标题：自住商品房战争
北京已出让自住型商品房地块一览表
新浪乐居讯(记者 邱瑟)“我是25岁的单身啊，京籍户口，还属于优先群体呢！”11月30日，家住丰台的李然和数万人一起登陆北京恒大官网，期间经历数次服务器繁忙登陆不畅，李然终于成功提交了北京首个公开申请的自住型商品房项目恒大御景湾的申请表。
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体验了一把春运网上购票式的紧张后，李然所不知道的是，11月30到12月2日三天，已有超10万家庭注册报名御景湾，近8万家庭注册成功，房源和报名人数比达到1:50。虽然对报名人数提前有预期，开放首天号称按照能应对10万人流量进行设计的网站还是被挤爆，恒大北京公司甚至为此增加了一台服务器缓解拥挤情况。
比周边普通商品房价格低30%的自住型商品房就像一块丢入北京市场的试金石，它用最直观的数据向市场展现了“刚需”的潜力有多大。
这些需求都是真实的么？这些刚性需求里又有多少是我们无法量化的、被自住商品房低价催化而出的、原本并不迫切的需求？当这场战争打响的时候，北京的购房人更为关注的是，普通商品房用地被挤压导致房价上涨以及自住商品房平抑周边房价两种力量谁的张力更大一些，北京明年的房价将走向何方。
刚需催化剂
李然，北京人，25岁，单身，和父母同住在父亲单位分配的公房，家庭名下无房，属于自住型商品房优先购买人群。
在成功申请恒大御景湾项目后，李然还打算继续参与其他几个自住型商品房项目的摇号，直到摇到号为止。在此之前，由于北京房价一直处于高点，而且近两年还不打算结婚，李然并无近期购房计划。然而，北京建委发布的一份《关于加快中低位自住型改善型商品住房建设的意见》加快了李然买房的节奏。
2013年10月22日，北京市建委正式发布曾在今年3月份京十九条中提到的自住型商品住房建设意见，意见显示，今明两年，北京将推出7万套自住型商品房，其中2013年计划推出2万套，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭，其中北京市户籍无房家庭(单身人士须年满25周岁)，经济适用房、限价房轮候家庭有优先购买资格。
比周边房价低三成的自住商品房无疑在备受高房价折磨的北京市场投入了一枚重磅***，李然觉得，买房的时机到了。
李然心里算着这么一笔账，5年后销售转手，虽然房屋性质对售价会有所影响，但按当前北京二手房市场现状，自住商品房和周边普通商品房的差价不会在30%之巨。而且北京当前政策规定，不满五年以及满五年非家庭唯一住房同样也要征收20%个人所得税，相比之下，自住商品房5年后上市收益的30%上交财政，依然有利可图。
“摇得上就买，摇不上就拉倒，反正买到了肯定是赚了。”李然说。事实上，李然身边抱有同样想法的朋友不少，对于他们来说，自住商品房相当于天上掉馅饼，他们中甚至还有人打算趁着当下房价高点卖掉一套再去购入一套自住型商品房。
“这是一块香馍馍”，泰禾集团总裁助理、品牌总监在新浪博客里这么评价自住型商品房，在北京推出自住型商品房后，沈力男身边已经有朋友在打听购买自住商品房的种种好处。
“政府政策推动，合理合法，有便宜不占，有病啊？”沈力男在博客里这么描述。
现实和理想的差距
自住型商品房，和此前北京采取的限购、限贷手段一样，都是北京政府在为控制脱缰的房价做出的努力之一，只是这一次，调控的落脚点落在了供应结构上。
这一手段契合了“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体调控思路。
“从制度设计上，可以说这个三元制度的构想非常完美。”北京中原市场部总监张大伟分析表示，中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住人体，商品房解决其他需求，然而目前整体市场上保障房的供应量远低于实际需求，政府压力非常大。但三元制可以很好的解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务，可以大量提供中低价房源，缓和房价压力，稀释高房价的影响。
受制于高房价调控压力，北京四季度已经加快了针对解决夹心层住房问题的自住型商品房供地计划。截至目前，北京已经集中出让了18宗配建自住型商品房地块，合计建设面积已达197万平，分散于朝阳、昌平、通州、顺义、大兴、丰台等市县。如果以每套自住房90平米的面积保守计算，已经完成2013年2万套自住房供应计划。
和北京建委紧锣密鼓推出自住型商品房节奏相比，这一新生市场的潜力也同样惊人，甚至超过了政策预期。首个公开申请的自住房项目恒大御景湾仅三天就已经收到10万个家庭的报名申请，相比之下2000套自住商品房源显得杯水车薪。
一个更无法忽视的数据是，拥有自住型商品房优先购买权的经适房、限价房轮候家庭，目前约有13万户。可以预见的是，这些原本并非属于商品房市场的需求，叠加因30%价差诱惑提前进场的需求，都将对自住型商品房原意保障的夹心层造成巨大的挤压。而这一波蜂拥而上的需求以及被自住房挤占掉部分的普通商品住房供应席位又会不会合力促成明年普通商品房的进一步上涨？
“无论怎么样，自住商品房的出发点是好的，起码对于很多刚需来说，确实能买到低于市场价的房子了。但开发商利润空间被压缩，纯商品房部分作为房企平衡利润的重点，价格肯定会提高。”链家地产市场部研究员张旭说。
“理想是丰满的，现实是骨感的。”北京中原地产市场部总监张大伟说，要解决这个问题，还是得回到供应上，要供应量足够多，能够在满足优先购买人群之后，之前商品房市场对应的刚需人群也能买到。
张大伟分析，目前看，2014年下半年自住房集中上市将冲击市场，但如果普通购房者难以问津的话，存在在2015年再次商品房价格上涨加速的可能性。北京市政府在调控房价上的确在做最大努力，自住房可以说给了2014年北京市场上涨放缓的理由。但如果量不能足够到影响产生市场质变，2015年将很可能重复2009年的上涨。