标题：争辩调控“长效机制” 楼市热度倒逼

　　“新国五条”公布半年，房价未降，成交量则回升明显。一方面开发商“炒房价”、地方政府“炒地价”，部分城市“日光盘”、“地王”重现，另一方面宏观经济尚未好转，楼市调控显得异常复杂。这种复杂心态体现在中央政府近期的表态中，则是用“促进房地产市场健康平稳发展”取代了此前一直强调的“促进房价合理回归”和对调控的一次次强调。而近期的“房地产调控长效机制”已形成草案的传言，或许预示着近年来一直采取的房地产调控“行政手段”将逐步被更为长期的“经济手段”和“市场手段”取代。

　　长效机制传闻

　　有传言显示，有关房地产调控的长效机制，已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见，但推出时机尚未确定。此前就有媒体报道，今年7月初，国务院发展研究中心组织国内各领域专家召开专题会议研讨楼市调控长效机制问题，其中的三大基础性工作开始起步，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。在上述传言中，长效机制或在年内有眉目。

　　而这个传言在近日的“2013博鳌房地产论坛”上得到了中国房地产业协会副会长朱中一的证实。朱中一表示，长效机制应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控，同时又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　“长效机制的设计、完善都有一个过程。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，这既涉及中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。”朱中一表示。

　　与朱中一同为房地产调控智囊的财政部财政科学研究所所长贾康的表态，也从侧面印证房地产长效机制或将年内出台。在谈到房地产长效机制的重要一环——房产税时，贾康表示，这几年从最高层面的文件到具体的综合管理部门的文件，都明确地表述了关于适时扩大房产税试点范围或推进房产税改革试点的要求。“上半年没消息，也并不意味着下半年就一定没有消息，今年没有消息，也不意味着明后年没有消息，大方向下它只是迟或早推进改革的问题。”贾康表示。

　　楼市热度倒逼

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，今年以来房价上涨趋势得到抑制有限，成为倒逼房地产调控长效机制的最主要因素。

　　2013年7月，百城房价均价10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，今年7月涨幅比6月扩大0.10个百分点。同时土地市场升温，各地地价纪录不断刷新，北京单日土地“四连拍”，单日卖地67.2亿元，上海“三连拍”，成交总价达23.2亿元，在深圳，央企华润置地8月16日以109亿元夺得深圳前海新总价地王。广州、天津等城市近日也连续出现高价地块。

　　与此同时，租金价格上涨幅度则更为明显。国家统计局数据显示，2013年7月份，全国住房租金价格上涨4.4%，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨，并已经连续43个月上涨。

　　“此前，限购等行政手段为主的应急性措施短期效果显著，但在一段时期后市场反弹则更加明显。若要标本兼治房地产市场供需失衡怪象，加速推进长效机制方是关键。”中国指数研究院分析师对新金融记者表示。

　　当前，北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂——“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者居多。张宏伟表示，从房价上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨的前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。政策面不再强调促使房价合理回归，而是和当地GDP或人均实际可支配收入挂钩。

　　从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。“但是从政策或制度走向来看，限购、限贷、限价等行政化的调控措施不是长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场‘去投资化’的目的。”一位房地产业内人士表示。实施限购后又对限购有所放松的城市。根据温州新规，原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买两套。

　　8月9日，温州市住房和城乡建设委员会称，这一措施只是对国务院“限购令”政策再次做出的正确解读，结合当地楼市现状将“限购令”合理回归。

　　作为与全国大多数地区楼市走向不同的城市，温州对于限购的放松，一定程度上显示了经济对于房地产的依赖，以及房地产调控的复杂性。在此前公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数中，温州成为唯一同比下降的城市，同比价格指数为97.2。与此同时，这也是2011年9月至今温州连续第22个月环比下降。

　　更重要的原因在于温州地方经济所面临的困局。遭受2011年下半年以来的金融风波挫伤后，温州经济至今尚未完全恢复。2013年上半年，温州市GDP为1695.30亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于全省8.3%的增速。

　　而2012年温州地区生产总值较上年仅增长6.7%，较全省8.0%的增速有更明显的差距。2012年以来，温州商品住宅新开工、竣工同比持续为负，今年1-3月降幅跌落至近年低谷；开发投资增速由2011年的50%以上一路下滑，今年上半年末更是由升转降。总体来看，除施工面积总体保持平稳外，反映温州房地产市场开发投资热度的多项数据均表现低迷。

　　从全国经济形势来看，在宏观经济尚未明显好转之时，经济“触底”的阶段性压力依然存在，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。而这种论断无疑在温州率先得到了验证。

　　温州限购松动后，楼市迅速回暖，值得注意。据了解，温州当地楼市在消息传出后，立刻出现火爆场面，甚至有楼盘展示中心被前来看房的上千名购房者“挤爆”，楼市刺激效应明显。

　　呼吁市场化调控

　　温州对于限购的松动，带有一定特殊性，但也印证了当前房地产调控面临的复杂局面。首先就是一线城市和二、三、四线城市楼市冷热不均，不同区域、不同省市，面临着不同的房地产市场情况。同时，土地财政依然在地方政府的收入中占有重要地位，楼市、土地市场长期低迷，率先受到冲击的是地方财政，所以地方政府容易成为对新政调控手段变相放松的主要推力。

　　“‘新国五条’出台后，主要城市成交量明显下行，价格上涨幅度得到抑制，但经过几个月的政策消化期，市场再次呈现回暖，显示了行政调控手段的局限性。”上述业内人士表示，目前来看，中央层面对于房地产市场调控的思路正在逐步转变，包括以房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠支持中端需求、以保障房覆盖低端需求等一系列政策组合为主的长效机制正愈受重视，而针对房价的限购、限价等行政手段终将被长效的市场调节机制所取代。

　　从未来限购、限贷、限价等行政化措施发展趋势来看，如果楼市长效调控机制出台，那么，将通过以税费为主的经济手段与市场手段的使用，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的投资性需求，从而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场稳定健康发展。此时，限购政策会逐步退出。

　　届时通过住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围的逐步扩大、个人所得税的征收等等，调节多套房拥有者的持有收益、增值收益部分，同时通过住房信息联网，从长远角度“有针对性”地调节房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，保护自住购房需求，让住宅市场回归居住属性，达到房地产市场“去投资化”的目的。