支撐市場成交的主力，尤其是塘廈、鳳崗、樟木頭、常平等區域，該片區成交量也同樣佔了4成以上，是支撐住宅成交量走穩的主力軍。

　　從市場存量排名情況來看，東莞區域商品住宅存量前十名分別是虎門、南城、塘廈、東城、鬆山湖、萬江、常平、鳳崗、厚街和寮步。其中臨深片區鎮區塘廈、常平、鳳崗的新增供應量由去年開始大幅增加，今年該片區新增供應量仍有上升趨勢，致使該片區各大樓盤之間競爭極為激烈。然而，業內人士也表示，由於近兩年來深圳購房者進入東莞置業成為常態，臨深片區住宅的主要購房者正是深圳客，雖然由於新增供應量大而使得庫存量較大，但由於成交火熱，臨深片區樓市的消化速度也快。

　　城區：

　　剛需緊缺 供不應求

　　與臨深片區相比，城區供應則出現明顯的落差，瑞峰置業市場研究部介紹，尤其是南城區在售貨量逐月下滑，供不應求的局面越來越突出。從市場情況也可以看到，目前南城僅有君珆花園一新的剛需項目正在認籌，預計8月下旬開盤，市場上再難尋剛需戶型產品，而東城也由於剛需產品稀缺，剛需盤格蘭名筑率先售出10000多元/平方米均價。

　　記者在採訪中了解到，目前東城、南城剛需產品稀缺，到了“一房難求”的地步，個別樓盤推出剛需戶型也因此提高價格，使得城區住宅均價進一步上漲。而與剛需產品緊缺相對應的是大戶型產品被冷遇。據了解，目前城區市場存量較多的同樣也是一些140平方米以上的大戶型產品，由於戶型大總價高而銷售較為緩慢。一名業內人士告訴記者，目前市場上銷售情況最好的是70~120平方米，而超過120平方米以上，特別是140平方米以上的戶型銷售最難，即使是在城區，也有不少樓盤因為總價太高而讓購房者陷入觀望當中。而受成交情況影響，記者發現，不少剛需戶型產品因為熱銷而上調價格，而受到冷遇的大戶型產品則通過下調單價，降低總價來吸引購房者。

　　后市預測：

　　目前“低庫存” 房價仍存在上漲壓力

　　由於供不應求長期存在，東莞房價也因此不斷平穩上漲，業內人士認為，“低庫存”或繼續拉漲房價。一名開發商告訴記者，由於目前市場剛需產品緊缺，在地段、資源較優秀的情況下，開發商對市場信心充足，樓盤的定價也更為大膽，新推剛需樓盤定價將會比預期要高一些。購房者李小姐也表示，今年以來房價不斷上漲，購房者對房價的心理接受程度被不斷提高，“加上目前由於城區剛需戶型少，有合適的產品即使價格高一些，也願意購買”。

　　合富輝煌東莞市場研究部表示，截至2013年7月底，東莞一手住宅庫存面積與前7月整體成交量相差無幾，即意味著在不新增供應的情況下，按照2013年前7月的消化速度，去庫存時間僅需要7個多月，東莞目前“低庫存”現象較嚴重，房價仍存上漲壓力。