标题：“后黄金周”莞楼市热度减退

　　在“后黄金周”时期，东莞（楼盘）楼市逐渐露出一丝疲态。记者近日走访城区几个楼盘发现，客户的来访量明显下滑，市场上楼盘活动以认筹为主，个别楼盘认筹不甚理想。

　　对此业内人士认为，今年东莞楼价不断上涨，某些楼盘上涨幅度过大，已超出部分购房者的价格预期，因此出现观望情绪。此外，传闻在11月即将召开的十八届三中全会中，将出台与楼市息息相关的房地产长效调控机制，亦引起部分购房者的观望情绪。

　　国庆节后来访量明显下滑

　　十一黄金周期间，东莞楼市交出了一份尚算可以的成绩单。在“后黄金周”时期，楼市的势头是否仍然火热呢？近日，记者走访东城、南城几个在售楼盘发现，经历了黄金周高密度的楼盘活动后，上周各项目现场活动量有所减少，大多以来访有礼、成交抽奖等小活动为主，而人气和国庆期间相比也有所不及。

　　另外，上周也有多个因工期延迟的项目现正筹备新品上市前的市场预热工作。据东莞中原研究部数据监测显示，据不完全统计，有逾10个项目处于认筹阶段。不过，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者，从现时认筹项目的蓄客情况来看，个别非热点区域楼盘认筹情况不甚理想，从楼盘启动认筹开始至现时，客户认筹量距其计划推货量仍有差距，达不到开发商预期。

　　他认为，这主要是因为近段时间政策预期导致客户出现观望情绪，客户来访量有所下滑，直接导致认筹量不甚理想。另一方面，来访客户中，由于当前房贷不断收紧，房贷利率上调，加上预期房价高企，购房者入市积极性也不甚如意，部分购房者最终放弃认筹。

　　房价高企致个盘销售不理想

　　今年以来，东莞楼市住宅总体成交持续量价齐涨，助长了开发商上调价格的信心；另一方面，大环境的利好令开发商依然对后市成交持乐观态度，因此提价推售，比如市区多个新盘的均价都已超过万元/平方米。

　　然而，随着推盘项目不断高价入市，一次次挑战购房者的价格承受力。近期，不断高歌猛进的东莞楼市终于遭遇滑铁卢。有业内人士透露，个别项目开盘推售价格高企，致使最后开盘当天销售率不甚理想。

　　车德锐分析称，购房者的价格承受能力终究是有限的，开发商的开盘推货计划与其客户认筹情况相挂钩，开盘项目销售不理想，是开发商预期与认筹客户预期之间存在价格矛盾。

　　“开发商推货售价一旦超过认筹客户的承价限度，推货销售率亦就低于开发商的预期。而且，持续加紧的银行房贷引起部分购房者的观望情绪，银行房贷利率从取消优惠到普遍较基准利率上调10%，加大了购房者的购房成本，提高刚需购房者的入市门槛，更影响了购房者的入市情绪。”车德锐说。此外，传闻11月即将到来的十八届三中全会有相关购房政策出台，购房者对即将到来的十八届三中全会存有政策期待。

　　后市新品多为别墅或大户型

　　据了解，在未来几个月内，东莞全市新品供应量还将持续增加。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺告诉记者，从市场目前多个楼盘动态来看，后续全市还将有大量新品入市。特别是市区，未来几个月新品供应量将大幅增加，但大多为大户型或别墅产品。

　　如近期将开放销售中心的鼎峰源著预计11月中开盘，首推410～750平方米别墅产品；佳兆业帝景中央预计也将于10月底开放销售中心、样板房，预计11月中开盘，首推220～333平方米别墅产品；天骄御峰预计也将于11月初开盘，首推160～250平方米N+1户型；另尚书悦府、世纪城幸福公馆预计也将在近期开盘，主推80～130平方米刚需产品；皇马郦宫预计年底开盘首推340、370平方米别墅产品。

　　“在供应量充足的情况下，楼市签约量将持续走高。”李兴旺表示，在价格上，由于刚性需求群体对价格抗性明显增大，抑制了房价过快上涨。不过，因为新品上市定价都不低，且随着后续豪宅产品供应量将持续放大，未来楼市价格上涨依然必不可免。

　　而车德锐则认为，从当前这些状况来看，东莞房价不能一直高歌猛涨，否则市场上最终会出现购房者“不买账”的情况，后市东莞房价将不能如上半年一样有力上扬。