标题：李品科：地产股将迎来估值修复

　　新浪财经讯 “把握新格局 探索新机会”中国证券业高峰论坛暨2013年中国证券业金牛分析师颁奖典礼11月9日在北京举行。国泰君安房地产资深分析师李品科在会上发表主题演讲。

　　以下是演讲全文：

　　各位投资人朋友大家好，我是国泰君安地产团队的李品科。首先非常感谢金牛奖的主办方中证报给我们这次很好的机会展现自己。在这里首先要说的是，非常感谢各位投资者朋友多年以来对于我们国泰君安整个房地产团队一直的支持，我们必定会给大家更好的回报，更多的和更精准的投资建议。

　　主办方让我们讲一下房地产对于整个明年和未来的判断。地产行业受政策影响很大，现在整个房地产行业到了制度变革的时间点，房地产可能接下来会出现大家想象不到的一个变化，这个变化具体后续怎么走其实还是要看制度的实行。 

　　首先，地产股的投资逻辑，过去几年都是房价涨地产股跌，这个逻辑从今年底到明年这段时间会发生变化，尤其是短期政策面，不再成为影响房地产股票走势的一个决定因素，我们在接下来会和大家详细分享政策面和基本面的观点。 

　　对于地产的政策面来说，其实现在到了一个政策整体出现制度变革的时间点，这个时间点其实很多人觉得说，如果我不投资房地产股票是不是和我的关系不相关，或者不高。我们要说的是，对于整个中国大家很重视的房地产市场以及相关的产业链来说，接下来可能都会存在一个比较大的不确定性，那么就是房地产政策制度的变革。过去的地产政策大家都知道，就是压需求，未来整个地产政策会怎么变化呢？它就会像一个增加供应变成越来越长效化的状态，长效机制大家可能听到很多，那么长效机制到底是什么东西，它对于房地产行业来说是压制还是托起，过去几年整个房地产政策其实对于地产行业来说都是压制状态，所以地产股市谈到政策就变色，09年超过30倍变成现在PE只有5倍，其中政策的影响是非常大的。接下来的一个政策对于地产行业和开发商有怎么样的变化。 

　　首先地产股在接下来一段时间是有估值修复的行情，这源于过去老的逻辑，房价涨一定是地产股跌。未来政策会有明显趋势性变化，增加供应角度来看，短期对于开发商盈利和规模扩张都是有利的。所以从接下来的角度我们首先看地产股过低，政策预期下的修复，之后整个地产股板块走势和我们息息相关了。 

　　我们说一下地产股的长效机制，它是要托起房地产需求的，而不是打压房地产市场，这是由基本面决定的，未来对于整个中国房地产市场而言，总的政策不是打压，反而是拯救已经颓势的投资需求和销量，这是我们对总的政策的判断。利好政策包括国企改革，包括非市场化政策的退出。中性政策有一点很重要，就是土地制度，土地改革。中国为什么过去98年到现在，其实03、04年开始很多专家就说中国的房价是非常不合理的，在过去十年为什么中国的房价还是处于高涨的状况，一线城市甚至达到五倍十倍的增长，其中原因就是土地供应的垄断，土地改革如果成为未来的方向的话，不但是对于房地产行业，对于整体的经济都会产生比较明显的一个影响，土地对开发商有什么样的作用？短期一定对开发商是有利的，所以土地一旦改革，在短期出现的话，那么开发商来说他们首先销售规模，同时地价下降，房价却不会在短期有一个下降的趋势，所以开发商的利润也会回升。这是短期的影响。 

　　对于长期来说，土地制度的变化其实我们认为很可能会造成整个房地产周期顶点的提前。所以从土地改革这个角度来说，缓慢而行一定是有利的，也是必须的，不能过快过猛的变化，可能土地改革又是一次对于资源再分配很重要的一个变化。 

　　第二个是国企改革，国企改革地产这块也会比较受益，因为对国企来来说土地是其中最重要的一部分资源，国企一个很明显的优势是他拥有比其他人更多的资源。所以当国企改革推开一部分开发商也是可以持续受到关注的。其实明年对于房地产我们的判断是，改革可能是重要的一点，不一定是所有的人都受益，但其中一定有一部分人受益，这部分人在整个股市里可能会有超过整个行业平均的表现。 

　　第三个是房产税，即便中国所有的房子他全部征收存量房的房产税，我们考虑到人均大概有20平米的免税状况，房产税税率取国外标准的1%，我们看到中国所有的存量房产税全部征收上来，它只能够占到外地收入的18%，只能够占到地方财政收入的8%，如果要靠征房产税来弥补地方财政的缺口短期内是很难达到的。所以不会有过大过猛的步骤。还有二胎，二胎今年说了很多，它是真正能够让中国房地产中长期需求回归的政策，二胎如果全面放开，会带来年均30%增量住房需求。所以说对于整体未来长期政策来看，是挽救房地产中长期需求。接下来说一下销量，应该不会低于5%，业绩全部锁定。明年和后年的利率也会持续回升。所以开发商不用担心接下来他们基本面的状况，我们不是很看好中国未来中长期整个市场，但是要说的是，对于地产股有一波预期的修复。包括房价，新开工投资的数据，因为时间关系大家可以在后续看我们国泰君安2014年房地产投资策略，谢谢大家。如果有任何的问题也请随时和我们国泰君安房地产这边联系，谢谢。