Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
記者 蔣敏華
樓市向來是一個政策市。每一次政策的調整和轉向，甚至是一些捕風捉影的政策傳聞，都會對購房者心理造成重大影響，進而深刻影響樓市。即將過去的這一年，樓市在各類房產調控政策的陰影之下，經歷了一次又一次的“驚魂”時刻。有的是虛驚一場，有的卻是實實在在地落了地，將在后市中產生更大影響。
A
20%個稅
虛驚一場攪熱市場
時間回到3月初。樓市突然爆出重大消息：二手房交易將被征收20%個人所得稅。
二手房20%個稅，事實上早已有之。按照規定，房東出售二手房時，差價部分將被征收20%的個人所得稅。不過這一政策並未得到嚴格執行，因為如果房東無法提供原始購買價憑証時，個人所得稅將按照交易額的1%征收。也就是說，一套原值100萬元的房子，以200萬元的總價賣出，如果按照20%個人所得稅的征收辦法，房東將繳納20萬元的所得稅，而如果按照交易額1%征收，隻須繳納2萬元所得稅，差價十分明顯。
消息傳出，杭州樓市引發強烈地震。杭州會不會嚴格執行二手房20%個稅政策？在杭州地方細則出台之前，沒有人可以給出明確的答案。於是乎，無論是買房的還是賣房的，以及二手房中介公司，都開始以一種焦急的心態等待杭州細則出台。為防萬一，不少房東連夜挂牌，希望趕在新政之前出手﹔而一些未雨綢繆的購房者，也希望可以趕在新政之前買進二手房，因為一旦新政嚴格執行，20%個人所得稅很有可能轉嫁給購房者。
3月的杭州樓市，延續前幾個月的上行態勢，火已經燒得很旺。再加上被這一政策推了一把，整個市場就像一壺燒開的沸水。行情好的時候，大凡是房東惜售，而這一次卻打破了慣例，賣房的很積極，買房的也很踴躍。盡管杭州細則出台之后，人們才發現這只是虛驚一場，還是按照交易額的1%繳納個人所得稅，但是樓市受到的影響卻是十分巨大的。
今年3月，杭州主城區二手房成交量破天荒地達到了8627套，創下了歷史新高，比2月份足足增加了7560套。可以說，這個令樓市虛驚一場的政策，讓大量的購房需求集中爆發了出來。不過，市場需求顯然也因此而透支，隨后幾個月杭州樓市成交量逐步下滑。從這個角度而言，這個政策不僅對3月的樓市產生了立竿見影的影響，也對全年樓市造成了深刻影響。
房產稅
傳聞不絕步步驚心
“限購”、“限貸”政策之后，還有什麼更為嚴厲的調控政策？無疑是房產稅。
房產稅的威力，遠在“限購”、“限貸”之上，房產稅因此也就成了樓市中的一顆不定時炸彈。作為房價較高城市的杭州，也時時受到房產稅傳聞的侵擾。甚至有幾次，幾乎所有杭州人都已經聽到了房產稅清晰的腳步聲。
4月初，剛剛因為二手房20%個稅政策虛驚一場的杭州樓市，再次受到強烈“驚嚇”：網傳杭州作為第二批房產稅試點城市，即將開征房產稅。“4月26日公布細則，5月1日開始執行。”這一消息在杭州樓市廣泛傳播，甚至有一些開發商做好了充分的應對措施，一些樓盤的銷售員也開始以房產稅為由，暗示購房者盡快下單。由此，4月底的杭州樓市涌現了一波成交高峰，末班車效應明顯。事后一些公開的信息顯示，這一次的傳言實際上並非空穴來風，當時杭州版房產稅也已經上交國務院主管部門，只是不知出於何種原因，在最后一刻停下了腳步。
隨后，杭州樓市在“金九銀十”期間，房產稅預期又進一步升溫，而且傳得有板有眼，比如人均80平方米以上征收，稅率呈梯度上升。雖然有了上一次的經驗，還是有不少杭州人對此深信不疑。直到10月底，市場緊繃的神經才鬆了下來。
十八屆三中全會召開前夕，房產稅傳言再度甚囂塵上。越來越強的信號表明，十八屆三中全會有可能對房產稅政策進行定調。而在此前，各類專家學者以及有關部門，對房產稅的表態往往相互矛盾，也讓市場無所適從。房產稅到底征還是不征，市場仍然是一片渺茫，不少開發商甚至多次召開內部會議，做好因應之策。十八屆三中全會公報指出，加快房地產稅立法並適時推出。圍繞房產稅的傳聞雨爭論，也終於告一段落。
房地產稅要經過立法之后推出，這意味著杭州房產稅不可能短期內開征，而且也不存在“突襲”的可能。但是從長遠看，房地產稅開征是大勢所趨，將對樓市產生深遠長久的影響。
C
房貸
額度緊張二套房升級
由於購房對銀行貸款的依賴度比較高，因此房貸政策對樓市的影響巨大。2013年的房貸政策，總體上偏緊，臨近年末二套房貸調控更是進一步升級。
雖然目前的房貸政策規定，首套房利率最低可享受8.5折優惠，但大多數銀行並未給出這一優惠，或者說只是把這一優惠給了極少部分的優質客戶。即便是在貸款額度充裕的上半年，真正可以享受這一優惠的購房者少之又少，大多數首套房客戶僅可以享受9折優惠。首套房購買者絕大多數是剛需，購房比較迫切，因此對成交並未造成較大影響。
相比之下貸款額度緊張，對市場影響更大。今年7月，杭州市公積金貸款額度緊張，一度造成“停貸”現象，並不得不推出商業貸款貼息政策。如此一來，一些購房者，不得不因此改變了購房計劃。與杭州市公積金合作的不少樓盤，銷售受到了不同程度的影響。
四季度以后，銀行房貸額度越來越緊張，到了11月部分銀行甚至全面停貸。銀行“錢荒”嚴重影響到了樓市成交。不少10、11月購房的客戶，要到明年1月才能放款。雖然臨近年末不少樓盤價格蠢蠢欲動，但是成交量並未出現明顯好轉，銀行“錢荒”顯然是眾多原因之一。
11月26日晚，杭州宣布二套房首付比例由之前的60%上調至70%，從12月6日起正式執行。首付比例上調一成，對購房者影響並不是太大，但是二套房以中高端樓盤為主，銷售壓力遠遠大於剛需樓盤，這一政策出台對市場信心打擊不小。
二套房首付比例70%，這幾乎已經到了政策極限，除非接下來二套房全面限貸。至於首套房，是需要得到扶持的對象，首付比例和利率也就不會上調。