标题：中海地产半月连夺5块地 加速周转备战大整合

不足半月，中海地产便砸下85亿元巨资拿地，建筑面积逾210万平方米，其在土地市场上的动作再度令业界侧目。

12月13日，中海地产以46.01亿元的总价在沈阳连夺4幅地块，占地面积约53.7万平方米，总建筑面积达193万平方米，仅在13天内，中海地产已连续拿下5块地，总投资达85.13亿元。

中海地产内部人士告诉中国房地产报记者，东北市场是公司一个重要的战略阵地，将伺机在东北继续新增土地，同时也将关注一些经济发展处于上升通道中的三四线城市。另外，公司目前没有销售及财务压力，补充土地储备是公司快速开发和销售的重要保证。

而不少业内人士猜测，从拿地速度、土地去化以及销售速度、开发周期等各方面来看，中海地产正在向高周转开发转变中，这是有着整合中建系预期的中海地产在大整合前提下的准备。

巨资抢占沈阳市场

这回中海地产把沈阳市场给搅了个热血沸腾。

12月13日，沈阳一共推出了14宗标地，中海地产一口气拿下了4块。4块地的总金额达46.01亿元，总建筑面积则达193万平方米，成为当天土地拍卖市场的最大赢家。

其中胜利大街东地块，占地约18万平方米，规划用途为住宅、商业用地，起拍价为15.58亿元，最终中海地产以15.62亿元竞得，折合楼面地价约2557元/平方米，刷新了沈阳今年单幅地块的最高成交总价。

除此之外，中海地产还以总价13.12亿元夺得了先建及气象局南地块，该地块规划用地面积约为17.8万平方米。

另外，中海地产还分别以8.84亿元和8.43亿元竞得滨河湾南以及金沙湾南地块。

中海地产年末的土地战略显然不限于沈阳，就在12月5日，中海地产还以总价39.12亿元、溢价率198.4%竞得福州一幅大型商住地块，创下了福州县级区域的最高土地单价6412元/平方米，强势进入福州市场。

在10月份，中海地产还拿下了深圳的总价与单价双料地王，折合楼面地价高达1.45万元/平方米，溢价率91%。

不足半个月，中海地产在土地市场上的投资已达到85亿元。截至目前，中海今年累计新增土地储备达1210万平方米，其中新增权益土地储备约1180.6万平方米。

从拿地时间来看，中海地产在下半年明显加快了拿地速度，下半年新增土地储备面积超过740万平方米，明显超过上半年的新增462万平方米。

而在拿地金额上，截至目前中海地产土地支出约为441.53亿元。

向高周转转型

实际上，与拿地速度相对应的是中海地产土地去化的加速，这意味着这家以稳健著称的企业已开始进入快速周转阶段。

数据显示，中海地产上半年销售面积为524万平方米，销售面积较新增土地面积高出13.4%。去年全年，中海地产新增土地楼面面积为664万平方米，而去年销售面积则达到729万平方米。不难看出，中海地产近年来有意提升土地去化的速度。

与此同时，其销售速度在今年明显加快，据中海地产12月10日公布的销售数据显示，其前11月已累计实现合约销售额1317.6亿港元，累计实现合约销售面积874.7万平方米，已经超额完成上调之后1200亿港元的年度销售目标。

而目前1210万平方米的新增土地也明显高出今年800万平方米的拿地计划，超出计划的50%。

上述中海地产内部人士告诉记者，按照目前的房地产市场行情，考虑到资金周转的需要，公司不太愿将项目持有时间拖长，开发和销售都围绕资金快速回笼进行，尤其是在一二线城市。

招商证券某分析师也认为，“快速周转”早就已经被各大房企奉为运营准则。

与其他房企一样，中海地产的开发周期也明显在缩短，其在杭州的中海御道路一号，从拿地到开盘，仅用6.2个月。

“开发周期越长，房企开发风险越大。”中海地产内部人士还透露，公司已开始将产品转向“刚需”和改善型的中小户型，进行快速开发，通过销售量的规模化消除产品转型利润率变低带来的利润下滑影响。

高周转为大整合做准备

而事实亦显示，有着整合中建系预期的中海地产，正在向高周转开发转变中，这被不少业内人士认为是中海地产在大整合前提下的准备。

公开数据显示，截至今年6月底，中国建筑除中海地产以外的房地产开发业务共有土地储备3265万平方米，与中海地产的土地储备3649万平方米不相上下。

但中国建筑除中海地产以外的房地产开发速度却较慢，去年全年销售额226亿元，2013年上半年销售额145亿元。销售额的增速虽然较快增长，但相对于其土地储备来说规模较小，周转较慢，占用资金量大，因此加快土地去化、加快销售速度来提升周转已是大整合的必然趋势。

“高周转可以对冲高资金成本，降低财务费用，提高资金周转率和投资杠杆率，进而可以快速做大规模、提高收益，中建系如果整合进中海，那么公司的规模将骤然放大，因此，如何在规模开发的同时提高周转率，正是中海地产目前要做的工作。”上述招商证券分析师如是分析。