标题：房地产业对地方国库收入影响的实证分析

当前房地产业税收在地方国库收入中所占比重不断上升，已经成为地方国库收入的重要来源之一。地方财政对房地产市场相关税收有很强的依赖性，各地不同程度的出现了通过出让土地、发展房地产行业拉动地方经济增长、扩大地方财力的土地财政模式。该模式对地价、房价的影响以及对房地产行业调控政策的冲击不容忽视。因而，理清房地产收入及其子项的波动主要诱因和对财政收入的冲击程度对制定房地产的调控措施，合理安排财政收支都具有重要的现实意义。

房地产业税收与地方国库收入的实证分析

(一)指标选取及数据处理

本文选取了描述房地产行业总体税收规模的房地产业税收和其中具有代表性的契税、房地产业营业税两个金额较大的税种为分析变量，选取2007年1月份至2013年6月份的河南省某市地方国库收入、国有土地使用权出让收入、房地产行业相关税收为分析对象。对地方国库收入、国有土地使用权出让收入、房地产行业相关税费、房产营业税、契税等变量数据进行了季节性处理。

(二)变量平稳性检验

在利用时间序列数据进行计量分析时，变量往往含有趋势性特征,直接对其回归会导致伪回归。因此，采用ADF检验方法对拟建立模型的各变量进行单位根检验，ADF检验的最优滞后阶数的选取基于AIC准则确定，检验结果显示，在5%的显著水平下，所研究的序列均为单位根过程，数据可能含有时间趋势。

(三)突变点的确定

在实际应用中，检验方法有递归回归法、滚动回归法、循序回归法等，本文采用滚动回归法。经检验可以看出，地方国库收入于2010年7月出现突变，但其前后均显示比较稳定的发展态势。原因是受国际金融危机影响，各个行业税种均有所回落，尤其是房地产行业税收下降明显。从突变点出现的顺序来看，国际金融危机首先冲击到土地出让收入进而影响到整个国库收入。

国有土地使用权出让收入数据于2009年1月出现结构突变，原因是国际金融危机发酵后，开发商趋于谨慎，囤积土地冲动减弱，大幅度降低了对土地的需求。其后，国家对房地产行业放松了调控，政策上侧重于扶植，房地产业又进入扩张期。随着对土地需求的增加，国有土地使用权出让收入稳定增加。特别是2012年-2013年受到土地出让价格、数量双增的影响，加上该市新设立的东新技术开发区土地出让规模庞大，国有土地使用权出让收入急剧增长。但国务院屡次重申坚持房地产调控政策不动摇，进入4月份政策导向效果开始显现，国有土地使用权出让金收入随之骤降。

房地产税收于2009年出现突变点。从房地产税收增速来看，突变点之前，增速较低;突变点之后，拟合直线的斜率明显增大，说明增速提高较多。因而我们判断，该时点是该市房地产启动的时刻。契税收入运行比较平稳，未出现突变。原因是该市人口众多，城市化进程加快，住房刚性需求支撑明显，无论政策如何调控，经济形势如何变化，房地产现房、期房市场波动达不到引起数据突变的程度。房地产业营业税于2012年3月出现突变，其后增速急剧提高。《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条)公布后，各个一线城市房价调控措施集中出台，部分购买力被“挤出”，致使二线、三线城市对房地产业看涨，交易量增加。

(四)格兰杰因果关系检验

为防止经济序列出现伪相关，需要对地方国库收入、国有土地出让使用权出让收入、房地产业税收、契税、房地产业营业税的变化原因进行考察,采用格兰杰因果检验来分析。结果表明，随着房地产行业的壮大，其为地方政府创造的收入已占有举足轻重的地位，房地产税收和土地转让收入的变动足以影响财政收入的多寡。因而，地方政府在房地产调控时，难免对收入过度下降有所顾忌。房地产营业税的变动不但在统计意义上影响着房地产税收，还影响着地方国库收入。因而观察房地产收入对地方财政收入的影响，可以以房地产营业税为主。

综合以上分析得出简要结论，一是当地房地产市场在2008年8月前后启动。当地作为欠发达的三线城市，2008年8月之前房地产规模小、价位低、受关注程度不高。其后，与房地产业有关的国有土地使用权出让收入和房地产业税收增加，政府对房地产重视程度逐渐加大。该突变点可以作为房地产市场从未开发状态进入稳定、快速发展状态的转换标志。二是土地市场对经济环境感受最为灵敏。土地开发企业作为微观经济主体，对于国内外经济、金融形势把握较为主动和准确，因而其变动具有风向标作用。通过观测它的反应可以较好地预测未来涉房税收以及地方国库收入的变动趋势，对提高当地房地产行业的调控政策的前瞻性有重要意义。三是房地产业营业税对地方财政收入影响较大。作为交易环节的重要税收，房地产业营业税对于房地产业税收入和地方国库收入均具有举足轻重的作用，其收入与房地产市场发展关联性强，对市场波动反应敏感。四是房地产对财政收入的综合影响有所减弱，但土地财政趋势增强。近年来，当地工业发展较快，税源增多，所以财政收入对房地产的依赖程度减弱。但是受各县市区城区规模持续膨胀等因素的影响，土地收入对财政收入的影响有持续增大的趋势，说明不少地方仍把“卖地”作为创收的来源。

政策建议

(一)加强调控力度，促进房地产业健康发展

一是加强土地出让行为管理，降低地方财政对土地财政的过分依赖。一方面应保障土地出让收入及时足额征收和入库，严格执行土地出让管理的责任追究制度;另一方面，中央财政可以加大专项转移支付力度，用以支持城市建设。二是加强流通市场管理。应坚决制止开发商大量囤地、延迟开发以及哄抬地价等行为，尽快建立完善多层次的住房保障体系，有效缓解中低收入群体的住房需求压力。三是合理“扩容增量”，引导住房投资，规范市场风险。

(二)加强税收管理，确保地方国库收入稳定

一是提高税费透明度，简化现行税制。建议简化和明晰房地产开发费用，合并房地产业税收，公开收费机关和征收标准，促进房地产业的税费成本规范化、法制化和明晰化。二是积极开展纳税评估。完善房地产开发企业纳税评估办法，建立从外围数据调查、收入推算到成本核算等方面开展纳税评估的一整套措施，重点评估关键环节。三是加大稽查力度，加强对房地产企业销售过程的监测，积极开展房地产税收专项检查，加大对房地产开发企业和个人的检查力度，重点检查房地产企业销售规模和进度，确保涉房税收占比较大的房地产营业税及时足额入库。

(三)加强对土地市场的监测，提高调控的前瞻性

一是要充分利用统计数据，做好对大笔土地出让金收支情况的监测，分析其对国库资金变化的影响，为相关部门决策提供有参考价值的信息。二是要引导开发商投资建设保障性住房和适销对路的商品房，积极给予合理信贷支持。三是要对于个人住房消费信贷进行严格审查，确保其具备还款能力。同时，要高度重视国有土地出让收支管理工作，结合本地实际，加强市场监测、风险防范和监督管理，健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出要严格按照财政预算管理的规定执行。

(四)拓宽税源，减少财政对土地出让的依赖

一方面要盘活现有资源，结合地方经济特点，充分发挥地方经济优势，摆脱地方财政收入增长结构单一、对重点企业行业依赖性强、财源结构缺乏、收入结构性缺陷的现象，强力推进重点项目建设，挖掘资源优势;另一方面要寻求新的税源增长点，进一步优化产业投资结构，通过各个产业的共同发展促进地方经济的腾飞，带动地方财力的增长，逐步弱化地方财政收入对房地产业的依赖，促进地方财政收入稳定、持续增长。