信托公司通过主动管理形式参与房地产项目开发，而不再是仅仅给房地产开发商提供融资
⊙记者 金苹苹 ○编辑
于勇
在房地产信托接连出现兑付风险的当口，除了加强开发项目的全面风控，有信托公司正通过基金化的运作模式谋求房地产信托这一信托“重要业务支柱”的转型。
日前，上海信托成立了一款以有限合伙企业形式发起设立的房地产信托基金产品，对市场上常见的房地产信托进行了一番“改造”：信托公司通过主动管理形式参与房地产项目开发，而不再是仅仅给房地产开发商提供融资。
基金化渐成趋势
据了解，这款由上海信托与
万科联手推出的房地产信托基金，采用有限合伙企业的组织架构，由普通合伙人（GP）及有限合伙人（LP）共同出资。上海信托与万科合资设立管理公司，作为基金的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。上海信托设立集合信托计划，期限5年，募集的信托资金用于认购有限合伙企业的有限合伙份额，成为合伙企业的有限合伙人（LP），参与相关的房地产项目开发，分享合伙企业的投资收益。合伙企业的收益来源则包括了项目股权投资分红、项目股权转让变现以及闲置资金运用增值收入等内容。因此，在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩。
“这个信托计划最大的特色，在于针对投资者所设计的产品结构。与其他融资类房地产信托产品不同，信托公司并没有设定预期收益，投资者的收益取决于市场的变化、项目收益水平以及基金的投资运作所带来的最终收益，完全是浮动收益类型的，可以说投资者直接参与到项目权益投资当中。”上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟指出。
据张锡麟介绍，类似的房地产投资基金在国外的发展已经较为成熟。一般来说，基金管理人往往先募集资金成立基金后再进行项目投资，“这个基金大多会投向好几个地产项目”，且在最初的几年，因为是基金的“投资期”，投资者一般都无法获得收益，只有基金所投资项目实现销售，项目产生利润后才作为投资收益向投资者分配。国外房地产投资基金的基金管理人，其通常的管理费收取模式和PE类基金一致，“依靠基金的规模收取固定管理报酬，再根据基金的最终投资业绩收取浮动业绩报酬”。目前，国内房地产投资基金处于尚起步阶段，一般先有拟投资项目，再完成资金的募集，而随着市场的不断发展以及投资者理念的成熟，也将逐步向国外房地产投资基金模式转型，一个地产基金对应多个房地产项目，分散投资风险。
房地产信托亟待转型
信托业内人士指出，目前国内的房地产市场已经跨过了成长最为迅速的“黄金十年”，其投机性正逐步弱化，投资者在房地产行业的投资回报正从房地产销售的后端移到了前端，房地产投资从实物投资转向金融性产品的投资将成为未来的方向，而这也给正在谋求转型的房地产信托提供了一条新的途径。
事实上，房地产信托是近年来信托公司介入最深的信托产品之一。据用益信托的不完全统计，从今年1—10月份的成立数据来看，房地产信托已取代去年的基础产业信托重登融资榜首。尽管从今年3月份开始，房地产信托的占比持续下降，但5月份开始，房地产信托再度发力，成立规模一直保持着领先优势。今年1—10月共成立了770款房地产信托，募集资金2,215.03亿元，占总成立规模的33.41%，较去年全年21.83%的占比有较大的提升。不过在10月份，房地产信托的成立规模退居次席，但其成立规模占比仍远超去年22％－23％左右的范围。
北京某信托公司人士向上证报记者表示，房地产信托在今年得以再展雄风，与房地产市场的回暖不无关系。然而，考虑到宏观调控与房地产市场本身的风险，信托公司对于房地产信托项目均持谨慎的态度。鉴于目前信托业内频繁曝出的房地产信托兑付风险案例，该人士指出，“可以说风险始终都存在，以往以融资信托为主要形式的房地产信托的转型迫在眉睫，全行业都在思考这个问题。”
而在张锡麟看来，房地产信托未来转型的重点方向之一，便是信托公司在产品上的升级：信托公司通过增加主动管理型产品的发行，充分发挥其在投资管理方面的优势；这样的产品也能更好地满足一部分投资者将资产多元化配置的要求。因而房地产信托的基金化应该是未来的一个趋势。来源上海证券报)