标题：37%的房产抵押给了银行　政策调整迫在眉睫

　　8月6日，执行了两年有余的温州“限购”政策进行了调整。调整之后最大的变化是，2011年3月份之后买过一套房子的温州户籍家庭，还可以再买一套。虽然温州市住建委非常低调地对外发布了这一消息，但还是引起了广泛关注。

　　温州为何选择在这个时间节点调整“限购”政策？到底有没有突破“限购”底线？

　　回到全国版“限购”标准

　　“说我们温州已经松绑‘限购’政策，实际上这是一个很大的误解。我们这一次进行调整之后，是跟全国的‘限购’标准看齐，因为之前我们温州的‘限购’标准要比全国严。” 8月23日，温州市房屋登记中心主任黄齐代表温州市住建委，接受了本报记者的专访。

　　温州市2011年3月执行的“限购”政策规定，温州市户籍居民家庭以及能够提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套住房，此次政策调整之后，允许2011年3月份之后买过一套房子且名下只有一套房子的本市户籍居民家庭，再买一套房子。

　　“我们始终认为这样的调整是在国务院的‘限购’规定之内，不能说是政策松绑。”黄齐告诉记者，2011年3月温州市为何出台比全国严厉的“限购”政策，是由于当时温州房价畸高，房价涨幅也领先全国，因此有必要“下猛药”，在当时无疑具有合理性。事实上从这两年的市场反应来看，温州的“限购”政策发挥了积极作用，尤其是在调控房价方面功不可没。

　　房价持续下跌23个月

　　截至今年7月，温州房价已经连跌23个月，成为房价下跌最为惨重的城市之一。

　　与“限购”之前相比，温州市的房价到底跌了多少？这一直是社会广泛关注的话题，各种各样的统计数据也经常“打架”。不少豪宅的价格已经腰斩，普遍的跌幅都在三四成，这是温州坊间对房价的直观感受。本报记者去年11月也曾实地探访过温州楼市，跌幅4成以上的豪宅并不在少数。

　　温州市住建委提供的统计数据显示，相比“限购”前温州平均房价下跌了20%多，这一数据显然远低于民众的实际感受。“我们这一数据的统计方法是，把主城区的所有在售楼盘的销售总价除以销售面积。民众对房价的感受与我们的统计数据有较大出入，这也在情理之中。”向记者提供这一数据的相关负责人向记者解释说。

　　以温州市赫赫有名的豪宅绿城温州鹿城广场为例，均价曾一度卖到七八万元/平方米，如今二手房成交价仅4万元/平方米。由于民间资金告急，大量二手房开始抛售，进一步拉低了房价。如果是以30%的首付向银行按揭购房，因房价缩水首付款赔进去的现象，在温州并不少见。

　　37%房产抵押给了银行

　　而随着温州房价大幅下挫，银行的系统性风险也已经暴露。房产一直是个人或企业向银行贷款的重要抵押物，在温州更是如此。

　　“温州全市的房产，37%已经抵押给了银行。在温州主城区，抵押比例还要高。”黄齐向记者透露了这一数字。一个十分罕见的现象是，温州市房屋登记中心每天办理房产登记的数量有150件左右，是办理过户交易数量的3倍，这样的场景在全国其他城市根本就不可能出现。

　　温州人热衷于把房产抵押给银行，事实上也说明市场上的购房需求量急剧下降，原先一向脱手很容易的房产，转手交易困难重重。“‘限购’之前，平均每天都有70-80套房产过户交易。‘限购’之后，行情最差的那段时间，每天过户数量仅20多套，正常时间段每天也只有四五十套。”黄齐告诉记者。也正因为买房的人少了，很多拥有多套房产的人士急于用钱却一时无法脱手，向银行抵押也就成了一种最为快捷的融资通道。

　　由于房价大幅下跌，不少抵押给银行的房子，市值实际上已经抵不上贷款额，因此时有消息传出“弃房”现象，即贷款人无力偿还贷款而选择放弃房产。目前尚无这一方面的具体数据，但是鉴于温州房价大幅下跌以及抵押比例如此之高这样的现实，这里的一些业内人士认为，不会是一个小数目。

　　市民长期呼吁放开政策

　　为何要对楼市“限购”政策进行调整，温州官方的解释是为了更好地满足刚需和改善型需求。

　　“温州市经过近三年的房地产调控，房地产市场出现了稳定健康发展的势头。主要呈现为，商品住房价格回落明显；供应结构逐步趋向合理；投资投机性需求大部分退出。综合考虑各方面因素，为更好地满足刚性和改善型需求，决定对之前的‘限购’政策进行调整。”温州市住建委对外发布的通稿如此说道。

　　尽管受到外界的质疑，但是这份通稿中所提及的一些因素，都是客观事实。通稿中明确表示“为更好地满足刚性和改善型需求”，也并非完全是托词。

　　“‘限购’之后，很多市民向我们抱怨，甚至打市长热线反映，为什么只允许他们购买一套房子？他们的这些要求是有一定合理性的，他们买房不是为了投资，而是为了改善居住条件。按照之前的‘限购’规定，如果是在2011年3月以后买过一套房，现在还想再买房，即便是把之前的那套卖掉再买，也是不允许的。”黄齐告诉记者说，这个要求一直存在，实际上之前的“限购”政策过于严厉，把这些改善型需求也给误伤了。此次政策调整，充分考虑了这些人的利益。

　　不是“救市”只是顺应市场变化

　　“目前温州楼市已经进入了一个相对稳定的阶段，经过这么长时间的下跌，实际上泡沫已经挤得差不多了。据我们统计，今年1-7月温州主城区房价虽然还在跌，但是跌幅已经很小。成交量上，基本保持在每天40-50套左右的量。”黄齐认为，温州楼市“限购”政策调整，是因市场形势变化的需要，目的还是为了促进温州房地产市场平稳健康发展。

　　先前的“限购”政策，已经把该发挥的效果全都发挥出来了，退出历史已是必然。但是从目前的舆情看来，更多的人认为温州“限购”政策调整，其初衷显然不是为了满足改善型购房需求，而是“救市”的需要。但这一说法遭到温州官方的极力否认。

　　来自各方面的消息显示，温州经济形势仍然相当严峻。上半年，温州GDP增速仅为7.4%，远低于全省8.3%的增速，而温州人均GDP在全省的排名已经靠后。在这个时间节点上调整楼市“限购”政策，被解读为是一种“救市”行为，也就理所当然了。

　　不管“救市”的动机是否存在，“限购”政策调整，客观上确实可以产生一定的“救市”的效果，这是无可否认的。