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华人首富李嘉诚在今年下半年以来,对内地及在港资产进行共5次抛售。李嘉诚今年以来的多番动作,被市场解读为其对陆港楼市的一种“预警”。万科[简介 最新动态]董事长王石此前曾公开表示,“精明的李嘉诚先生在卖北京上海的房产,这是一个信号”。另一方面,李嘉诚旗下的“长和系”一直在欧洲进行并购。仅今年上半年,“长和系”就进行了4宗海外并购,共斥资约250亿港元,涉及新西兰、亚洲、荷兰等国家和地区。
一份研究报告显示,国内资金对海外房产的投资热情已达到前所未有的高点,约有50%的高资产人士表示将逐步撤回国内房地产市场上的资金而转向海外。
国内政策较为严厉海外置业门槛低
中国制造”名扬世界,如今“中国购买”也不可小觑。我们可以发现,在福布斯世界富豪排行榜上,越来越多的中国富豪已经挤进世界排行的前列,面对高烧的房价和严厉的“限”字令,还有投资渠道日趋狭窄、通货膨胀压力日高的困境,不少原本专注投资国内房地产市场的国人,正将投资热情转向海外房地产市场。
业内人士分析指出,在宁波豪宅市场上,买豪宅用来自住的毕竟不多。在投资者的眼中,宁波本土的豪宅投资市场,在宏观调控后房价的增势不会再像前几年那么火爆。而在国外,类似于西亚这样的豪华之城,房产市场正处于一个发展的初期阶段,是一个进入的好时机。这些地方的豪宅长线投资非常看好,收益十分可观,所以很值得投资者出手。
宁波住宅存量大豪宅品质匮乏难入富豪法眼
宁波住宅庞大的存量已经远大于市场需求量,但是能称得上的别墅豪宅还是匮乏的,真正的有钱人其实不会在乎这个房子的价格,他们在于更高的精神领域的追求。对于宁波来说,别墅群集的区域,东钱湖应该是近年来兴起的一个后花园,宁波本土以及外来开发商的纷纷进驻,包括中海[简介 最新动态]、华润、雅戈尔、恒元、中建、天德等。由于区域开发的进度以及别墅本身的定位,今年以来一直让豪宅开发商们都处在一个比较冷清的形势下,以致存量堆积。
业内人士称,对于富豪这个群体,宁波真正意义上的豪宅还没有,这就是东钱湖区域到目前为止别墅难卖的真正原因,因为做不到真正豪宅的标准,缺少一种有钱人追求的奢华的生活模式。此外,由于国内与国外的生活方式,生活理念的差异,在国内无法让国外的风俗充分契合融入,这可能还需要一段很长的时间来转变观念。
同样的投资或自住房国内外价值差异大
此前,百隆房产总经理谢耀生称,同样价格的一栋豪宅,在国内享受的待遇和在国外享受的是不一样的,同样一座别墅,在500万左右的价格,比如在宁波东钱湖买一套可能还不够价,但是在国外就可能享受到露天游泳池、BBQ大草坪等待遇,渲染的文化也会有差异,这个差距可能就是对于有钱人来说会更加倾向于海外置业。
站在全球资源的角度来看,一栋顶级豪宅从选址、设计、建筑、装潢、文化、物业等方面要比国内的豪宅考虑得更加全面,更加符合豪宅的要求,因此价值会更高,投资的回报也更大。(新华房产调查记者朱飞燕)
延伸阅读:
海外投资六大误区
1.对海外房地产市场认知度低,投资时盲目选择。在海外不少国际化城市,高租金回报通常伴随着低房产增值(这正是市中心公寓增值缓慢的原因),反之亦然。如果没有了解清楚市场又没有专业人士指导的话,投资就容易受损。
2.只挑便宜的买,太过片面追求低价而非价值。 很多投资者关注海外房产特别是澳大利亚房产,是因为其均价比国内一线城市还低。但片面看重价格却是投资大忌,在澳大利亚、英国和加拿大等成熟、完善和发达的海外房产市场中,因地区差异巨大,项目质素各异,要想选择一个好的投资项目、制定适合投资人的投资计划和策略,不比从A股市场中挑选一种蓝筹好股简单。因此,看重房产投资价值而非价格,应该是当前国内投资海外房产必须上的一节地产投资课。
3.太过急功近利,过于追求短线获利。与国内楼市近五年的调整发展不同,因为已经历了多达几十年的地产商业化发展,如今在澳大利亚、英国、加拿大等大多数城市的房地产市场已形成了长期投资的机制;各国家及地区的政府也早就对投机性的购房设立了较高门槛。比如澳大利亚设定购房后如在12个月内转手需缴纳高达50%的资本增值税;期房没有交割前不能加价转卖等等。因此投资海外房产要有长期投资的策略,如过去的50年中,澳大利亚的楼价平均每7-10年就翻一倍,目前已经历了7个循环周期;如果在澳大利亚买房3年内就将物业卖出,综合上看是不划算的,因为没能充分地享受当地大约7年一轮的上升周期。
4.普遍认为市中心公寓增值会更快,风险更低,而且空置率低好出租。有些海外城市的情况与国内的情况正好相反,如在澳大利亚,当地市中心的公寓增值较慢,如悉尼和墨尔本过去10年中价位公寓售价只增长了35%,而周边5-15公里地区的中价位产品价格却翻了一倍。这是因为中国正在城市化进程,而国外不少城市却早从上世纪80年代就开始卫星城建设,目前是“逆城市化”发展策略。近年一些海外中心城市市中心公寓空置率升高,租金水平大降,回报相对反而不高。
5.非常钟情酒店式公寓。在国内北上广等一线城市,市中心的酒店式公寓向来是人人争抢的香馍馍,但在一些海外城市,比如澳大利亚,本土人士却已摒弃投资该品种,即使购买也多数是用于房产退税,对于在澳大利亚没有收入的海外投资者来说无任何意义,另外公寓在当地还被银行认为是商业地产,贷款利率也需相应提高;特别是面积小于50平方米的无车位公寓,银行的认同度很低,抵押价值低,从长期看其资本增长率也很低,物业难升值。
6.喜欢远郊的好空气和美景而投资一些海外度假村类型的公寓或别墅。度假项目通常偏离学校和商业中心,交通及配套设施等有限难于放租,因此租金回报会相对较低,同时因该类产品对本地的自住需求满足度不高,银行对该类物业的认可度也会较低,贷款比例可能会受影响。
海外购房先做好以下功课
1.了解当地房价构成:海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算,土地使用时间从1-999年不等,公寓一般为70-99年还可延期,一些别墅还拥有土地的永久使用权。房产是每年折损的,而土地却通常能每年“增值”。
2.提前了解所在国对外国投资者身份的要求:有的国家允许国外投资者购买房产并进行专门监管;在美国,有少数州要求只有公民或居民身份才能购买当地的房地。
3.重视物业管理,及时缴费:物业管理对海外投资项目来说非常关键。如果物业管理不善甚至无人管理,就可能令物业长时间空置,既收不到租金,物业增值也受限,因此购房前最好先了解物管公司资质;另外,如果投资人因对当地政策不了解,无意中拖欠了物业管理费,甚至拖欠银行按揭贷款,影响到自己的信用记录,那就是更大件事了。
4.算清各种征缴税费:海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费,卖房也会产生税费,主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收,也有些国家如英国,目前为鼓励海外人士在当地购房,对在当地购房的海外人士不征收房产增值税。另外,不是所有国家的政策税收都对投资客有利,很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税,除房产增值税外,出租获利也要交税,利润并非“袋袋平安”;有些海外项目购买时价格听起来很便宜,但是“养房”成本很高,如果不能成功出租就危险了。
5.留意当地针对海外人士购房的政策变化:各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同,有的紧有的松。在贷款政策方面,应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者不能获得银行贷款时的处理方式,提前归避法律风险。
6.学会合理避税:在海外购房,一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法,以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例,购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用(主要为机票)、律师代-理费、验房费等等,都可以用来抵税。
7.为防范购房风险,购房者可购买相应的财产保险。比如澳大利亚的主要城市沿海的较多,灾害性天气对房屋的损耗较大。对付这类风险最好的办法就是购买保险。另外,国外的保险费率低,保障面广,理赔到给付都有严格规范。