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近日，温州楼市放宽“限购令”标准的消息引起了业内的广泛关注。据悉，这或许与目前温州房价连连下跌，出现大量“弃房”的现象有关，温州政府希望利用此举刺激房地产市场的交易。
房价连降温州出现大量“弃房”
据第一财经日报报道，截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。在这个关键节点，温州在全国46个限购城市中，率先对地方版"限购令"进行松绑，以此激活房屋市场交易。
据悉，受2011年民间借贷危机影响，温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。
同时，报道援引一位温州市区级法院人士介绍表示，“现在，拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现”，以前这种"倒挂"房源极为少见，但这两年越来越频繁，好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。
报道还援引一位股份制银行温州分行信贷部负责人的介绍表示，现在这种"倒挂"房源主要出现在之前热炒的高端物业中，比如京都城、香缇半岛等楼盘。之前被炒到5万元/平方米的香缇半岛，如今价格已下降至2.8万元/平方米左右，周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米。“如果当时高价买入，那现在已不足偿还银行贷款。”
温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，一般房产贷款评估价是成交价的8折左右，按最大抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%，现在一些豪宅价格下降了百分之四五十，就意味着这些房源成交价低于银行贷款。于是，一些实在没有偿还贷款能力的人，就出现"弃房"现象。
报道表示，一位温州基层法院副院长说，除破产企业外，一些人借款多、房产等资产又严重缩水，导致个人跑路的也比较多，尤其是之前从事担保、炒房的人士。
该副院长还表示，“现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了，还讲什么信用”，止住这种局面的唯一可能是房价停止下跌或者稳中有涨，否则银行房贷就有风险，社会信用体系破坏会更加严重。
一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。
第一财经日报还表示，在房价下降通道中，尽管这次温州微调限购，对楼市带来一些利好信号，但诸多开发商并不抱太大希望，降价促销此起彼伏。
上述房企负责人说，预计九十月份，温州新盘“价格战”升温，降价幅度起码在10%左右。
同时报道援引今年4月，由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》表示，未来房价仍将承受趋势性下行压力。
上述银行人士说，房价下跌已产生信用风险，“但关键问题在于实体经济，如果实体经济不好转，即便房价上涨也没用。”
楼市“松绑”现两极分化
温州此次对楼市“松绑”，大有救市之意，那么目前的情况又是怎样?据中国证券报发现，目前温州楼市两极分化严重，位置较好的中档楼盘热销，高档楼盘仍然乏人问津。一些投资客跃跃欲试。
在限购政策微调之后，距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目异常火爆，登记首日就被购房者围得水泄不通。瓯海大道上的“万科金域中央”开盘仅15天就售出大半。“置信广场”也同样受到购房者追捧。
据中国证券报在“中梁外滩首府”了解，前来购房的绝大多数是改善型，还有少量是首次置业的年轻人，也不乏投资客。不少购房者表示，温州房价跌幅已很大，目前感觉不会再跌了，同时也担心房价再度上涨。
与之形成鲜明对比的是高端楼盘仍卖不动。“瓯江公馆”整个售楼部没有一个客户，只有两名销售人员留守。虽然开盘已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景园”开盘也已超过一年，虽曾推出降价活动，但目前依然滞销。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，去年温州楼市泡沫被挤掉35%至40%，今年上半年又挤掉10%左右。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，温州此前的限购政策抑制了改善型需求。目前温州房价已较高峰时跌去30%至40%，此时微调限购政策，释放改善型需求，有利于楼市复苏。目前热销的大多是性价比较高的楼盘，购房者主要是改善型和首次置业者，他们认为泡沫已经挤掉了。
报道表示，温州限购政策微调后，楼市成交量明显回升。温州市房管局网上销售系统数据显示，在政策微调前一周，即7月31日至8月6日，温州楼市成交量为657套，日均成交不足百套。在政策微调后一周，即8月7日至13日，成交量达1629套，日均成交232套。
王珍楠表示，温州房价已深跌，泡沫基本被挤掉了。同时，温州民间金融危机的影响还未消退，市场资金面依然紧张，房价不会明显上涨。加上限购政策并未退出，投资客现在不会入市。
此外，温州当地专家分析称，温州调整楼市限购政策的出发点是拯救实体经济。目前温州有大量的民营企业主深陷房地产项目，而房价已较最高峰时下跌30%-40%，直接影响企业现金流。据温州企业家联合会统计，2011年温州民间金融危机全面爆发前，全市100家明星企业半数以上涉足楼市。
但是，深圳市房地产研究中心分析师李宇嘉却表示，温州民营经济生存环境和经济转型并无实质性改善，此时楼市限购政策调整，不仅不会使盘活的资金重回实体经济，反而会诱使更多民营资本进入房地产领域。
国资一手房低价开拍
事实上，在“限购令”标准放宽的同时，温州还拿出了一批国资商品房进行拍卖。
据每日经济新闻报道，8月9日，温州市公共资源交易与行政审批服务中心公布了《温州市南塘5组团、南瓯景园、南瓯明园、黄龙住宅区栖凤部分商品房公开出让》的公告，该公告涉及温州市区多个住宅区共99套一手商品房的拍卖。
每日经济新闻从温州市公共资源交易与行政审批服务中心获悉，这些住宅属于国有房产开发公司的，原来是安置房，经办理相关手续后转变为一手商品房面向市场，房产证和土地使用证齐全，签订正式商品房买卖合同，“每天大概有10来人来报名”。
但实际上，上述多处房产此前出现过流拍。报道援引当地媒体披露表示，此次拍卖是今年该市国有城建资产中一手商品房的第二次拍卖会。在8月14日举行的第一次拍卖会上，有5套新田园住宅区房产，建筑面积在130至140平方米，每平方米起拍价约为2万元，但全部流拍。
温州市诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪认为，流拍一是购房者认为房价会下跌，处于观望;二是受到了限购政策的影响，上述拍卖的房产建筑面积大，符合改善型需求，限购政策限制了这部需求，而限购政策的宽松有望为这些房产的竞拍创造条件。
据悉，上述房产的起拍价均在2万元/平方米以内，低于市场价，据每日经济新闻粗略统计，上述99套一手房产即使按照底价成交，总成交额超1.5亿元。
徐良溪认为，温州房产限购政策近期松动，市场氛围趋好，再加上这些房源议价空间缩小，一定程度上可以刺激市场活跃度。
报道还表示，有观点认为，上述房产的低价割肉入市除了促成成交外，还与温州目前身处“窘迫”的财政状况有关。“为了加快国有资产处置、筹集城市建设资金。”当地媒体披露道