标题：东方证券：政策面趋于清晰，地产有望反弹

事件:北京出台自住型改善型商品住房建设的7条意见。自住型改善型商品住房的特征:售价低于同地段、同品质的商品住房价格30%左右;满足购房条件的人均可参与摇号;5年内不能上市交易;5年后出售需交纳差价的30%等。

调控重点在供应上,与以往不同。供应端的调控通常体现在两个方面:一个是总量上的;另一个是结构上的。从总量来看,今年1-9月北京住宅土地成交量同比增加80%。本次“京7条”主要着手于供应结构的改善,这是同以往调控思路的重大不同(之前历次调控以压制需求为主)。

调控供给,有利于控制价格,同时比“调控需求”给市场带来的波动更小。由于具有购房资格的家庭均可购买自住型商品住房,因此,该住房的出现必定会降低商品住宅的平均房价,这同廉租房和公住房对商品住宅市场的影响明显不同(廉租房和公住房对应的客群与商品住宅客群交集相对较小)。而且有利于改善短期“非自住型商品住房”的供需,从而最终控制整体市场的房价水平。同时,调控供给, 不会减少需求,更有利于发挥市场调节机制,减少市场波动性。比如20个客户对应10套住房,若调控需求,20个客户可能变成8个,市场会从之前“供不应求”转变为另一个极端“供过于求”,届时政策又不得不放松,政策的频繁变动造成市场极不稳定,不利于房价控制。若通过供给结构调整,把其中2套住房变为限制售价的自住型商品住房,则短期转向等待自住型商品住房的客户可能有8个,意味着剩下的8套住房对应的客户将变为12,供需比将有原来的20:10,下降为12:8,短期供需矛盾缓减。当然,中期看,由于2套自住型商品住房只能满足2个需求,另外18个需求还是要竞争8套住房,供需比为18:8,甚至高于之前20:10。所以,中期改善供需仍需要增加总量,而不仅仅是改变供应结构。由于需求总量未发生变化,同时政策不需要频繁变动,市场本身反而会更稳定。当然,短期由于更多需求等待自住型商品住房,可能导致短期成交量的下降。

诞生新的市场,对龙头有利。2013年底前北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,相当于2012年商品住宅成交套数(11.7万套)的17%;2014年计划推出5万套左右,相当于2012年商品住宅成交套数(11.7万套)的43%。自住型商品住房将是一个非常大的市场,但由于销售价格被限定,项目盈利能力的高低主要取决于对项目成本的控制,而非项目附加值的创造。大开发商由于在规模化、标准化、融资能力、管理能力等方面具有明显优势,成本控制能力更强,有利于其在该市场中的表现。

北京调控政策的出台,将为北京市场降温,同时也指明未来行业政策将转变为调节供给为主的方向。基本面持续火热,地产股却表现低迷,主要源于对政策不确定性的担忧。现在政策趋于清晰化,恰有望为地产股带来超跌反弹机会。建议买入龙头股荣盛发展[-0.82% 资金 研报](002146,买入)、金地集团[0.00% 资金 研报](600383,买入)、招商地产[0.17% 资金 研报](000024,买入)、万科A[-0.67% 资金 研报](000002,买入)等.

风险提示:短期北京成交量大幅回落。