标题：中国房产税制的问题与改革设想

　　摘 要：我国房产税具有特殊性，现有的相关法律和政策有很多问题，房产税的改革迫在眉睫。房产税的改革一定要充分吸收和借鉴外国的先进经验，并且充分考虑到我国经济发展的和社会进步的特殊性，改变我国以政策管控为主的落后管理模式，厘清房产税的实质和目标所在，有步骤、有秩序地逐步推进房产税改革，在条件成熟的时候在全国范围内开征房产税。

　　关键词：房产税，问题，改革

　　我国早在1986年9月15日就由国务院正式发布了行政法规《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例的设置起到了很大的作用。可是经济体制的变革使我国的社会和经济生活发生了重大改变。近10几年来，房地产市场给社会公众带来了高额利润，促使更多的人将资金投入房地产市场，大肆进行投机交易，致使市场秩序混乱，也造成税务机关征税困难，国家税款流失，给国家的财政收入带来巨大的影响。原有的房产税制度已经严重滞后于现阶段的经济条件，不利于国家财政收入的增加。

　　房产税属于财产税，是国家依靠强制力将房屋所有人的房产作为纳税对象进行征收的税种。国家通过应用房产税这个税收杠杆提高房产的使用效率，加强对社会房产所有者的管理，调节国民收入分配，打击投机炒楼行为，合理控制房屋所有者和经营人的收入，实现社会公平，使居者有其屋。可是，目前国内房地产市场存在着诸多现实问题，促使很多专家建议及时征收房产税，以此来稳固我国动荡的房地产市场，房产税税制改革已是大势所趋。

　　一、我国房产税税制改革的特殊性

　　1.在我国大城市存在着非常突出的房地产市场供不应求问题

　　我国13亿人口的城市化进程刚刚过半，未来正处于城市化加速发展时期。中国经济高速发展的大环境下，农民在城市化的政府导向指引下纷纷涌进城市，也逼迫中国人从中小城市涌入大中城市，人口向大城市迁移量很大，导致中国大城市商品房需求旺盛。同时，地方政府和国家对土地市场的垄断，使得大城市商品房绝对供给不足和结构性短缺，土地成本高速上涨，成为房价最重要的组成部分。大城市的地方政府为了获得更多的土地出让金，也迫于国家对土地的严管严控，维持高地价不能也不愿意大规模增加土地供给，造成了土地供应的稀缺，导致了商品房的绝对供给不足。

　　2.长期来看，我国针对个人房产开征房产税将导致房价的变相上涨

　　房产税的征收本意是控制投机性炒房，打击一些囤积房产的行为，但是，该税收制度并没有有效地增加房屋的新增供应量。在对房屋刚需增加的前提下，房屋还会出现供不应求的情况，房屋所有者必然会将房产税的成本转嫁到买房者身上，变相导致房价的上涨。

　　二、我国现行房产税征收中存在的问题

　　1.税务部门的工作效率较为低下，管理工作存在缺陷

　　我国拥有世界上最庞大的税收队伍，却缺少完备的房产登记备案制度，致使房产税的征税过程中税务机关在应纳税房产和纳税人的掌握方面存在较大漏洞。税务机关只能凭借纳税人自己拿出来的房产证等进行判断税源的多少，对于提供的证明材料很少核实，也没有有效地监督机制，更不会实地调查取证。在这种情况下，必然有很多纳税人有意瞒报，提供虚假的材料证明，故意上报较低的收益金额以减少纳税的数额，形成偷税漏税，损害国家的税收权益。

　　2.房产税的税率设计不合理，存在税费混乱问题

　　目前，我国基本上实行全国统一税率，在税率确定时并没有充分考虑地区间的差异。我国国土辽阔，各个地区经济发展水平千差万别，即使在经济较为发达的广东、浙江等省份的不同城市也存在着很大的差异。可是，在表面看起来很公平的统一税率下，造成了经济状况较差的地区实际税负要更重一些，这是极不合理的。我国的房产税收很是混乱，房地产企业涉及十几个税种，有资源税、城建税、房产税、印花税营业税、企业所得税、土地使用税、个人所得税、土地增值税、教育费附加等。中国企业的过度税负已经使得纳税人不堪重负，制约实体经济的发展，也严重阻碍了我国房地产行业的健康发展。

　　3.房产税的计税依据不科学，征税过程存在弊端

　　我国近年来对房地产的调控力度不断加大，但是，这些措施都是以政策的形式出现，没有经过必要的立法程序。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。而且，针对现行的房产税计税依据是按照房屋的静止价值来纳税的弊端，在房地产市场迅猛发展，房价急剧上升，居高不下的情况下，仍然按照原来的计税依据已显不合理，对于房屋增值的部分也应该纳入到收税的范畴。2013年2月20日出台的“国五条”充分发挥税收政策的调节作用，严令税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说对于房屋保有阶段发生的价值增值部分，房产税不能发挥根本的税收调控作用部分，通过个人所得税的征收给予弥补，有助于实现房产税纳税的公平，体现时间价值因素，反应真实的市场情况。

　　4.房产税的目标和功能不清晰，导致不能有效发挥房产税的效能

　　政府征收房产税的最终目标和主要功能应当是为地方政府供给公共产品和服务提供财力保障。在提高地方政府财政收入的同时，通过对房地产价值增加额的征收，也可以调节社会收入分配，抑制和打击社会上的房地产投机现象。但是，这些都应当是房产税的辅助功能[1].可是，我国现有的房产税税种的政策目标过于专门化，整体政策目标不清晰，存在不同税种之间的政策目标不协调的问题，从而极大降低了房产税的效能。

　　三、我国房产税制的改革设想

　　中国房产税制改革必须按照现代市场经济发展的要求，从基础性制度建设入手，吸收借鉴一些有着完善的房产税法国家的经验，建立起管理权属明确的房产税体制。纵观世界国家的房产税政策，基本遵循宽税基、简税种、低税率的原则。宽税基，是指除对公共事业、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的城镇房地产、农村、农场建筑物和土地等不动产所有者或占有者均为纳税主体。简税种，简化房产税的税种设置，防止出现因税种复杂而导致重复征税的税负不合理现象的发生，从而降低我国的税收征管成本，达到提高税收效率的目标。低税率，是指使纳税主体的总体税收负担水平处于较低水平，房产税的主体税种采用低税率，客观上可以降低税收征管面临的阻力，进而推动房产业的发展。在我国即使实行低税率，只要我们政府设定的税基宽，征税效率高，也能为我国政府提供较为充足的财政收入。

　　1.房产税的开征要结合我国面临的实际问题，循序渐进，稳扎稳打，逐步推进

　　基于我国房产税税制改革的特殊性，近期在我国全面开征房产税的时机尚不成熟，房产税的开征存在不少困难。我国现在房价很高，主要原因在于消费者购房时支付的房价中有很大一部分是土地出让金，约占房价的30%—50%，除了土地出让金之外，还有各种名目的收费，以及各种税收。这就意味着，在消费者首次购房时，政府在房地产的开发流转环节已经获得了大量收入，没有必要通过开征房产税来攫取更多的财政收入。中国的城市化水平还较低，在未来20年我国要将城市化率提高到70%，将要有大量的农村人口进城居住，他们对住房是刚性需求，因此，我国还要维持10—15年的大规模房地产开发。在这种势头下，地方政府仍然可以获得大笔的土地出让金和房地产开发流转环节的税收，全面开征房产税的需求并不迫切。相反，我们应该及时解决房地产开发建设中出现的问题，循序渐进，在大规模房地产开发浪潮结束后，我国房地产市场日臻成熟，房地产产权明确以后，才有可能全面开征房产税。

　　另外，我国的中产阶层还较为脆弱，房产税的全面征收必然会增加这一群体的税收负担，导致中产阶层的可支配收入减少，降低他们的消费能力，将会阻碍他们购买房产，改善生活品质的需求，最终使作为基本国策的扩大内需乏力，影响和阻碍中国经济的持续增长。

　　2.房产税的开征要完善大量的基础性工作，为全面征收做好制度准备

　　我国现在还没有建立起全国联网的完善的房地产信息系统，这会给税务机关确定税基制造麻烦。同时，我国房产的价格波动较大，需要及时对房地产的价格进行评估，以3-5年为一个时段，最好是建立网络自动评估机制，辅以人工现场查看。现在的房产制度的不完善会使我国的征税成本过高，房产税的实际收益很低，反而会扩大其负面效应，不利于经济发展和社会进步。

　　3.房产税的开征从全面推行新购房产税开始

　　我国已经在上海和重庆对于新购房产税进行了试点，并取得的一定的经验和实际效果。如果未来中国的房地产市场出现全面复苏的状况，就可以试行在全国范围内统一开征新购房产税，即对居民新购商品房超免税标准部分按规定开征房产税，通过开征新购房产税可以摆脱政府对限购令的政策依赖。开征新购房产税的可操作难度不大，交易成本低；使房地产的持有成本上升，打击房产投机行为，抑制投资和投机需求；可以为地方政府提供稳定的财政资金来源，摆脱地方政府对土地出让金过度依赖的现状[2].

　　4.房产税的开征要厘清其归属和用途，提高其效能

　　我国政府为了打压房地产市场、抑制高房价、打击房产投机行为经常会出台各种政策，从“国八条”到“国五条”花样翻新，但是政策的实际效果并不理想。未来的房产税开征的根本目的绝不是打压房产投机行为，降低房价，而应该回归税收的本来属性，就是未来公共利益服务。因此，在未来的房产税的设计和征管过程中，必须尊重地方政府的自主权，明确各级政府对房产税的的管理权，建立房产税专户专用制度，将其财政收入用于改善本地的公共服务。

　　5.房产税制度必须依法确立，杜绝以政策规定税收的错误做法

　　2013年2月20日国务院常务会议出台的“国五条”规定：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”税收具有法定刑，政府政策在法理上是不能够确定税收制度的，可是现有的政策法律往往触犯了这一税收的基本特征。因此，未来的房产税制必须依法设定，同时要清理已有的房地产税收法律法规，废除和修改与其矛盾的法律法规和政策，保证了房产税收制度的严肃性和法定性。

　　总之，房产税的改革迫在眉睫，我们一定要充分吸收和借鉴外国的先进经验，并且充分考虑到我国经济发展和社会进步的特殊性，改变我国以政策管控为主的落后管理模式，厘清房产税的实质和目标所在，有步骤、有秩序的逐步推进房产税改革，在条件成熟的时候在全国范围内开征房产税。