标题：2014年楼市需求下降 带动销量和房价软着陆

“判断房地产形势是个非常不讨好的事，我不知道相信什么，但我可以告诉大家不能相信什么。”近日，在深圳华科校友会建筑分会双年会活动上，世联董事长陈劲松的开场白立刻把现场嘉宾的胃口吊了起来。

“凡是简单判断房产拐点的，不能信；凡是以一个地区房价笼统代表全国的，不能信；凡是批判政府的，不能信；凡是批评市场的，不能信；老外的观点不能看，微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人）的观点不能看，因为都没有成功过。什么能看呢，我推荐看新闻联播！比如刚召开的中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本要点。”

“新闻联播从来都说对了。中央经济工作会议第一条、第二条都说要防范明年的地方债风险。防范地方债风险，中央说了就一定能防范得了。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。”

预计今年住宅销售总额

达到7万亿

陈劲松准备了翔实的数据和分析。从数据来看，2013年中国房地产取得了历史性突破，预计住宅销售总额达到了7万亿，同比增长30%，从城市来看，一二线城市继续领跑，50个城市占销售额的50%。陈劲松表示，早在2011年，土地开工量就已经开始出现拐点，因此对住宅这块来说，即使未来在7万亿的基础上再有突破，也已经处于高位平台整理阶段，国内房地产即将走到顶点。

房价跟地价的比值直接反映了地产商可能要面对的风险。根据世联提供的另一项统计显示，全国一二三线城市房价跟地价比值的数据，在一线城市，这个比值甚至比二三线城市的还要低，意味着房价与地价之间的差距正在逐步缩小，房地产开发所要面临的风险正在增加。考虑到需求和其他成本，一二线城市仍是最优选择。从房价来看，一二线城市上涨压力更大。

商业泡沫已经显现

写字楼租金面临压力

谈到商业写字楼和办公楼的问题，陈劲松毫不客气的说，现在的办公楼增速这么高，非常有问题，所以世联绝对不买办公楼，我们就租。对写字楼来说，租金就是核心。在当前地价持续攀升的环境下，租金跟不上将会产生怎样的后果可想而知。对一线城市来说，现金流折现要求带动租金的长期持续上涨。而在二三线城市，商业泡沫进一步凸显，商业土地进入寒冬期。

陈劲松还指出了今年出现的一个特别有意思的现象，即前20名开发商占房地产份额正快速上升，上升幅度超过以往。即开发商越大，上升的速度越快。这表明了一个需要注意的趋势，中国房地产份额正在发生深刻的变化，追赶龙头的难度正在增加。大者恒大，实力越来越强。在这种变化下，地产商的开发模式、制胜法宝和主要竞争对手等统统不一样，如果在这种时候还走以前那种不合作、独立开发的套路，那么只能成为变革中的炮灰。因此，对中小开发商来说，明年将会是个严峻考验。

改善型置业需求

支撑房地产持续发展

虽然之前提到行业总成交面积已进入中期高位平台，但陈劲松认为依靠消费升级，依然可以维持平台整理。即使处于这个平台期内，总成交面积不再增长，量仍旧非常可观。

这点可以从住宅户型的面积区间看出。根据世联统计的90~144平方米的改善型住宅成交量来看，中国的整体消费正在升级。因此，他还提到房地产对其他行业的影响。例如消费行业极其关注成交的面积，并以此推测下一年哪些产品能够迎合市场。原因就在于，中国消费者改善生活平台的入口只能是通过买房这一种途径，只要一买房，家里所有东西都开始更新换代。因此，从目前社会整体消费正在升级的态势来看，世联作出了预测：未来中国房地产是由消费升级来支撑的，只要改善型置业需求仍然存在，那么房地产就不会有太大问题，即是说目前中国房地产市场不会崩盘。