标题：疯狂的房地产需要警惕

　　2012年以前的10年，商品房投资收益年均大约超过20%，可谓受益不菲。但是，那仅仅只是表明过去而已，在未来10年炒楼依然还会是一个很好的选择吗？个人认为是难以盲目乐观的，因为，各方面的大环境已经不可同日而语了。

　　房地产具有不同与一般商品的三个明显特点：一是、既有居住自用属性，又可以作为投资品。二是、房地产无法转移，具有明显的地域属性。三是、占用的资金庞大，牵扯的相关行业和利益方众多。由于这些特点，一旦一个国家的房地产泡沫破灭，将比其它任何普通泡沫破灭的后果都要严重。看看日本的房地产泡沫破灭之后，二十年多年都已经过去了，但是，国民经济都还没有缓过劲来，就清楚危害有多大了。

　　之所以会有如此严重的后果，就在于一旦房地产运作的资金链发生断裂，是无法像其它商品那样，通过出口到世界的其它各个国家来转移过剩产能，哪怕是大幅度的降价来加以消化掉的，这就必然要长期占用大量的社会财富，导致一系列恶性连锁反应发生，比如银行坏账，三角债剧增，地方财政状况恶化，企业大量倒闭，失业人员增多，消费能力下降等等，就将严重阻碍经济的正常健康发展。

　　国际上发达国家首次购房年龄在40岁左右，而我国是不到30岁，这本身就有透支消费之嫌。没有房子就难以谈婚论嫁，已经成为现在年轻人婚姻观的主流，但刚刚参加工作才几年，仅是从事一般性职业的两个年轻人，是怎么也不可能仅依靠自己的能力买的起房的，于是，依靠双方父母的资助，几家人才能贷款买下一套房，已经是很普遍的现象了。

　　现实中有多少年轻人由于顾及每月固定的房贷压力，哪怕是处于不太利于自身发展的环境下，也不敢轻易的跳槽，被迫习惯了按部就班的生活，失去了年轻人应有的创新和进取精神。若是还有一个儿子的话，也许小两口自己的房贷还完后之后，还要面临为儿子准备买房的压力。而且，这还没有算上高等教育及其他的一些意外开支，在高房价的大背景下，普通人所承受的经济压力可想而知。

　　在此种情况下，更多年轻人选择独身，或虽结婚却不要小孩，将是迫不得已的无奈选择。这就将为若干年后中国人口比例严重失调，缺乏足够的劳动力，过早步入老龄化社会瞒下严重的隐患！中国的廉价劳动力成本优势已经在不断弱化，若是连大量劳动力资源的这一优势也逐步丧失掉了，后果是难以想象的。目前，养老保险的资金本来就严重不足，到那时，更多老年人还是要依靠那些占比越来越低的年轻人付出更多来进行供养。

　　与世界其它国家，甚至是一些发展中国家相比，中国消费所占的比例也是明显偏低的。很多老百姓即使是不吃不喝，一辈子的工资都未必买的起一套房子，面对巨大的经济压力，导致在日常生活中自然就要精打细算了。若是有能力，又有几个人会拒绝享乐消费呢？不是不愿意，实在是没有那个能力啊！

　　高企的房价和低迷的消费之间，是一个此消彼长的关系，房价若还是和大众收入的比重相差如此悬殊，则增加老百姓的消费只能是一句空话。再说了，大量企业都削尖了脑袋进入利润丰厚的，技术含量低，见效快的房地产行业。请问，还有多少企业家会安心去搞那些资金投入大，短期难有成效的产业升级改造，科研开发和专心打造自己的核心技术优势，从而最终提高国家的整体经济实力和水平呢？长此以往，在高度全球经济一体化的今天，中国还能凭借什么优势去参与国际市场激烈的市场竞争呢？那样的话，可能永远只能成为别国的加工厂，始终处于经济链条的较低端。

　　想想看，房地产难道仅仅只是房价太高，老百姓买不起房的问题吗？当然不是了，由于不规范的房地产运作中的环节过多，以及其中蕴含着巨大的利益关联，房地产就和各种违规，贪污，受贿，暗箱操作等存在着千丝万缕的联系，成为以权谋私，滋生腐败最好的温床。可见房地产的畸形虚假繁荣是许多罪恶的根源，是经济健康发展的毒瘤！

　　2011年中国房地产市值与GDP之比为全球第一，在过去十年，中国广义货币M2增长率大大超过GDP的增长率，年均增长率18%左右，截至2010年年中，中国M2规模约是十年前的5.5倍，M2与GDP之比位列全球第一。这些数字无疑都显示中国的房地产泡沫都已经达到了一个较高的程度。

　　一边是大量有居住刚性需求的老百姓缺乏足够的能力买房，一边是主要由各地炒房客推动的房屋空置率始终居高不下。这种不正常的状态不可能永远存在下去，而房价之所以暂时还没有出现整体明显下跌，一是从市场环境来说，目前还没有达到泡沫破灭的临界点；二是因为目前还没有超过政府的容忍极限。不过，千万不要怀疑政府的调控能力，否则，一定会吃苦头的。 胳膊扭不过大腿，这个道理应该不难理解，不要将政府的意图和能力混为一谈了。

　　一个真正强大的国家，必然是建立在雄厚的实体经济之上的，一个优秀的民族，一定是脚踏实地，克制，严谨，理性而富有远见的。德国在二战后经济遭受重创，但仅仅几十年后，靠自己的隐忍，奋发而迅速崛起，成为世界上重要的经济强国。由于德国政府长期保持房价的稳定，炒楼基本是无利可图的，国民也都专注于实体经济的发展，德国大量的在世界上各个细分行业中出类拔萃的中小企业，构成了国家强大经济的基石。

　　20世纪90年代后的日本，以及次贷危机所导致的美国房地产泡沫的相继破灭，无不在告诉我们这样一个事实——只要泡沫积累到一定程度就必然会破灭！经济规律是任何人都无法左右的。在中国房地产已经具有了某些类似的状况之后，就使得政府不得不两害相权取其轻，必然会忍痛适时对房地产进行持续的调控，以避免危及整个国民经济。

　　住建部副部长在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年左右。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁的。我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%～40%。

　　也就是说，商品房使用年限70年 ，而中国建筑(601668,股吧)平均寿命仅30年左右，很多人集几代人之力买一套房都是指望要住的是远不止30年的，那么，在房屋寿命到了之后，就将再次面临一次重大的选择。还有一些人，因为实在无力去买新房，就只能去买二手房，虽然房价的确会便宜不少，但是，要是该房已经使用了20年，也就意味着你支付的房款只是买了10年左右的居住权而已。

　　还有一点，房屋的使用权年限从开发商取得土地使用证之日算起，而不是从你买房时才计算的，一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要两三年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内，都可视为正常情况。所以，要是你买的房子，由于各种原因开发商过了5年才卖出去的话，那么，你的商品房使用年限就只有65年了。

　　英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。而我们的只有30年左右，为什么会这样呢？也许是上层也清楚长期的经济结构转型绝非易事，所以，才在建设和重建之间设置较短的期限，否则，不依靠大量的基础建设又能依靠什么来维持经济的长期高速发展有呢？要是这样的话其实也是很符合逻辑的，毕竟房地产以及与之相关的诸多产业对国民经济的发展起到了举足轻重的作用。之所以很多人都没有认真考虑这些问题，也是由于住房商品化改革受到大众的普遍接受，从而真正形成热潮是从上世纪90年代之后才开始的，到目前由于绝大多数在当时购买的房子还没有达到使用年限，因此，各方也就不会考虑那么多了，也导致一些政策也不明朗。但是，很多事情却是需要提前进行规划的。

　　由于长期的超发货币导致通货膨胀，存在银行长期必将大幅贬值，而国内又缺乏有效的投资渠道，就使得大众对投资房地产情有独钟，趋之若鹜。当然，这也是没有办法的办法。但是，之前房地产投资良好的回报不等于以后还会长期的延续，因为，高企的房价早已今非昔比了，无论是用一个家庭年收入与房价的倍数，本地每平方米房价除以家庭月收入，还是用房子的租（租金）价（房价）比进行衡量，都显示房价达到了较高泡沫的程度。历史上无数次的事实告诉我们，只要泡沫膨胀到一定的程度总是要破灭的。所以，在投资时有必要保持适度的清醒。

　　根据IMF的测算，我国人均收入还没有发达国家平均水平的十分之一，但是一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。如果房地产价格泡沫破裂，不仅会因巨额不良贷款而损害金融业的正常运行，而且，也必然会对整个实体经济和国家财政造成严重的破坏性影响，高企的房价的隐含的风险是不言而喻的。

　　当然，房地产的泡沫何时会破灭，究竟何时房地产才可能回归到较为正常状态，最主要是要结合国内货币政策的发展趋势，以及具体的宏观经济政策等来预判。而且，不同区域的情况也会有较大的差异，需要区别对待分析。总之，在货币贬值趋势长期明显存在，地方政府真正控制房价的动力不强，投资者又缺乏其他较好投资渠道的复杂背景下，市场趋利的本能和政策对房地产调控的博弈将长期存在，这也必将增大投资的难度和风险。

　　（和讯理财特约财经评论员：苏坚）