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近期，多个楼盘陆续推出体量不小的公寓产品，商务公寓的热销也让公寓类型物业重新进入置业者视野。据美联物业统计，今年深圳商务公寓新增供应相比去年至少将翻一番。
眼下，不但传统核心商务中心区继续大兴公寓建设，在一些非传统的核心区域，商务公寓也呈现爆发之势，这些公寓不但区位相对偏远，而且面积也较小，产品功能主要往小型住宅靠拢。
深圳全市商务公寓体量之大，分布之广，开发商如何布局，市场又能否消化？
新增供应：全市共有近万套，龙岗成为新热点
据美联物业统计，今年上半年，深圳全市约有5600套商务公寓入市，虽然下半年一些商务公寓产品还没有确定实际供应数据，但即使保守估计，下半年也将有4000-5000套的新增供应，如此，今年全年深圳将至少迎来近万套商务公寓，这一数据比去年一年5700多套要翻一番，可谓进入一个比较快速的爆发供应阶段。
“近年来深圳城市更新的步伐加快，在多数旧改项目中都有一定比例的商务公寓产品规划，受到前几年深圳城市规划战略的影响，未来几年商务公寓还将维持持续爆发的趋势。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄如此断言。
值得注意的是，原先集中于深圳传统核心商务区的公寓产品也开始呈现向外扩散的趋势，分布范围不仅仅局限于南山、福田等传统的商务办公区，宝安和龙岗也开始出现更多的商务公寓产品，其中龙岗区最为明显。在美联物业统计的今年20个供应商务公寓项目中，就有7个来自龙岗，比例为35%。
今年上半年，龙岗保利上城[最新消息 价格 户型 点评]、THETOWN乐城和KPR佳兆业城市广场三大项目已经为市场带来共2000多套商务公寓供应，下半年，随着远洋新干线龙盛广场、万科广场等项目商务公寓产品的逐步推出，商务公寓大供应还将持续上演。
在世联地产深圳策略资源部策划总监李志华看来，龙岗的商务公寓供应大潮才刚刚开始，今年下半年到明年年初，大批商务公寓将会蜂拥入市，到时极有可能给开发商走量带来不小压力。
她介绍，在龙岗大道沿线分布着大批城市更新项目，这些体积庞大的楼盘往往都有体量巨大的商务公寓规划。以龙岗大道沿线的远洋新干线为例，整个项目约有1500套左右的公寓产品，预计首次开盘会推出500套左右，这在云集了旧改项目的龙岗中心城而言完全是一个风向标。
不过，这样大批量的供应不见得是地产商的开发成果，往往是整体城市规划的结果。很多综合体项目土地在出让之时，有关部门就已经定好项目产品的住宅和商务比例，开发商必须严格按照比例建房。
商务产品除了公寓还有商铺和写字楼，但是龙岗的商务、商业和产业氛围还远未能达到能承接多个大型写字楼和商业中心的地步，建造住宅式的商务公寓成为开发商的主流选择。
产品规划：核心区域多豪宅，非核心片区偏小户型
商务公寓在分布上各有特点，不同片区的商务公寓也有其独特的产品户型和功能设计。
在福田南山等传统的核心商务区域，商务公寓越来越倾向于豪宅化，不论是区位优势，还是户型设计和相关配套，都讲究优势资源的高度集中。位于福田的东海国际公寓今年年初进入市场就以其29万元/平方米的天价楼王单位在市场火了一把，位于南山的深圳湾1号公寓主打落地窗观180°深圳湾海景，还有预计将于下半年或明年年初入市的深圳中心和深业科之谷，这些项目作为大型的城市综合体，其商务公寓都定位于高端豪宅产品。
在戴德梁行的统计中，今年深圳将约有4700套大户型的高端商务公寓面市，戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼也因此将今年称为深圳的公寓元年。在他看来，今年将会是开启深圳新型高端商务公寓时代的至关重要的节点。
而在宝安龙岗等区域，商务公寓更倾向于小户型的类住宅式设计，以下半年龙岗的几个项目为例，中心龙盛广场将会推出30-60平方米公寓、远洋新干线则主打32-65平方米3-5房LOFT公寓。此前，保利上城、THETOWN乐城也是集中推出30-60平方米的小型公寓。
在业内人士看来，商务公寓产品类型跟项目所处片区规划息息相关。福田南山等原特区关内区域大多已经培育了较为成熟的商业、商务环境，而且物业保值升值空间大，公寓设计为豪宅产品符合市场定位。美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，在宝安龙岗等区，小户型的类住宅式商务公寓可以实现住宅功能，总价也较低，更易被市场所接受，相比写字楼和商铺，开发商销售压力也相对较小。
产品设计有差异，定价自然也有不同策略。戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端介绍，对于核心区域的豪宅式商务公寓而言，其产品品质既然堪称是比肩豪宅，而且相对不受“限价令”影响，其定价自然也向豪宅别墅看齐，从目前市场上在售的东海国际公寓和深圳湾1号来看，7万元/平方米是极为平常的定价。而非核心区域的小户型住宅式公寓面临着较大的市场竞争和质疑，多数产品只能维持跟同项目住宅差不多的定价，即使是精装修，公寓定价也只能稍高于同户型住宅。
“可想而知，这些项目的公寓产品对开发商而言比较鸡肋，既要精装修，成本比住宅高出不少，但定价上又要考虑市场的接受度，利润远远不如住宅。” 李志华如此感慨。
投资前景：收益率并没有想象中那么高
限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，现在则大打“不限购不限贷”牌，在住宅被限购的市场中主打投资需求的买家。尤其在深圳开始执行限购的半年内，商务公寓的成交一下子呈现井喷的态势。
面对突然走红的公寓市场，业内人士大都表示，深圳公寓市场发展一直尚未成熟，现在更多处于摸着石头过河的阶段，而且，从目前市场真实情况来看，商务公寓投资收益率并没有想象中那么高。
玉家雄表示，商务公寓产品类型非常多样，既有豪宅式的，也有主打办公功能，还有偏向日常居家用途的，不同片区的租金情况差距也相对较大。在一些成熟片区的小型商务公寓，投资回报比确实能到达和同片区小户型住宅产品的水平，约为4%，这属于回报率相对较高的了。
当然，并不是所有的商务公寓都能有如此收益的。张晓端以福田红树湾片区的公寓平均数值为例，一个150平方米的公寓总价约为750万，月租金为1.5万，一年的租金回报率仅为2.4%，这个回报率则比较低。
此外，商务公寓虽然不受限购限贷政策影响，但购买时需要支付5成首付，且只能贷款10年，产权也多为50年、30年，水电和物管都得参照商用物业标准，居住成本比普通住宅高，这些都是置业者在投资时必须注意的事项。
“不过，随着目前市场上出现更多非核心区域公寓产品，这些公寓普遍面积小总价低，加上不限购，没有房票限制，无疑会成为未来近几年楼市投资新宠。” 何倩茹如此说道。