标题：井喷的再融资 政策仍存“模糊地带”

■特约记者 席文 本报记者 李红梅 北京报道

相继有超过10家以上的A股房企发布再融资、重组或借壳方案，在A股历史上，很少见到如此集中的房企融资井喷现象。

新湖中宝[简介 最新动态]、海印股份、宋都[简介 最新动态]股份、冠城大通、招商地产[简介 最新动态]、金科股份、广宇发展、亿城股份、卧龙地产、北京城建……在诸多融资预案中，宋都股份推出了近3年来首个面向普通商品房的融资方案，而亿城股份则抛出了首个借壳方案。

“尽管声势颇大，但类似宋都股份的再融资方案，能否获得通过尚存疑问。”一位知情人士向中国房地产报记者透露，此轮房企集体发布再融资方案，更主要的目的在于试探政策口径。

本报记者从证监会了解到，目前证监会尚未明确再融资获批的口径，对于再融资方案的批复，更倾向于采取“一事一议”的办法。这批企业的再融资方案能否获批，还存有诸多不确定性。

海航资本谋壳

“亿城股份暂时还没有什么变化。”8月8日，亿城股份总裁马寅在接受中国房地产报记者电话采访时回应，一切都在正常经营，后续变化会在公告中对外公布。

8月7日，亿城股份发布公告，大股东乾通实业与海航资本正式签署《股份转让协议》，乾通实业将其持有的公司全部股份19.98%转让给海航资本。

对于此次收购，海航资本董事长刘小勇对外称，房地产业目前处于价值洼地，因而公司看好亿城股份的未来发展前景和长期投资价值。

刘小勇对于收购溢价的解释是考虑了如下因素：一是亿城股份属于小而优的房地产类公司；二是亿城股份的股权结构分散，收购具有较高的杠杆效应；三是地产板块已处于价值洼地，由于最近两年几乎没有行业重组的案例发生，因此估值不具备可比性。

对于海航的收购动机，知情人士认为还另有原因。

目前海航集团旗下并非没有上市地产公司。旗下海航旅业控股九龙山，但一直有名无实，与原大股东李勤夫的控制权之争至今并未结束。

就在一个月前，海航旅业副董事长刘丹公开表示：“我们只希望李勤夫把罚款还给上市公司，而不是他所谓的借款形式。另外，希望证监会能够出面干预。现在我们基本没有办法参与九龙山的日常管理。”

这种尴尬和旷日持久的纠纷或许让海航集团管理层始料未及，相比之下，海航集团要想实现地产业务的资本化，入主亿城股份显然会更为得心应手。

“海航资本和海航旅业是集团下面的并列业务板块。”8月8日，海航集团内部人士对本报记者说，控股的这两家上市房地产公司分属不同板块在负责。不过，他并未透露下一步海航地产资产注入计划。

对于同业竞争问题，海航集团承诺，未来海航集团相关企业将原则上不在亿城股份开展房地产开发与经营业务的区域内，开展新的房地产开发与经营业务，也不在上述区域内参与投资新的与亿城股份主营业务构成竞争的其他企业。如有机会，会优先让予上市公司经营。

业内人士判断，亿城股份未来有可能成为海航集团的地产资产证券化的主要运作平台。

从亿城股份的公告来看，海航资本暂无在未来12个月内对亿城股份或其子公司的资产和业务进行重大出售、合并、与他人合资或合作的计划，但不排除在未来12个月内对亿城股份周转速度慢的低效资产进行出售。同时，不排除上市公司在未来12个月内开展购买或置换资产的重大交易。

政策仍存“模糊地带”

这批筹划再融资等事项的诸多房企，募集资金方向并非为保障房或与新型城镇化有关的募资项目，不可谓不大胆。

如宋都股份，此次募资的目标在于两个普通商品房项目。而冠城大通和北京城建此次的募资方向，同样也包含了商品住宅，前者还涉足商业地产。“房地产企业的这波募资，‘尺度’越来越大。”一位投行人士向中国房地产报记者表示。

房地产再融资的开闸已成定局，但主要的节点在于政策究竟能开多大的口子。

按照该人士的看法，在如此大规模的融资潮中，并非所有的需求都能获批。此次房企发布融资预案，另一个重要目的在于试探监管层的态度和底线。他表示，若宋都股份的融资需求能够获批，意味着再融资彻底开闸；若不能获批，则意味着有条件地开放。

对此，证监会新闻发言人曾在8月2日表示没有新的口径，但他同时也表示，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴不同。就在新湖中宝募资用于上海两个棚户区改造项目的当下，此番表态颇为耐人寻味。

“既然证监会已做上述表态，说明在再融资项目审批时一定会有区别对待。”上述投行人士表示，涉及保障房概念的再融资需求，获批的可能性大大高于商品房项目。

更有分析认为，涉及城镇化的相关概念，同样易于获批，这主要包括土地一级开发等相关业务。据悉，在房企再融资政策冻结的时段，仅有华夏幸福等少数几家房企实现上市，该企业专注于园区开发，正属于城镇化的概念范畴。

但对于证监会所指“国务院相关文件中的住宅”究竟是何范畴，目前尚存不确定性。今年2月出台的“新国五条”要求，增加普通商品住房及用地供应。按照这一口径，“普通商品住房”同样应属于政策支持的范畴，而宋都股份此次募资的方向，恰恰与此吻合。

“刚出来方案，股东大会还没过审计。”8月7日，宋都股份内部人士在接受中国房地产报记者采访时回应。公司在经营策略上会更注重符合政策导向，产品以小户型和刚性需求为主。但对于政策获批的可能性，该人士并未做出预估。

事实上，针对再融资项目的审批门槛，证监会从未做出过明示。本报记者从知情人士处获悉，对于再融资方案的批复，证监会更倾向于采取“一事一议”的办法，因此暂时还不会做出统一的门槛设定。

这种做法与该部门此前的态度可谓一脉相承。有关再融资开闸的相关信息，证监会也从未明确表示放开，只是通过口径的变化透露出这一信息。

一位接近证监会的人士向中国房地产报记者表示，为维持楼市调控政策的连续性和资本市场的稳定，对于再融资方案的审批，很难一次性彻底放开。相比之下，渐进式开放是更为实际的办法，因此，此次公布再融资计划的企业，全部获批的可能性并不大。

但对于涉及商品住宅、商业地产等项目的再融资计划，审批的标准可能更多在于企业资信、关联项目等因素，而非完全依据项目性质。“即使有个别商品住宅项目的再融资计划获得审批，也不一定意味着所有同类项目均可获批。”上述人士表示，在一定时间内，再融资政策可能都将遵循上述原则。

（本报记者线丽阳对此文亦有贡献）