标题：评论 苏鑫：地产金融要渐进化创新

由一个房地产私募基金公司操作了一项北京商业地产最大的并购案似乎很有眼球效应。

房地产基金在中国兴起不过几年，刚开始法律不全界定不清。随着2008年央行与银监会联合对地产商进行金融管制之后，地产基金近几年开始风生水起。

苏鑫说，房地产基金成熟的一大标志就是如今没人再问你，私募基金和非法集资有什么区别了。

但是在募集阶段缺少机构投资者，在退出阶段缺少REITS（房地产投资信托基金）机制的情况下，中国房地产基金募、投、管、退这一流程并不完善。机制不完善时对人的依赖就更强一些。

在基金业，信任是一大商业元素。投资人掏钱的首要考量就是是否所托非人，基金是否会对自己的钱负责。而基金掌舵者赢得信任取决于个人对大势的判断，专业的资产管理能力，对风险的把控能力，甚至人品上没有暇眦。

就像苏鑫从SOHO离职后，SOHO董事长潘石屹百般挽留，最后在博客上写了一篇《送苏鑫》。苏鑫说没想到这篇文章对自己商业上还有帮助，有助于他建立和别人之间的信任。因为圈子总是很小，个人品牌也是圈子。许多人投资高和首先看的还是苏鑫的个人品牌。

如今，房地产基金的发展就像网购之于整个零售。据不完全统计，房地产私募基金的融资总规模约500亿元，而房地产信托约1.12万亿元的规模。苏鑫认为房地产基金会像网购一样发生裂变式增长。网购在整个零售体系中占比也很小，但是他的成长不取决于规模，而取决于趋势。房地产基金未来的趋势就是基金与机构投资者对接。

在发达国家，商业地产的持有者可以通过出售给REITS （房地产投资信托基金）实现退出。而在中国，因为REITS的缺失，房地产基金的退出机制仍然尴尬，房地产基金面临的最大难题就是没法完成一个完整的投资案例。

高和资本在数个项目上的退出，是在进行资产管理后，再向其他投资者转让，这种模式已经非常类私募REITS。苏鑫给这些投资者定义为“安全性资本”——市场上大量的为寻求“安全”而不得不投资的“热钱”。

苏鑫认为房地产金融处在渐进市场化过程中，必须基于现实去创新。未来还是要寄望于国家对REITS的放开，不仅对商业地产，对整个国家的金融环境来说也是非常重要的。