标题：老百姓闲钱投资房产买公寓划算吗？

　　近两年，资本市场表现一直不景气，而实体经济也不乐观，老百姓手中闲钱不知投向何处，虽然很多普通百姓都想投资房产，摸得着，看得见，但如今由于调控政策不松动，购买二套房不仅首付高至60%，而且利率上浮10%，三套房更是停贷，投资房产也只能将目光转向商业地产。

　　购买商铺价格太高，普通百姓承受不起，而写字楼由于市场供应量过大，未来投资前景也不乐观，目前最适合普通百姓投资的就是公寓了。公寓，总价低，不限贷，易出租，的确，市场诱惑力不小，成为当下不少市民的投资标的。

　　那么，市民手中的闲钱拿来投资公寓究竟划算不划算呢？或许，对于公寓投资的理解不同，每个人心中的看法和评判标准也不一。

　　投资住宅商铺适宜否

　　在没出台限购限贷政策前，无论资本市场表现如何，住宅投资一直是老百姓关心的一个热门话题，问题是目前房地产市场的调控政策一点未松动，而且从当前的形势看，短期内松动的可能性也非常小，那么投资住宅就面临着种种门槛的限制。

　　对于普通投资者来说，在当前行情下，投资住宅的压力越来越大，一是限贷，投资住宅只能一次性付款，即便二套房，也要首付60%，且利率上浮10%，不能再通过融资发挥资金的杠杆效应了。当前房价高企，普通投资者难以承受；二是市场风险，由于调控持续发力，房价虽然在涨，但涨幅有限，且市场景气度也不高，出手没那么方便，短期收益难保证，从投资收益的角度看，上百万元的资金投到房子上，很不划算。

　　既然投资住宅门槛高，那么投资商铺划不划算呢？俗话说，一铺养三代，收益看得见，投资商铺还是不错的选择。话说得不错，不过，这也看具体情况，成熟地段的商铺收益自然可观，但需要很大一笔钱，不是普通市民承受得起的。

　　比如市场成熟的少年路商铺，收益相当可观，一间30几平方米的门面房一般年租金少于10万元，但价格也高得离谱，基本上每平方米不会低于4万元，甚至更高。

　　市中心繁华地段的商铺收益可观，并不意味着投资所有的商铺都能有高的收益，商铺租金与商业氛围直接相关，而眼下很多新的商铺由于市场不成熟，租金并不高，新建商品住宅沿街商铺租金大多如此。

　　租金不高，售价却很吓人，比如东南新城片区的住宅沿街商铺尤其巴黎都市以东，由于缺乏商业氛围，租金不高，但商铺价格很高，基本上每平方米2万元左右，有的甚至更高，在这样的形势下，投资商铺就不是很划算了。

　　当然，也有些人看好某一区域的发展前景，看好商铺的未来潜力，待价而沽，但资金是有时间成本的，从市区人口规模与小区布局来看，新城住宅沿街商铺市场成熟的时间不会短的，少说5年，长则10年，而对资金来说，时间成本的损失也是相当大的。

　　总体而言，在当前市场形势下，鉴于市区的商业市场实际和人口规模，投资商铺不太划算。

　　购买公寓出租划算否

　　投资住宅有政策限制，投资商铺压力又大，前景也不乐观，那么投资公寓是不是最佳选择呢？的确，与住宅、商铺相比，公寓有很多优势，一是总价低，投资的资金压力小；二是不限贷，没有政策限制；三是区域好，要么与住宅相邻，要么与商业区相望，好出租。

　　而对于普通市民来说，闲钱不多，有个几十万元就可买套公寓了，而且公寓一般都是精装的，交房就可以出租了，很是方便。

　　的确，放在出租市场，表面看，公寓与住宅没什么区别，有些住宅和公寓地段、定位相近，周边配套一样，出租价格也基本相当，但实际上，住宅与公寓还是有差别的。当然，这些差别都是隐性的。

　　具体而言，公寓与住宅有六方面的差别，包括贷款、户口、得房率、税费等方面。

　　贷款的区别

　　公寓：不限贷，五成首付，但不能用公积金。

　　住宅：限贷，首套房优惠，能使用公积金。

　　公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是“唯一出路”了，但公寓属于商业用房，个人贷款购买公寓首付比例必须达到或超过50%，而利率则为基准利率的1.1倍。

　　除了无贷款优惠，购买公寓不能使用公积金，也不能提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

　　而住宅方面，在信贷政策上采取了多样化的措施，如使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，十分优惠。若是二套房，要求首付六成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。

　　入户与学位区别

　　公寓：不能入户，无学位。

　　住宅：符合条件可入户，有学位。

　　公寓能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；如果是综合性质的，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分可以入户。

　　和“无法入户”一样，公寓也是不带有学位的，就算附近有名校，但业主的子女也无法享受名校学位。

　　缩水比例要算清

　　公寓：实用率七成就不错了，使用年限最多50年。

　　住宅：最高实用率能达九成以上，使用年限最高70年。

　　小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多数公寓只能有七成左右的实用率。而住宅公摊面积相对较小，实用率能达八成以上，有些多层住宅能达九成。

　　此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40至50年，而住宅的土地使用年限长达70年。

　　隐性成本不能不知

　　公寓：商用水电、物管费一般较高，不能用明火。

　　住宅：住宅水电、管理费一般较低，可用明火。

　　相比住宅，由于公寓是商业性质的，其持有成本比一般住宅也要高出很多。首先，公寓的水电属于商用水电，粗略地讲，商用水电价格大概是民用水电的一倍。

　　其次，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算瓶装煤气也不能送上楼，日常生活只能一切电器化，电费更高。

　　最后，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅高。

　　出租也要交重税

　　公寓：可工商登记，租金更高，但租赁税费也高。

　　住宅：不能办公，但租赁税费稍低。

　　公寓买回来一般都是用于出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但假如你要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高。

　　另外还要收印花税、土地使用税。

　　转手税费差别大

　　转手成本大不同

　　公寓交易税费惊人

　　相对于住宅而言，公寓的转让交易税费，没有“满五年”或“不满五年”的区别，但根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓不免。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%至60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。

　　相比而言，住宅交易税费，最贵的要算144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低仅需2%左右。因此，100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费相差十多万元之多。