标题：一线城市房价持续上涨 酝酿房地产调控新思路

8月21日，北京市朝阳区以“限房价、竞地价”的方式挂牌出让了一宗住宅用地，商品房限价每平方米22000元，比周边在售二手房价格低4000元左右，这是北京年内第一宗限房价竞地价地块。不久之前，国土部门相关人士也曾经公开表态，在“招拍挂”出让方式不变的情况下，探索将此前在北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式加以推广。

这是否意味着主要城市房地产调控思路的转变呢？笔者认为，经过对过去多年的调控失败的反思，考虑到北京今年年初制定的房价控制目标“非常别致”，没有一味地强调“要让房价下跌”，而是重点强调“要进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。我们认为，北京此举寓意深刻，可能意味着调控新思路渐进浮出水面。

北、上、广、深四个一线城市是调控政策（特别是限购政策）执行最严厉的城市，而北京更是今年“20%个税”政策唯一执行的城市，但一线城市涨幅持续居前，北京上涨最快。

今年以来，主要城市房价涨幅的梯队基本明朗，北上广深等四个一线城市房价涨幅基本位列前四位，同比平均涨幅在15%左右，而南京、杭州、武汉等重点二线城市紧随其后，平均涨幅在10%左右。最严厉的调控措施，不仅没有实现房价下跌的目的，主要城市房价反而屡创新高。在这种背景下，调控思路必须要做出转变，特别是要向长效机制来靠拢。

我国城市间发展的差距是非常大的，大城市（特别是一线城市和主要二线城市）是我国发展现代服务业和高新技术产业的集聚地，代表着国家在经济上的竞争力。当今世界，为了吸引具有国际竞争力的人才，大城市往往支付具有国际竞争力的报酬。另外，大城市的民营和私营经济发展和创业的政策环境比较好，也诞生了一大批高收入的人群。而同时出于配套需要，低技能劳动力也往大城市集聚。大城市的收入差距要高于中小城市，而且从收入结构上划分，大城市高收入、中等和低收入阶层的界限很清晰。

大城市高收入阶层尽管占比只有20%左右，但足以将整体房价推高到一个让中等收入阶层和低收入人群无法承受的水平上；大城市的中等收入人群规模占比大概在50%左右，这部分人群购房需求尽管也存在困难，但一方面可以靠收入累积来实现，另一方面也可以靠父母等亲戚资助。不可忽视的是，80后和90后中等收入人群中，超过80%的购房获得了来自于父母的资助。因此，大城市的住房需求将长期居高不下。