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近日,京沪苏杭等国内多个一线城市出现新地王。引人关注的除了北京地王楼面价高达7.3万元/平方米之外,还有港商新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得上海徐家汇中心地块,制造出上海新地王,这与港商李嘉诚近期抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场形成强烈反差。业内有人说,李嘉诚抛售内地物业说明楼市风向变了,内地楼市泡沫风险堪忧。但也有人说,在房地产业,新鸿基比李嘉诚更有影响力,众开发商争相高价抢地说明他们看好后市。那么,国内楼市到底有无泡沫呢?
港商一买一卖,听谁的?
近期拿下上海新地王的新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表示:“我们对内地经济的长远前景充满信心,上海IFC及上海ICC的写字楼及商场租务一直表现卓越,上海IFC商场及环贸iAPM已陆续开业,人流及租户营业额均有满意表现,可见这两个综合项目都非常成功,并得到各界赞赏和认同。今次购入地块贯彻集团投资内地主要城市的策略,加上徐家汇中心项目地处优越位置,预期可以加强集团稳定的经常性收入,并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。”
而最近一个多月的时间里,港商李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告将抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场,涉及金额约为410亿港元。这引起了业内广泛关注,就连万科股份有限公司董事会主席王石都表示,此次李嘉诚抛售三地资产“是一个信号,小心”。
两大香港地产巨头一买一卖形成鲜明对比,到底谁才是楼市的风向标?满堂红市场研究部高级经理周峰表示,每个开发企业是否参与具体地块的竞投,取决于企业领导层的战略眼光,即使是面对同一个市场或同一个地块,每个人的判断都会有较大的差异。预测市场存在的风险大于收益时,便会毅然选择退出;预测市场产生的利润仍在风险之上的,便会继续增仓。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,市场的买和卖都是正常的,不能因为卖家有名就觉得卖家的动作可能有前瞻性,能收购李嘉诚上百亿物业的应该也是很有实力的买家。市场在任何价位,总是同时有空方有多方。“如果单纯从房地产业的影响力来看,新鸿基地产比李嘉诚更有影响力,和黄的开发量远不及新鸿基大,长江实业基本以基础建设为主,所以这也从另一个侧面说明专业的房地产开发企业更加看好后市。”
开发商拿地真的不差钱?
渣打银行最新调查的30家开发商中,21家表示在未来的3到6个月准备购买土地,其中10家还表示“与3个月前相比,当前有更大的土地需求”。有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%,6家开发商表示涨幅会更大。
克尔瑞研究中心指出,我国一线城市及热门二线城市的土地储藏量相对匮乏,而房地产企业又集中在此类城市抢地。因此,虽然政府加大了土地供应量,但依然改变不了这些城市土地僧多粥少的局面。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,短期内很难期望土地市场降温,一是地方政府在市场看好的阶段急于推出优质地段,卖个好价,必然导致“地王”频出;二是开发商亟待“补库存”,再加上手中不差钱,在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度,市场需求增加,尤其是优质地块供应偏少,也导致开发商之间对土地资源的争夺更为激烈。
全国工商联房地产商会创会会长、《央视财经评论》特约评论员聂梅生认为,地王频出是因为开发商现在不缺钱。“今年,自有资金在房地产投资的比例已达77%。”这导致目前房价上涨的速度远远超过了调控目标。
保利地产广东公司董事长余英日前接受广州媒体采访时表示,虽然很多开发商现在抢着拿地,但地价高,各个公司的钱都是有限的。他还透露保利拿地的策略:“大家疯的时候我就不疯。等年底没人有钱报名拿地的时候,保利报名。”
银行暂停房贷抑制楼市泡沫?
在高房价之下一线城市的地王仍然不断出现,这让楼市的泡沫论又浮出水面。
值得警惕的是,今年以来,不少地方陆续传出银行暂停房贷的消息。截至目前,全国已经有北京、上海、广州、深圳、合肥等城市相续出现暂停房贷的情况,尤其是最近几天,似乎有蔓延的趋势。而这种趋势不仅表现在地域上,也表现在较小银行开始向国有大行蔓延。对于房贷收紧的原因,银行方面普遍的说法是额度紧张,今年的上市银行中报数据显示,16家上市银行不良贷款余额达4400亿元,相比2012年末增加了近400亿元。有银行内部人士向记者透露,这种影响是广泛的,不针对房屋贷款,但上半年部分银行房屋贷款过度放贷的问题也确实存在,下半年只能相对收紧,这个原因不可否认。另一方面,银行对房地产市场的预期恐怕是银行收紧房贷更重要的原因。
此外,记者也从易居研究院发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》(收入、房价、户均住房面积数据,皆来自统计局,房价包括可售型保障房)中看到,2012年北京买房压力最大,房价收入比为13.3,也就是一个家庭不吃不喝需要13.3年才能买到一套房。深圳和杭州位居第二和第三,房价收入比分别是12.9和12.2。而广州以9.9排名第八,也就是说,在广州一个家庭买套房需要近10年。
杨红旭表示:“京深杭沪,购房压力大。贵阳房价收入比只有4.7,即一个家庭不吃不喝平均不到5年的收入,就能买套平均价格的住宅,这么低的房价收入比,怎么可能有泡沫?”
据悉,所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4~6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。 记者粗略计算了一下,国内35个城市均值为8.3,也就是说这35个城市楼市普遍存在泡沫。如果按合理范围的标准来看,仅有排在最后三位的三个城市的取值范围在6以内。
周峰认为,很难说具体哪个城市的泡沫最大,如果一定要说,可能把观察对象固定在城市的具体板块或楼盘更客观一些,假如一个楼盘在完成销售之后的三年后,入住率仍不足30%,可以判断其属于投资客购买居多,存在较明显的泡沫。
买房该不该现在出手?
一边是不断上涨的楼价,一边是买房的大量需求。面对如今讳莫如深的楼市,买家到底何去何从?不少有心买房的市民都对记者抱怨,如今真的不知道该不该出手,买吧又怕自己是接楼市最后一棒的傻瓜,不买吧,楼价上涨的脚步怕永远也追不上了。满堂红市场研究部高级经理周峰建议,作为普通市民,买不买最终还是看自身需求。
不过,创业教父柳传志面对日益高涨的房价也忍不住出声,他认为,年轻人如果现在买房压力太大,不如调整好心态,先安心工作,等自己的薪酬高了以后再去追求属于自己的房产。柳传志认为,中国的楼市包括住宅市场,在很多地区还是刚性需求拉动了价格的上升。“有的年轻人看到房价涨得很高,就急着要买房子。然后就变成了‘房奴’,变成了‘蜗居’,生活很不愉快。其实他们真的可以改变方式,租房住就不用跟银行贷款,钱也差不多。”
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,大学生毕业后刚踏入社会不久,首次买房应该多关注二手房,选择交通便利、小户型的二手房是起步阶段解决居住问题、继续日后升级置业的较好过渡方式。
中原地产有关人士则提醒,对于刚就业没多久的人士来说,租金的支付是一笔不小的开销,而且租金不像其他消费可以根据具体情况作适当的调整和变动,每月或每季度所需支付的房租是固定不变的,所以一定要考虑个人每月的收入“量入为出”。一般来说,每一个月租金的数额不要超过自己月收入的三分之一,否则就会影响到正常开支。
□信息时报记者 罗莎琳