标题：东方证券：房地产预计有波反弹

　　投资要点

　　政策难于强化调控，同时又难于放松，处于弱平衡。政策不太愿意强化调控的可能原因是：整体经济还比较弱；房地产投资增速向下概率大于向上；新政府意欲改变过去的调控思路，同时新的思路制定需要时间。政策难于放松的可能原因是：房价水平已经在比较高水平（房价收入比较高；住房租金回报率远低于世界发达国家）；短期房价环比涨幅加快；土地成交溢价率还在持续上升。政策的弱平衡在地方上也有所体现：8月温州放松限购、芜湖微刺激楼市；9月郑州却严厉了限购。

　　股价表现与新房成交量的走势高度相关，新房成交量有可能阶段性回升。短期影响成交量的因素有改善：社会融资总额增速同比回落，但环比将改善；经过时间沉淀，需求的透支效应可能结束；需求本身热度保持较好，而8-12月供应能力环比会有大幅提升。

　　中长期估值中枢有明显抬升可能，短期实质提升有难度。估值主要取决于成长性，成长性有内在影响因素也有外在影响因素。本轮估值下行主要是对内在因素（未来需求增长空间）的担忧。随着经济减速以及整体适龄购房人口的逐渐减少，我们的确认为增量需求的增长空间已然不大。但若考虑“存量需求”（户籍人口城市化与常住人口城市化的差距），尚有近30亿平米潜在需求可挖。内在增长性有超我们预期的可能，换句话说，行业估值有提升的可能性。只不过问题在于：这可能需要时间通过控制房价、改变城镇化模式来实现。

　　尽管我们对短期估值的大幅抬升并不乐观，但一年当中估值总会围绕中枢进行上下波动。目前板块PB估值在近两年（2011-2012年）中枢的下部区域，回到上部区域将有20%的向上空间，万科有40%空间。

　　投资策略：预计趋势性机会仍无望，但或可以看一波反弹。只有政策、成交量、估值三者具有明显趋势的情况下，地产股才会出现趋势性机会（上涨空间比较大）。目前的情况是，政策弱平衡，政策风险甚至在加强；估值中枢实质提升可能还不到时候，但目前估值在历史波动区间下部，有提升需要；成交量大概率会阶段性回升，不过空间可能不大。三要素中，暂都不构成利空，而成交量和估值两个因素存在改善，故近期反弹的可能性较大。

　　周转型优质的龙头公司通过集中度的提高可以规避行业成长性不足，可持续看好。重点推荐销售拐点型的金地集团；布局发达三线、规模还有很大提高空间的荣盛发展；稳定增长、估值更具有优势的万科A 、保利地产；有股东积极支持、还在快速发展中的招商地产等。

　　风险提示

　　房价上涨继续加快，可能引发政策风险；9-12月成交量环比无改善。