标题：申银万国：房价上涨过快，多地房地产调控政策收紧

【报告日期】：2013-11-27

【内容摘要】： 近期，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施，这些对于短期市场运行可能会有一些影响。

楼市长效调控机制尚未完全建立，多个二线城市调控再加码。

据不完全统计，目前已有12个城市出台新的楼市调控措施，除个别城市外，政策基调以收紧为主。同时，在北上广深调控政策出台后，调控潮由一线向二线城市蔓延。

链家地产研究院指出，11个城市都以收紧为主，限购以及限贷政策都有不同程度升级，短期内或对市场形成明显冲击。同时，各城市基本都对未来土地供应规模进行披露，以稳定市场长期预期。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度权衡，出现全国“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

按照国家统计局数据，已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%，在70个大中城市中涨幅偏高。

从各地的调控政策看，主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主，以沈阳为例，其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限，由1年以上提高到2年以上。此外，未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。

针对开发商的限价，各地都不约而同地指出：加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。

值得关注的是，在此次调控潮中，12个城市中有9个表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或有所扩大。

土地调控的思路已经由单纯的抑制需求向同步扩大供给转变，此轮调控中该思路有所显现。由于今年很多城市的房价涨幅超过了年初目标，预计年内还会有更多的城市出台房地产从紧政策，短期对房地产销售形成直接影响。展望明年，虽然房地产供地规模会有扩大，但是在整体流动性中性偏紧的背景下，预计房地产投资增速仍比2013年有所回落。

其他重点关注：（1）回购320亿元施援，央行政策定位与执行精准。