标题：房地产开发投资暴增一倍

  前三季度楼市全线飘红。

   前三季度楼市数据出炉 主要指标全线飘红

  江门市中心城区(蓬江区与江海区)前三季度楼市报告出炉，江门楼市主要指标全面暴涨，其中新开工面积暴增240.9%，而商业地产的供应量和预期供应量也呈现出了爆炸式的增长。

  随着中低档新房供应量的减少，房价也是一路走高，江门房价再次面临调控压力。但江门楼市专家普遍认为，江门房价短暂走高只是阶段性的市场表现，随着市场供应量的增加，未来房价很有可能在高位调整，而镇区新房供应量增加，更将拉低江门中心城区整体房价水平。

   中心城区楼市主要指标全面暴涨

  江门市住建部门公布的数据显示，2013年前三季度江门中心城区楼市各项主要指标全线飘红，呈现暴涨态势。其中，房地产开发投资金额达72.02亿元，同比暴增99.7%；新开工面积338.43万平方米，同比更是暴增240.9%；竣工面积114.38万平方米，同比增长58%。

  在房地产销售市场方面，2013年前三季度江门中心城区批准预售商品房面积达123.28万平方米，同比剧增42%；商品房成交面积117.44万平方米，同比增长43.5%；商品房成交金额82.53亿元，同比增长66%。而存量房市场的成交数据也出现了大幅度增长，成交面积达85.16万平方米，同比暴涨了92.9%。

  江门中心城区前三季度楼市主要指标数据显示，江门房地产市场的开发企业今年的投资力度明显加大，新开工面积暴增。而市场供应量前三季度明显增加，特别是在第三季度(上半年中心城区批准预售54.2万平方米，同比增长17.2%)。供应产品数量逐渐多元化，无论是一手房市场还是二手房市场，市场成交持续活跃。

   商业地产供应首现爆炸式增长

  江门中心城区2013年前三季度的商品房供应总量同比出现了明显增加，批准33个房地产开发企业预售商品房项目共33个，比去年同期增加1个；其中新开盘项目14个，比去年同期增加2个。其中9月份单月十多个项目超40万平方米，超3000套住宅集中推出市场。截至三季度末，市场待售商品住宅约9200套，同比增长26.0%。

  江门中心城区2013年前三季度完成开发投资额同比翻了一倍，其中非住宅类增速尤其惊人。受上半年多个大型商业综合体项目扎堆动工影响，商业地产新开工面积同比增加两倍多，超过了2011年和2012年两年的总和。商业类的供应更是首次出现爆发式增长，所占比重由过去几年的10%左右大幅上升至接近20%。

  值得注意的是，前三季度江门中心城区的商品房供应总面积同比增长四成，已经超过了2009~2012年任何一年的全年供应量。而未来2~3年内，江门中心城区商品房潜在供应面积约530万平方米，将高于过去数年间的平均水平。购房者与投资者在购房时，均需要关注未来市场潜在供应量不断扩大可能带来的消化压力问题。

   商品房供应镇区化趋势渐现

  过去江门中心城区商品房供应的区域集中度非常高，老城区和北新区长期以来都是“两翼齐飞”，而这一局面由近年来供应量凶猛的江海区打破，形成了三大区域“并驾齐驱”的局面。随着土地供应越来越紧张，老城区的商品房供应已经日渐式微，其市场份额逐渐被滨江棠下等镇区所取代。

  中心城区前三季度的商品房供应中，区域集中度略有下降，北新区和江海区的比例都有不同程度的减少。北新区和江海区仅占总量近七成，滨江棠下的比例大幅上升，其成交套数比例由去年的5%大幅增加至今年前三季度的13%，并以微弱优势超过了旧城区。

  中心城区住宅类商品房成交单价区间已明显上移，单价7000元以上的套数比例由去年的12%猛增至今年前三季度的29%，部分高性价比的中高端项目热销。单价6000元以下的比例则从去年的64%下降至43%。目前，作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应力度仍略显不足，这些离市区只有几公里的镇区住宅，具有越来越明显的价格优势。

  观察：江门楼市调控需加码？

  业界近来为三四线城市的楼市过热现象捏了一把汗，江门楼市再次出现房价上涨现象，江门业界也传出了“加码调控，降低风险”的声音。

  市住建部门日前公布的市场分析报告也指出，目前江门房地产市场房价震荡上涨趋势明显，需关注悄然积聚的风险，并预计市场供应量会在惯性中有所回落，成交量进入僵持阶段，房价高位盘整的可能性较大。

  “与其他城市的"疯涨"不一样，江门房价涨幅还是控制在6%~8%的合理区间内，目前并不需要加强房地产调控。”江门怡福地产营销总监谭华驹指出，此前市场上在售的新房以高档项目为主，货量占了近八成，而短暂出现的新房供不应求的状况恢复了购房者的信心，纷纷选择出手。因此，近期的成交数据中，江门房价确有不小的涨幅。

  “对房价的调控，江门一直都很hold得住。”谭华驹认为，从10月中旬开始，江门房地产市场已进入观望期。由于今年的贷款额度基本用完，大部分银行的信贷已经全面收紧，将给购房者的信心带来打击。

  因此，虽然目前价格依旧坚挺，但第四季度的楼市将迅速降温，成交量将会出现大幅度的下滑。此外，随着未来镇区新房供应的比例不断增大，也将对江门的房价起到一定的平抑作用。