标题：资金面持续偏紧 热点城市楼市上行压力加大

据国家统计局最新发布的数据显示，三季度中国经济增速反弹至7.8％。全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7％。商品房销售额54028亿元，同比增长33.9％，增速比上半年回落9.3个百分点；其中住宅销售额增长34.5％。9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6％，增速比6月末回落2.6个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7％，增速比上半年回落3.4个百分点。其中，国内贷款增长32.3％，自筹资金增长18.4％，利用外资增长23.4％。

三季度的房地产市场整体呈现出稳步攀升的态势。与此同时，由于“国五条”后各地房地产市场分化日益加剧，多个城市根据当地市场形势微调限购等行政性手段，调整方向有紧有松，在总体平稳的情况下，不同城市略有差异。

房地产再融资放开信号渐强

宏观经济出现回稳迹象，货币政策稳健审慎。7 月以来PMI、投资等数据逐渐向好，宏观经济出现回稳迹象，但货币信贷仍坚持此前稳健审慎的取向，近期新增贷款和M2增速均适度增长。但是，进入9 月的季末节点，上海银行间同业拆放利率全线品种一路上行，经历过6月“钱荒”之后，季度末资金面紧张预期再现。

目前已有多家上市房企抛出融资预案。进入下半年，上市房企正集中酝酿再融资或重组事宜，已有多家A 股上市房地产企业停牌。 同时据悉，证监会已会同国土部、住建部等相关部门，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求。

三季度房价同环比涨幅扩大

8-9月成交量逐步企稳回升，今年前三季度，抽查的城市住宅月均成交2527万平方米，同比增长18.8％，较2010年和2011年同期分别增长33.3％和37.5％。尤其“金九”成交量回升力度加大，前三季度总量达到近四年同期最高。

根据中国房地产指数系统对100 个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。总体来看，今年一季度百城均价涨幅明显，环比上涨1％左右，二季度涨幅逐渐收窄，6月降至今年以来最低水平0.77％，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大。

具体来看，7、8月涨幅分别为0.87％、0.92％，9月涨幅扩大至1.07％，自5月以来再次突破1％，价格绝对水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来最高水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48％。

报告称，三季度重点城市销供比普遍继续下降，多数城市三季度小于1。库存虽有小幅回升，但是仍低于历史高点。截至9月底，10个被调查的代表城市可售面积为6698万平方米，环比小幅增长3.7％，库存水平有所增加，但仍比2012年底低2.0％，也低于2011年底和2012年中的阶段性高点。其中，代表城市中仅北京库存下行，环比下降4.6％，深圳和苏州库存量环比增长10％左右，库存压力加大明显，其他城市增幅多在3％-8％之间。

与此同时，全国各地的二手房均价也屡创新高。据中国房地产指数系统调查显示，北京等十大城市主城区二手住宅均价自2012年3月起连续19个月环比上涨。前三季度，十大城市主城区二手住宅价格累计上涨14.8％，一季度受“国五条”政策预期影响，需求集中释放，价格涨幅明显，累计上涨6.0％，二季度价格涨幅大幅收窄，累计上涨3.7％，随着政策效应逐步淡化，三季度涨幅再度扩大，为4.4％。具体来看，7 月和8月环比分别上涨1.5％和1.2％，9月十大城市价格创历史新高，为25654元/平米，环比涨幅扩大至1.6％，是今年4月以来的最高水平，同比上涨18.7％，自2012年3月止跌后累计涨幅达27.9％。

企业商业绩提升拿地成本增加

2013年三季度，在企业主动加大推盘和市场活跃度再度上升的促进下， 万科[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]、中海[简介 最新动态]、保利等十家代表企业销售总额为2250亿元，环比二季度增长4.4％，同比增长31.3％；销售面积2162.8 万平方米，环比增长8.5％，同比增长20.8％。具体来看，7-9月企业销售业绩逐月上升，十家企业9月销售额达到871.4亿元，为近年来最高水平，销售面积也超过800 万平方米，同比增长29.4％。前三季度，十家代表企业累计销售额为6380 亿元，相比去年同期增长33％，销售业绩得到稳步提升。

多数企业业绩环比增长，万科、恒大规模突出，碧桂园、世茂增速较快。据最新公布的季报显示，万科三季度销售额最高，达448.2亿元，环比和同比分别增长12％和33％，具体来看，尽管7月市场整体出现季节性回调，但万科依旧凭借较多的推盘量获得业绩增长，三季度万科推盘量较多，但由于认购到签约有一定滞后， 9月单月销售额未能完全体现出推盘量增加带来的业绩增长。

同样在三季度表现突出的碧桂园，销售金额达到317 亿元，仅次于万科，同比增幅高达117％，前三季累计同比增长119％，增长速度居首。中海和保利推盘较为平稳，三季度销售额环比均下降，但前三季度累计销售同比增速依然接近20％。世茂和金地前三季销售情况良好，同比增长均超过35％，处于行业领先位置。恒大、龙湖、富力和绿城前三季度销售业绩同比增速均超过20％。

据中国指数研究院提供的数据显示，这些房地产企业今年到目前为止，累计拿地金额为2447 亿元，是去年同期的1.5 倍，比去年全年水平高出11％。累计拿地面积为7553 万平方米，相比去年同期大幅增长46％。三季度，企业拿地热情相比前两季有增无减，十大企业拿地金额达934亿元，环比增长18％，同比增长66％。具体来看，7月和9月为拿地高峰期，拿地金额分别达到388亿和372亿元，为今年最高水平，一二线热点城市仍成为企业争夺重点。

高总价高溢价地块频现，必然导致资金压力的上升。前三季度，十大代表企业总资产额为19957 亿元，负债总额为15051 亿元，比去年末分别增长13.6％和14.6％，资产负债率仍维持在75.4％的较高水平，比去年底提高0.7 个百分点，主要由于2013 年以来企业纷纷加大拿地力度，积极的投资导致房企的资金杠杆进一步提升。上半年去除预收账款后的有效负债率为47.4％，较上年末下降1.1个百分点，仍然维持合理水平。

四季度热点城市上行压力突出

面对“一片红”的前三季度数据，中国指数研究院的分析师认为，供求关系决定了四季度全国价格稳中有涨，但热点城市上行压力突出。除2011 年外，过去五年四季度销供比较三季度略有提高，成交滞后于实际推盘或为主要因素，但均处于1 以下，去化压力继续存在。分析师预计今年这一趋势也将延续，主要源于供应量处在季节性高点，而成交因基数较高等因素影响增幅有限，供应量略高于成交量，因此全国整体市场价格不会出现明显上涨。热点城市地王频现和成交量走强将加大当地房价上行压力。随着“国五条”政策效应逐渐淡化，三季度价格涨幅扩大， 9月百城价格指数环比涨幅再度超过1％，成交量企稳回升， 热点城市高地价、高溢价地块明显增多。展望四季度，热点城市地王频现、成交量走强继续放大房价上涨预期，其他绝大多数城市价格趋于平稳。

此外，从供求关系来看，绝大多数二三线城市供应充足，四季度去化压力仍将继续；但部分热点城市如北京供不应求矛盾始终突出，今年以来新增供应处于低位，而潜在需求始终旺盛，供需矛盾仍然显著，价格上行压力突出。供求矛盾突出的城市价格上行压力突出，若推盘加大成交量上行空间更大，供求基本均衡的城市价格企稳。 前三季度北京市累计新批上市面积仅占同期成交量6成左右，供不应求态势更趋严重，推盘不足导致今年成交量同比仅增长3％，“日光盘”现象频现。此外，北京土地市场持续火热，地价不断刷新，新房价格累计上涨24.4％领跑全国。同为一线城市的上海，今年以来供应规模突出，前三季度累计新增供应量占同期成交量近9成，供求基本平衡，供应加大促进成交量同比增长近40％，价格累计上涨8.4％，涨幅明显小于其他一线城市。武汉、重庆等城市近年供应始终充足，供需较为均衡，今年以来价格分别累计上涨6.3％和5.7％，涨幅小于一线城市。

业内专家预测，2013年全国商品房销售面积和增速均有望再次创下新高，在短期走势预期向好的同时，随着新型城镇化战略与长效机制的突破，房地产市场环境正在孕育变化，总体充足的市场供应逐渐释放，使得供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。