标题：穩樓市應著眼“漲價預期”

　　“預期猛於虎”。在剛剛過去的“十一”長假期間，各地樓市熱度不減。一方面，北上廣和不少二線城市成交量回升，直逼歷史同期高點﹔另一方面，房價隻漲不跌，變相漲價大行其道。近期，以買漲為目的的市場情緒開始出現，並從一線城市向二線城市蔓延。在供需關系短期內難以真正改善情況下，要穩定房地產市場，必須做好預期管理。

　　長假樓市走勢反映此前市場熱度的延續。從9月開始，不少城市加大房屋供應，以迎接傳統的“金九”旺季。在多數房企接近完成銷售目標情況下，這些新增房源價格普遍高企。一些項目為規避限價令，甚至強行將裝修款附加到首付款中，進一步提高購房成本。即便如此，多數一二線城市仍出現“一房難求”現象。

　　出現量價齊升的原因，首先在於改善型需求釋放。從京滬等地成交平均戶型面積的增長不難看出，改善型需求佔比正在增加，這部分對價格承受能力較強的需求，正在為房價提供更多支撐。更重要的是，由於房價上漲預期強烈，市場買漲情緒蔓延。這種情緒已成為近期樓市異動重要原因。

　　觀察近幾個月以來房地產市場變化情況，不難梳理出引發上述買漲情緒的邏輯鏈條。7月以來，北京、上海等地先后出現高價地，在北京的孫河、亦庄、房山等區域，土地成本已達到這些區域的歷史最高點。受此影響，不少房地產項目紛紛提價。一些二手房業主為提高價格，甚至不惜違約。從8月開始，高價地開始向二線城市蔓延。

　　進入9月，隨著十八屆三中全會召開在即，房地產調控長效機制呼之欲出。市場紛紛傳言，現有限購、限貸等行政手段可能逐漸退出。加之宏觀經濟增長壓力漸大，“房地產救經濟”論調再度盛行。

　　一方面，是土地成本提高引發的漲價預期﹔另一方面，是市場傳言帶來的調控鬆動預期。在兩種預期“夾攻”下，市場出現買漲情緒便不難理解。

　　根據中國指數研究院統計，9月，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴大，為自2012年6月以來連續16個月環比上漲。房價步步上漲的現實在促使購房者盡早出手。

　　在引發樓市漲價預期的因素中，有兩個背景不可忽略。第一，一線城市和多數二線城市房地產市場供需矛盾突出，加之這些城市佔有大量公共資源，使其房價存在長期上漲壓力﹔第二，當前社會投資渠道缺乏，房地產仍是最具安全性和增值空間的投資標的。這些因素都對樓市漲價預期起到推波助瀾的作用。

　　在我國房地產發展史上，因預期管理不到位而導致的市場劇烈波動並不少見，在很大程度上會增加調控難度。雖然從根本上說，調整市場供需是穩定樓市主要手段，但由於房地產開發的長周期特征，指望在短時間內平抑市場供需關系並不現實。事實上，作為影響需求釋放重要因素，預期管理的作用正變得愈加重要。

　　在導致房價上漲情緒升溫的因素中，行政色彩濃厚的調控政策扮演了重要角色。當前多部委正制定房地產調控長效機制，此舉對於弱化樓市調控行政色彩、強化市場主導大有裨益。對於該項機制的制度框架、作用機制等，應盡早公布，從而穩定樓市預期。房產稅試點、個人住房信息聯網工作進展，應及時公布。在房地產調控長效機制披露過程中，應逐步厘清市場與政府的邊界。

　　出於“時間換空間”的目的，現階段，限購、限貸等行政手段在不少熱點城市仍有存在的必要性。為避免市場出現“政策放鬆”預期，應盡快予以明確。