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本輪調控至今已經走過了3個年頭，從2010年調控啟動，到2011年調控全面加壓，再到2012年的喊話調控，直到今天，國家層面領導班子的履新 又為調控帶來新的轉機，一種以頂層設計為核心，以促供應為重點的全新的調控思路正在初現端倪。毫無疑問，政策面的變化在相當的程度上決定了房地產行業發展 的軌跡，如果說過去十年以抑制為核心的調控造就了房地產行業高房價和高收益的黃金十年，那麼這種全新的以促進供應為核心的調控思路將造就怎樣一個新的十 年？從這樣的思考出發，我們希望通過對2013年已經過去的三個季度的梳理，看看在這種全新的調控思路下，房地產行業究竟經歷了怎樣的變化，它又將引領我 們這個行業走向何方。
一、2013年一二線城市市場全面復蘇，中房網指數已連續上漲15個月
步入2013年以來，市場繼續延續2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復蘇，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重 點城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調控以來，市場成交量連續16個月處於低位運行，需求大量被積壓下來﹔時至去年年初，市場 大環境開始鬆動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬鬆的宏觀環境下，一二線城市延續了去年的熱銷趨勢，市場全面復蘇，表現良好。
1、全國：房地產住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續走高
雖然7、8月處於傳統淡季，但是縱觀2013年三季度的市場成交量，市場銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高於二季度的銷售量，且明顯高於去年同期水平。
從房地產開發投資來看，2013年1-8月中投資額達52120億元，較去年同期增長19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在經濟企穩回升、房地產調控政策鬆綁的背景下，行業信心逐步回升，房地產行業開發投資力度明顯加大。
商品住宅新開工方面，2013年1-8月，全國商品房新開工面積93713萬平方米，同比增長3.26%。從2013年前8月商品住宅新開工面 積同比增幅來看，已經完全走出去年的下跌區域，但較前期水平還相差甚遠，仍處於歷史較低水平。商品住宅新開工面積的增加，稍許緩和了房地產市場的供需矛 盾。
根據統計局最新發布的數據，2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長24.36%。究其原因，同比增幅變化 如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國市場的回暖始於二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平﹔另一方面，今年以來， 房地產市場火爆，一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交紀錄，多數城市月度成交量達到3年以來最高水平，二季度“國五條”政策落空，市場繼續延續 高漲趨勢，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預售証鬆綁，在一定程度上也促進了商品住宅的成交。
2、城市：一二線城市表現全面好於去年，三線城市正逐步分化
2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，積壓的需求逐漸達到釋放，市場交易量全面回升，而2013年1-9月市場維持了這一上漲趨勢，成交同比 增幅超過20%。縱觀今年前9月的成交量，大多數一二線城市市場回暖，三季度雖然由於天氣炎熱等原因處於傳統淡季，但是今年三季度的表現遠遠好於去年，各 大城市地王頻出，推高了當地房地產市場的熱度。從數據來看，今年1-9月，一線城市的同比漲幅達到17%，而二線城市的同比漲幅也達到了22%。
一二線城市方面，從總體來看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除了廣州、北京和成都三個城市同比 增幅在10%以內，其余城市全部保持了10%以上的高位增長，應該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。這裡要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅 成交面積同比增速僅為4%，但是這並不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來看，供不應求的情況已經在北京持續了11個月，供求 矛盾異常明顯﹔另一方面，北京1-9月成交面積達915萬平方米，照此計算，全年成交量至少將在1200萬平方米以上，這對於北京市場來說將同樣是相對高 位，增速僅4%是去年同期高點所致。
三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢與一、二線步調基本一致。3月份趕末班車效應同樣出現在大多 數三線城市，月度成交量達近年新高。“末班車效應”淡化后，市場逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處於傳統 淡季，成交量略低於二季度，但是依然維持在較高的水平。
值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處於快速發展期的三線城市，這類城市今年繼續保持穩步發展步調，從2013年 1-9月城市市場成交量來看，洛陽、北海等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市 由於前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。
3、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，剛需漲價后熱度有所降低
從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖﹔其二，市場筑底回穩、行情向好之時中高檔改善 型需求逐漸釋放﹔其三，當市場熱度全面升高后，部分持觀望態度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經歷了整個過程， 從統計數據來看，今年以來高檔豪宅產品的佔比已經越來越大。
從2012-2013年重點城市豪宅項目成交面積佔商品住宅的比例來看，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目佔比較前期有明顯提升，尤其是對 比限購全面升級的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項目佔商品住宅項目的10%以上，在各自城市都已經接近2009年時的歷 史高位水平。
剛需項目方面，由於價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對於剛需客群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據288房價指數，各大城市房 價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分析，可發現從去年到 今年，在房價飆升的同時，剛需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型項目綠地?香公館成交均價為13939萬元/平方米，單月去化率達到了93%，而今 年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽御江金都由於價格的上漲，大大影響了項目的銷售量，開盤單月去化率僅42%。
4、房價：中房網指數連漲15個月，目前已高於調控前峰值8%
隨著2012年4月份調控大環境好轉以來，市場大環境開始鬆動，前期積累下來的需求開始集中釋放，推高市場熱度逐步，重點城市房價開始明顯回 升，至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平。截至2013年三季度，指數已連續15個月上漲，超出調控前峰值8個百分點
2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業來看，市場良好的銷售情況保証了企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量動力。然后， 從供應方面來看，市場持續回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價必要。最后，從需求來看，市場持續回暖增強了消費 者信心，持觀望態度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為了高房價的推手。
5、土地：土地市場熱度一路飆升，一線城市中心城區地塊集中入市推高地價
一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺，高總價、高單價成交地塊頻出，年內地王紀錄頻繁被刷新。三季度以來，地市熱度持續，前8月全國土 地成交總價TOP20排行地塊中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量級”地塊供應增加，另一方面房企資金狀況良好，進入新一輪搶地補倉階段。 全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高於去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%，土地市場成交火爆。
三四線城市土地市場分化明顯，總體來說不如一二線城市。數據顯示，三四線城市既有土地成交量比較大的城市，如連雲港(3.18, 0.02, 0.63%)、九江、北海較去年同期增長超過了100%，其中連雲港同比漲幅達到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、東莞、中山等城市同比降幅 均超過了30%，常州跌幅最大，達到了49%。從樓面價來看，三四線城市漲跌各半，兩極分化明顯。從總體來看，三四線城市土地市場今年以來的表現不如二線城市。
從溢價率來看，各城市成交溢價率50%以上的土地幅數較去年明顯增多，一二三線城市佔比增幅分別上漲了10個百分點、5個百分點以及9個百分 點，而一線城市低溢價甚至底價成交佔比大幅下降，從去年全年的75%下降至現在的58%，二三線城市低溢價成交土地幅數略有下降。
一線城市土地成交溢價率提升最快，主要是由於土地的稀缺性所致：一方面，一線城市中可以用於開發的土地正逐年減少，尤其是一線城市中心城區，近 年來成交的土地已經越來越少﹔另一方面，一線城市較為發達的交通催漲了市郊區域的土地價值，企業對於僅有的市郊區域的土地供應競爭愈加激烈，溢價率也隨之 上漲。
土地市場熱度高漲，一二線城市中心城區地塊集中入市，高溢價土地頻出，不斷刷新土地單價、總價排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總 價門檻已經從去年全年的17億上漲至現在的40億，漲幅達135%，而單價方面，去年單價地王成交單價為33831元/平方米，今年截至目前單價地王已達 51046元/平方米。我們認為，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市場的熱銷。第一，企業主觀拿地的意願非常強烈。從2012年5月至今，商品住宅市 場進入去庫存時代，企業銷售業績節節攀升，土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規模，這種有錢缺地的局面造成了企業在過去的三個季度中強烈的拿地願望﹔第 二，土地供應端政府推地的積極性也在增強。2013年恰逢政府履新，土地出讓收入作為財政收入的重要來源，首當其沖地成為地方政府重點謀劃的對象。這種熱 情不僅僅體現在地方政府推地的數量出現大幅度的增長，地塊的質量較前期也出現了明顯的突破，眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成了土地市場的盛宴﹔第三，企 業內部管理的調整也是推動土地市場繁榮的一個重要因素。有相當一部分企業在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備，為了盡快補充庫存，近期這部分房地產企業 在投資團隊上的投入出現了明顯加大，激勵機制也變得更加靈活。這種企業內部的調整也在一定程度上促成了企業拿地的積極性比往常要更高。