标题：楼市已现疲态 调控静待定调

　　广州（楼盘）近期开盘潮成色持续降低，业内人士认为市场之手开始发威

　　上周，处于风口浪尖上的北京（楼盘）楼市推出《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，被称为“京七条”。虽然在北京出手之后，其他几个大城市暂时没有出台相关调控政策的消息，但难免让人猜测，难道又要调了？***中央总书记习近平在政治局第十次集体学习时强调，要加快推进住房保障和供应体系建设，而中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心近日公布的383改革方案提出：“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。”这都给房地产新政指明了路线。

　　近期广州楼市表面上热度仍在，但在开发商不肯让利的情况下，楼市颓态已现，“日光”盘越来越少，一次推售卖出六七成已是不错的成绩。市场之手显然已经开始发力，如果开发商继续坚守高楼价，那么在随后的博弈中，不可避免会出现购房者逐渐离场，开发商被迫促销的势头。因此，不少业内人士表示，从过去近10年的楼市调控效果不难看出，调控渐成“空调”已几乎成为大众对多次调控的看法。关于征收房产税的各种说法始终未有定论，在相关政策尘埃落定之前，与其再出政策调控，对市场强加干涉，不如让市场休养生息，让市场之手自然调节。

　　记者 陈白帆

　　市场风向

　　“后黄金周”开盘潮 一周不如一周

　　“没想到现在换房那么难”，在某国有企业担任中层管理人员的梁先生本想换房改善居住环境，但发现想买的一手房价格超过预期，也只能暂时打消换房念头。梁先生认为，他们夫妻俩的收入在别人看来已经不低，但真要换房也感觉压力颇大，“卖了旧房还要加很多钱才能买得起新房，还是先不折腾了”。据了解，目前跟梁先生一样，虽然名下有两套房，但仍然想换房的改善型买家并不在少数，然而，如果要买新房，则必须“卖一买一”，而且面对再买一套房在名额或首付方面的压力，换不起房或者不想太折腾的也大有人在。

　　近日，也有在售几百万一套单位的项目负责人向记者倒苦水，“虽然头一批卖得还行，但我们后面的货量还不少，又不是"刚需盘"，其实肩膀上的压力还挺大”。

　　事实上，经过从去年年底开始的近一年的高速奔跑，本来还勉力跟上的买家越来越觉得手发抖，腿发软，再难跟上楼价上涨的脚步，如果开发商这时还不停一停，慢一点，也许不久就会发现，没多少人再有财力精力跟他们玩下去了。对比9月和10月楼盘销售业绩不难发现，9月中下旬每个周末抢闸开盘的几乎都获得不错的业绩，“日光”、“九成”、“大客户出手”是那段时间楼市新闻中的常见词语。然而，从“十一”长假开始，楼市热度似乎也随着季节入秋而有转凉迹象。如果说，很多楼盘放弃“十一”七天长假是因为担心买家出游影响销售的话，那么“十一”之后的几个周末虽然都有3、4个新盘开售或者旧盘推新，但成色似乎一周不如一周。由于价格并未低于预期，包括一些全新盘或者是旧盘新推的项目，都未能在上周末获得“日光”或者超九成的销售业绩，六七成已算是不错。

　　可以预料，在年底民众各项消费增加，私营企业也不敢大手大脚的情况下，如果开发商还咬定高价不放松，那么去货的速度还会继续减慢。某大型房企的一位销售总监表示，虽然今年公司规定的任务早已完成，但到了年底大家身上还是有冲量的压力，各大开发商的年底促销已成为例牌项目，只是看促销力度的大小而已。所以，他认为，目前买的新房基本都要等到2015年才能交楼，除非是冲着全新盘的首批产品去，否则年底的促销仍然是可以期待一下的。因此，市民们既不需要着急跟风，也不需要砸锅卖铁追新，等到11月或者12月开发商去到冲量最后关头时，再留意新推货量的具体情况。 记者 陈白帆

　　案例

　　卖旧买新很折腾 改善型买家弃换房

　　家住白云大道的梁先生是某国企的中层管理人员，名下已有两套房，白云大道那套一直是自己一家三口居住，番禺的房子则是父母在住。近期，梁先生见到附近有一全新盘开售，其实用户型和装修颇受梁先生青睐。如果要换房，由于购房名额原因，梁先生必须先把现在住的房子卖掉，这套已有近10多年楼龄的旧房如果卖掉，却未必能顶得上新房的六成首付。新盘推出的首批单位，价格区间主要在3.5万～4.1万元/m2，梁先生看中的94平方米单位预计总价340万元，六成首付就要203万元。但是，由于梁先生在住的房子还未放盘，等到梁先生放盘成交再买，也许这个新盘价格又不止目前水平。最终，梁先生认为卖旧买新还要加钱实在太折腾，决定放弃换房。

　　记者发现，目前市场上针对换房客的中高端项目正处在比较尴尬的地位，针对的买家多数是名下已有两三套房，但仍想换房的企业中高层管理人员或者专业人士。但这些买家看到楼价在升，又往往怕吃亏不愿意太早放盘。可等到新盘定了价格准备销售时再卖在住的房子，则又觉得时间太紧。虽然也有开发商推出几个月至一年不等的延迟签约期，给换房者有足够的时间搞名额，但也需要买家在一个月内先给出一半以上首付，而对于很多还未卖房的客户来说，同样无法拿得出这笔资金。因此，销售高端住宅的开发商如果真的想获得更多实客，也许还需要在支付期限和方式上面再给优惠。 记者 陈白帆