标题：楼市大考

　　记者 健闻

　　刚刚获得诺贝尔经济学奖的罗伯特·席勒面对中国楼市“量价齐升”的现象，直言不讳地说，中国房地产泡沫严重。

　　他认为，美国加利佛尼亚州房价与收入之比为8到10倍，而在中国的深圳（楼盘）、上海（楼盘）等大城市的房价收入比达到36倍，这令人担忧。

　　其实，中国楼市是个多元化市场，一二三四线城市不尽相同，尤其体现在房地产市场价格上，涨得有快有慢，泡沫大小不一。说中国房地产泡沫严重可能被夸大，说崩盘更是耸人听闻。

　　从国外经验来看，大幅度的加息是刺破房地产泡沫的主要因素。2004-2006年，美联储连续加息刺破美国房地产泡沫。1989-1990年，日本央行连续加息刺破房地产泡沫。从国内的经验来看，1993年央行大幅加息也是海南（楼盘）房地产泡沫破裂的重要因素。事实证明，加息是抑制房价上涨最为有效的政策。

　　然而，面对当今国内外复杂的经济形势，政府并没有采取这一简单方法，而是采取了稳健的货币政策。 在房地产市场方面，政府加强调控管理力度，自2010年4月起，中国政府颁布限购令；2013年2月，被称为史上最严厉调控政策的“国五条”出台。这两轮调控政策把一大批投资购房者挤出了市场。房地产调控举措成效显现，刚性购房需求已回归主体，投资性购房得到有效控制。

　　据国家统计局数据显示，今年1至8月，全国商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%;商品房销售额45724亿元人民币，增长34.4%。而近年来高校毕业生在大中城市就业人数占就业总数的80.8%，来自县、镇和农村的高校毕业生70%选择在大中城市就业，成为城市刚需购房的主体。

　　在房地产企业方面，从目前预报三季报来看，一是，三季度房地产销售维持高速增长，前三季度重点上市公司销售额同比增长40%，高于全国及重点城市整体表现，预计全年重点公司销售额同比增幅31%。其次，房地产企业集中度提高，前三季度，申万跟踪的16家重点公司销售额同比增长40%，高于全国商品房销售额32%的增速，行业集中度进一步提高。再次，企业产品结构进一步优化，向刚需房和稀有物业倾斜。

　　不过，房价过快上涨的地方应当引起人们的警惕。换句话说，“量价齐升”之后楼市正在经历大考。

　　面对多地房价快速上涨，从三季度开始,房贷收紧的消息从各地传来,贷款难度加大，贷款利率“水涨船高”，有的银行慎贷,并将首套房利率最高上浮20%—30%。

　　这不仅仅体现在银行房贷收缩上，而且国家调控房地产市场价格可能升级。面对快速上涨的房价，有业内专家预计，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场多元化。在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得突破。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值，确保保障房用地，进一步缓解房地产市场土地供应的不足。以限购为主的行政手段恐怕仍将在一定时期内存在。

　　这些预期政策的实施，必将有效遏制未来房价快速增长，以控制投资性需求仍将是政府调控的重要目标。在宏观调控政策不变的前提条件下，适应中国经济发展总体发展的房地产市场价格适度增长是健康的，而货币政策将成为中国房地产市场价格的主要影响因素，疯狂的楼市正在进行大考之中。