标题：多重利空困擾樓市 政策資金人氣難撐銀十行情

　　2013年的杭州樓市已經走完了前三季度，有欣喜也有失望。最后一個季度，樓市的腳步又會如何走？從影響樓市的人氣、政策、資金等方面來看，樓市難有大起色，成交量不太可能出現大突破。

　　人氣大反彈幾無可能

　　樓市旺不旺，人氣是最直接的因素。成交量低位徘徊，售樓處看房的人氣自然也就直線下降。整個市場是否升溫，取決於人氣能否聚攏。

　　去年下半年杭州樓市大爆棚，是因為2011年成交跌到谷底，大量購房者的購房需求在去年下半年集中爆發，人氣高漲自然也就在情理之中。

　　然而今年的市場人氣，不可能出現去年下半年的盛況。大量購房者已經在今年3、4月份的搶購潮中得到釋放，這也是杭州樓市三季度成交量低位徘徊的重要原因。

　　最后一個季度，樓市的人氣還能否回升？經過一段時間的積蓄之后，剛需還會登場，而且房博會對拉升市場人氣也有一定的作用，但是不可能出現大反彈。即便房價全面鬆動，也難以出現去年下半年的人氣。因為2011年、2012年要買房的人，全都集中在2012年買房了，而2013年買房的人，也有一半趕在2012年下手了。

　　此外，這一輪房產調控已經有3年時間，杭州房價經歷去年以來的快速回升之后又進入了新一輪滯漲期，觀望情緒又開始在一部分購房者中彌漫，這對人氣的聚攏將會產生阻礙作用。

　　“限購”退出尚無時間表

　　2011年3月實施的“限購”政策，成為影響樓市的最大因素。有關“限購”政策退出的消息，也一直成為市場關注的焦點。隻不過每一次傳聞，最后都無疾而終。

　　8月溫州“限購”政策鬆綁，這給一些市場人士看到了“限購”政策全面轉向的希望。不過溫州的政策調整僅僅是向全國的限購政策看齊，並無突破“限購”之舉。9月份傳出舟山取消“限購”，最后也被証實是子虛烏有。如此看來，“限購”政策全面退出尚無時間表。隻要“限購”的緊箍咒繼續存在，樓市需求就不可能短期內爆發。

　　由於近期全國多個城市房價快速上漲，調控放鬆的可能性並不大，因此“限購”政策還將會繼續執行一段時間。而從長期看，即便“限購”政策退出，相應的其他政策，比如房產稅，就有可能全面鋪開。坐視“限購”政策退出致使需求大幅反彈，於決策者而言這幾乎是不可能的事情。

　　受“限購”政策影響最大的中高端樓盤，在未來較長一段時間內，仍然面臨銷售困境，這一部分產品即便在“銀十”中也不會有太好的市場表現。作為成交主角的剛需盤，面對的是首套房客群，由於供應量有增無減，在需求不出現爆發的市場形勢下，銷售壓力也會增加。

　　銀行房貸收緊影響買房

　　從資金面上來看，樓市有進一步惡化的趨勢。四季度銀行貸款額度緊張，房貸也會受到較大影響，進而拖累樓市。

　　購房者對銀行貸款的資金需求非常大，尤其是首套房貸，首付3成，7成購房款依賴銀行貸款。由於銀行業周期性的原因，進入四季度后貸款難度增加，具體到房貸方面就是放款周期延長，利率上調。按照政策首套房貸利率可低至8.5折，目前杭州市場上8.5折利率優惠已經無處可覓，就連9折優惠也要優質客戶才能享受，普通客戶甚至不能享受任何利率優惠。房貸的這一變化，無疑會加劇購房者的成本，也因此會打亂購房計劃。一些純剛需甚至因為經濟壓力過大，選擇推遲購房。

　　與此同時，杭州市公積金調整可貸款額度標准(10月1日開始執行)，規定個人貸款，職工月繳存額高於1088元的，最高可貸額度為50萬元，比先前的標准提高了113元。這一變動，也將改變一部分的購房計劃，將會對樓市銷售產生一定的影響。記者 蔣敏華