标题：杭州宁波楼市库存升 涨价预期不改

　　我们于9月25~27日对杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、温州（楼盘）（浙江省2012年GDP排名前三的城市）进行了实地调研。调研结果显示，杭州、宁波尽管整体库存上升，但我们发现位于这两个城市主要区域的项目仍计划在未来几个月进一步涨价，而开发商也预计10月份成交量大体持平于三季度的水平。

　　不过，我们观察到，位于慈溪（宁波的一个县级市）的项目均价自2011年开始下降。在温州，万科也预计来年平均房价将回落5%左右，因为该公司认为均价下降有助于推动本地首次购房、改善需求，杭州一直是温州、台州（楼盘）富裕家庭置业的目标城市。

　　我们认为，按揭贷款利率折扣幅度收紧，更加严格的限购措施不大可能实施。在信贷政策方面，浙江省各银行对购房者按揭资质审查严格，并要求项目主体结构封顶才放款。且对于温州，按揭贷款须由省级分行而不是本地分行批准。在按揭利率方面，目前房贷利率九五折或基准利率较为普遍，而此前八五折房贷利率优惠自8月起基本取消。

　　对于限购令的执行，开发商反映中介帮助补缴税收证明等规避措施比较普遍 （三四线城市更是如此）。地方政府可能也了解这些情况的存在，但并未着力整顿这些规避措施。正因为一直存在上述情况，温州开发商认为当地近期放松的限购政策对促进成交量并无太大帮助（这不同于我们在数据上看到该城市过去数月成交出现强劲反弹）。

　　今年土地出让金额可能创新高，开发商仍有购置计划，但更加审慎的当地开发商预计今年全年土地出让金额可能创历史新高，年内土地竞标将保持强劲势头。他们也在积极寻找潜在的土地购置机会，但与几个月之前相比可能会更加审慎。

　　我们看好那些在供需前景更稳健地区业务比重较大的开发商。买入建议：港股的龙湖地产（强力买入名单）、绿城中国（强力买入名单）、富力地产、合景泰富、世茂房地产、碧桂园、恒大地产，以及万科B、万科A、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)和金地集团(600383,股吧)。 （作者系高华证券分析师