标题：调控楼市不能蛮干

杨红旭

房价久涨，药方频现。近日在清华大学举行的一个论坛上，国务院某参事语出惊人。他提出了解决目前房价高涨不下问题的16字方针：允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房。

这一药方，大体无可厚非。总体思路是：抑制不合理购房需求，增加租赁房源供应，促进住房租赁市场。然而，如果细看，良方中却夹杂着几根“毒草”。其一，买房后一年就卖的，售价与原房价差价的95%，由国家收走；两年卖的，收走差价的85%。其二，向德国学习，房屋闲置5年，政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。

关于其一，性质属于资本利得税。当前我国二手房交易环节中，个人所得税、营业税和土地增值税，实质近似资本利得税。然而，我国的特殊国情是：税法执行走样，从宽发落。当前主要靠营业税实现差异化，土地增值税自2008年底以来暂免，个人所得税理应按买卖差额的20%征收，这也是今年2月国五条细则的精神，结果在一片抗议声中，不了了之。

如果连既有的税政都无法落实，何谈进一步提高税率？况且，一年内卖房征差价95%的税，世上从未听说过如此高的税率。即便是在近两年房价猛涨的香港，特区政府出台的额外印花税新政，对半年内和半年至一年内转售的房屋，也只分别征收20%和15%的税，可这已引起一片惊诧。95%这么高的税率，实在不必。

关于其二，更让人胆战心惊。分明是拿着国家武器，恶狠狠向私有财产开刀，赤裸裸侵犯不动产物权。诚然，当前我国实行土地公有制，国民拥有的商品房与宅基地，只是有限产权。但2007年出台的物权法中明确规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

农民宅基地的所有权，属集体所有，但使用权由房主支配。城镇国有建设用地上建造的商品房，其业主拥有土地使用权，一般为70年，也即在70年的年限内，房屋属于私人所有，只要居民是合法购买，依法进行登记（也即拥有房产证），那么，政府无权将其收归政府所有。除了一种情况：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

近期有则新闻，陕西宝鸡市高家镇固川村某村民，在狱中度过23年后获释回家，却发现房子已被乡政府卖给了邻居。乡政府肯定没有权力擅自出售农民的宅基地与房子。但这里也涉及一个法律问题。物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，但实际上，直到近些年，农村的宅基地、农用地等才陆续进行确权登记。也即这位刚获释的农民，其房屋及宅基地在23年前并无确权登记。

为何国家一直强调小产权房不受法律保护？就是因那些建在集体用地之上，却出售给城里人的房屋，没有进行国家法律认可的登记，购房者得不到物权法保护。今年3月，国务院提出计划2014年出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。只有建立统一的登记制度，才能更好地通过法律保护不动产物权。

“闲置7年收归地方政府所有”，这一做法纯属违法行为。西方国家的某些地方政府，或许会将已经废弃、业主不明，或长期空置的房屋推倒，甚至将其产权收归政府。但在一个法制国家，这一做法绝不可能大行其道。就中国而言，如果真是为了抑制投资投机需求、稳定房价，如果真的要在“没收闲置房屋”与“限购”之间选择，我宁可建议后者。因为，既然已经允许公民购房，且依法登记，尔后，居然将业主合法拥有的房屋收归政府所有，原因只是“7年闲置”，那还不如实行“限购”，这样至少不违法！

中国有句老话：有恒产者有恒心。调控房价的方式有很多种，长效机制也在筹划中，将来应该更多地运用信贷、税收等手段抑制多套房需求。至于收回业主合法房屋这种野蛮违法行为，想都别想！