标题：中国楼市的房产税怎么收

  陈剑 约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授 现任美国安富金融工程集团董事总经理

  如果能够在推出房产税的过程中，增加政府的预算透明度，提高纳税人的公民意识，那无疑是中国推进民主化建设的一大步。

  笔者日前回国参加世界华人不动产学会常务理事会，正好赶上十八届三中全会《决定》全文发布。其改革新政涉及的范围之广，力度之大，为三十年所罕见。其中直接关系房地产的除了农村集体用地进入流转，还有房产税，《决定》对此的表述共15个字：加快房地产税立法并适时推进改革。

  这涉及三个态度：第一，肯定要征，还要通过立法保障；第二，过去的试点也许不行，还要改革；第三，提法变了，多了一个字变成房地产税，就是说不但要收房产税，地产也要征税。本文主要谈较为确定的、且一直争议不绝于耳的房产税。

  在民间，“征税”是令人厌恶的两个字，没有人愿意在无法享受更多的公共服务的前提下多缴税。从税务经济学上来讲，减少流通环节和收入环节的税收，对于刺激劳动者的积极性，增加整个经济的供给，效果明显。目前中国的普通劳动者在流通环节所缴纳的隐形税收，在全球独占鳌头；而中高收入群体的收入税及其他税费，也有超英赶美的趋势。对收入的高税收，不但会增加普通民众的负担，也使得消费乏力，经济增长势头渐缓。

  中国经济发展到今天，单靠投资驱动和货币政策都已经不足以带动增长，结构性减税已经很有可能成为下一阶段重要的刺激措施。对流通和收入环境的减税，是刺激经济的最有效手段之一，而对于财富(包括房地产)的征税，对于建立现代化的财税制度，也是不可或缺的。因此，对于房产税的普遍征税，不是一个是非问题，而仅仅是一个时机和方式的问题。

  此前重庆和上海的新征房产税试点都是面向新购住房，而对存量房则是既往不咎。但是税收的目的，主要是实现支付转移，一般是由富人流向穷人。如果不对存量房(甚至是拥有大量房产的业主)进行征税，反而要对初次买房的年轻人征税，既没有增加可观的财政收入，也违背了税收的初衷。就这点来说，改革是必然。

  而用房产税来完全替代土地转让金，更是个伪命题：房产税是细水长流，税率不可能那么高。地方政府的“获利”是可以采取针对性的房产税政策来达到产业转型、人口控制的目标。对于高污染、高能耗的产业，可以征收更高的房产税，使其离开土地价值高昂的市区，转移到远郊。对于自住性住房，可以减税或者免税，对于投资性住房采取累进税率，以减少空置并减少住房消费上的巨大差距。最终获得的不是直接的经济效益，而是“和谐”的社会效益激发出来的经济效益。

  房产税对于地方政府以此来调节地方经济及发展公共服务都是意义重大。最重要的一点，征税并不是目的，如何使用才是关键。只有公开征税标准，公平征收税款，公正使用税收，才能让大家交得税有所值，心甘情愿。如果不能做到“取之于民，用之于民”，那必然会在征税过程中受到不少的阻力。

  现在有两种观点，一种认为房产税是对于资源征收的资本税(capital tax)，由于富人占有的资源较多，其赋税的百分比应该更高，所以房产税是一种用于支付转移的累进税。另外一种观点认为，房产税是一种用于公共服务的福利税(benefits tax)，因为其最终用途是用于公共服务，如果房主付出了房产税，反而享受不到相应的服务，那他们就会“用脚投票”选择税率较低的城市去居住。总之，不管怎么用，目的要清楚。没有那种既能增加房产供给，也能降房价，还能治“土地依赖症”，更能均贫富的“包治百病”的税种。

  作为一种高额的直接税，房产税一直受到纳税人极大的关注和监督，所以在发达国家这也成为透明度最高的一种税。在美国的某些州，每个房主每年都会收到州政府的详细账单，里面会列出所交税金的明细项目，精确到每分钱用到什么地方。如果能够在推出房产税的过程中，增加政府的预算透明度，提高纳税人的公民意识，那无疑是中国推进民主化建设的一大步。