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时至当下，2013已经接近尾声。
临近年末，盘点一年来房地产市场发展的脉络，几家欢喜几家愁。2013年，一二线城市房价一骑绝尘，房企抢地潮一浪高过一浪，土地价格新高记录，不断被刷新；而三线、四线成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。从年初房地产市场“国五条”落地，到四季度一线、二线城市限购纷纷升级，房地产调控调控呈现两头热的格局。保障房年度建设任务已经完成，且陆续入市。未来房价走向何方？调控对房地产市场形成多大的冲击？笔者与您一起回顾2013年波澜起伏的市场行情，展望2014多数业内人士表示，房地产市场将整体继续向好但增速放慢，未来将呈现两极分化的趋势。
2013年房价一路坚挺上涨
2013年房地产市场持续火热。无论是房企拿地的热情，还是楼市成交面积，都好于2012年。而表现最突出的莫过于一路上涨的房价，从5月份开始，70个大中城市新建商品住宅平均价格同比上涨的有69个，且连续7个月如此强势。
据统计局最新发布的数据显示，2013年11月，70大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.55，较10月下降0.07，连续三月下降。同比指数为109.62，较10月上涨0.32。二手住宅价格环比指数为100.4，较10月下降0.02，同比指数为105.03，较10月上涨0.38。
11月，新建商品住宅环比涨幅都收窄，同比指数虽然持续扩大，但是上涨涨幅逐月收缩。从11月的单月环比涨幅0.55%来估计，同比涨幅将在2013年2月见顶，考虑到环比涨幅持续降低的可能性，见顶的时间还有可能提前。
而二手住宅的价格上行压力依然较大。一方面二手住宅价格环比涨幅在11月虽然有所收缩，但是从2013年下半年来看，整体还是处于较高的稳定水平。同时二手住宅市场业主的定价自由度比较高，引导理性，合理定价等在新房市场上行之有效的调控政策难以影响到二手住宅市场，价格同比还有持续上涨的空间。
11月，全国70大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有1个，较10月下降1个，持平的城市有3个，与10月持平，66个城市价格上涨。二手住宅价格环比下降的城市有2个，与10月基本持平，环比持平的城市5个，比10月减少1个，环比上涨的城市有63个。
11月，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市数量都较10月增加1个。但是从涨价城市的价格涨幅看，新建商品住宅市场的价格上涨压力有所降低。11月，价格环比上涨超过1%的城市由10月的8个下降为11月的6个。前期价格上涨较快的4个一线城市中，3个城市价格环比涨幅有所下降，1个城市价格环比涨幅持平。而二手住宅市场的房价上涨压力有所增加，价格环比上涨超过1%的城市由10月的2个增加为11月的3个，4个一线城市中，2个城市价格环比有所扩大。二手住宅市场的价格上涨压力要高于新建商品住宅市场。
房地产投资平稳增长
2013年年房地产投资一直不温不火，全国房地产一度投资增长停滞。然而在楼市成交持续好转的情况下，房地产开发商资金宽裕并没有受到“钱荒”的影响，房企在一二线城市血拼拿地。与此同时，2013年房企的海外投资绝对称得上是一股热潮，内地房企扎堆“出海”热衷于海外投资。
国家统计局发布的数据显示，2013年1～11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1～10月份提高0.3个百分点。
其中，住宅投资53112亿元，同比增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。
有分析表示，11月份，住宅投资总额环比上涨超过1成，1～11月住宅投资同比增幅再次上升至19%以上，与行业投资增速几乎持平。
今年以来住宅市场持续回暖，刺激投资回流，住宅投资对于整个房地产行业投资的恢复性增长具有明显的带动作用。年底，稳定的需求释放和较好的企业财务状况会使行业投资增速依然保持在20%左右的平稳状态。
除此之外的其他多项房地产指标也同样迎来上涨，其中，住宅新开工面积同比增速达到除今年1～2月以外的最高值。住宅施工和竣工量同比增速也有小幅上涨。
值得注意的是，1～11月，全国土地购置面积同比累计增幅，在2011年以后，首次由负转正。
仅从收入增长规模来看，2013年一年卖地的收入是2012年全年的2.4倍。2013年一线城市土地出让金收入创下历史新高。
中原地产研究中心的统计数据显示，2013年前11个月，全国40个主要城市土地成交额高达1.4万亿元，与2012年同期的8369亿元相比，上涨幅度达到了68%。
链家报告称，这主要是由于11月份大量土地成交的拉动。根据统计，11月份，单月新增土地购置面积达到8115万平方米，环比上涨4.44倍，同比上涨1.04倍。
临近年底，受土地供应节奏影响，土地交易量出现大幅上涨。以北京为例，11月份成交土地建筑面积211.19万平方米，比10月上涨114.7%。
有分析表示，年底出现的一波推地高峰，成为土地购置面积大幅上涨的决定因素。同时，大型房企较为雄厚的现金实力，以及当前对于后市仍处于乐观区间的预期，也对土地市场的活跃起着重要的作用。由此可预见，在不出现重大的利空政策的环境下，明年土地开发增速会有较为明显的增长，对于新房供应环节的紧张状态或有所缓解。
楼市调控呈现两头热
面对不断攀高的房价，我国出台的楼市调控政策越来越多。今年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。
3月30日开始，地方版细则陆续出台，北京、上海、重庆细则先行。各地细则落实力度不一，很多地方都对20%个税避而不谈。大多数城市仅公布了本年度房价控制目标，在公布细则的城市中，对“国五条”各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实“国五条”的相关要求。
从三季度开始，“国五条”出台后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。温州、芜湖等城市限购政策略有放松。
各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。今年四季度以来，继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。北京提出年底之前大幅涨价和单价高于4万元的楼盘不予批售，上海、广州、武汉、南昌等地将外地居民购房的限购年限从缴纳个税或社保1年提高到2年至3年，上海、广州、沈阳等地将二套房首付款比例提高到65%或70%。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。
2014年楼市分化或加剧
对于2014年的房地产市场，多数专家认为市场将整体继续向好但增速放慢，未来将呈现两极分化的趋势。一线大城市房价上涨有一定的空间，但是涨幅将呈现放缓的趋势。部分城市的房价或将下降，但暂时还不会崩盘。
有专家分析称：在中国一线和二线的大城市，房价还将保持平稳上涨的趋势，但这种涨幅已经明显趋于稳定，涨幅已经明显比前几年要小的多。
钢联资讯认为，在政府主导加大供应和货币政策回归中性的背景下，2014年商品房价格涨幅将会收窄，但热点城市商品房价格上涨压力依然较大，调控政策仍有可能加码。两极分化加剧也是2014年房地产市场的趋势之一，价格方面，地价和供求矛盾加大了一线城市房价上涨的压力，但部分三线城市价格则存在下跌的风险。而就企业来说，大企业领先的优势进一步扩大，小企业趋于边缘化。