标题：2014楼市前瞻：房价冷热不均调控忽左忽右

　　中国银行业协会和普华永道昨日联合发布《中国银行家调查报告2013》，尽管今年实行了严厉的楼市调控措施，仍有三分之二的受访者认为未来一年一线城市房价将继续上涨，还有超四成银行家认为二三线城市房价未来一年内也会继续上升。不过虽然银行看好房地产市场的发展，但在银行重点限制的行业中，房地产以高达66.6%的占比居首位。这意味着66.6%的受访银行将房地产列为贷款重点限制的行业。目前银行对房地产商授信仍采取“名单制”管理，提高银行合作开发商的准入门槛。

　　银行严控房地产融资并非是自相矛盾，而是出于对房地产债务风险的担忧。中国社科院副院长李扬23日在京透露，据测算，2012年中国全社会的债务规模达到111.6万亿元，占当年GDP的215%。中国债务总量在金砖五国中仅次于南非，社会总债务是GDP的两倍多，意味着整个国民收入把折旧和间接税都加进来也已经难以支撑如此巨大的债务总额；意味着经济运行中依靠大举借债的发展程度较为严重，而全要素生产率并没有提高。
　　
从分项指标上看，房地产领域债务尤为严重。截至2012年末，住户部门未偿贷款余额16.1万亿元，占GDP比重为31%，其中中长期消费贷款为10.2万亿元。如果加上信托融资和房企开发贷款，全社会总债务过度集中到了房地产领域。这可以说是中国全社会债务最大的风险点。房地产贷款一个特点是期限长，住房按揭贷款大多为10-30年，流动性极差，一旦泡沫破灭，不能及时变现，快速放大金融风险。

　　分析认为，目前，我国城市住宅房地产总价值为100万亿元，占GDP比重为192%；加上城市商业地产后总价值为200万亿元，占到GDP的385%。美国2005年房地产泡沫达到了顶峰，房地产总价值占GDP比重为172%，导致2006年次贷危机露头，2007年次贷危机爆发，最终引爆2008年金融危机。中美之间房地产数据的对比不难看出，中国目前的房地产行业已经蕴含着泡沫风险，银行业在房地产贷款上自然要注意风险的防范。

　　2013年即将结束对于2014，房价依然是很多人关心的重要话题。据媒体报道称，目前北京市二手住宅市场出现降温现象，在昌平、朝阳等区域内，业主挂牌报价和实际成交价格都有不同程度下滑，单套房成交价格甚至骤降25万元，部分房源房价下降幅度超过了10%。对此，链家地产市场研究部表示，从链家地产监测数据来看，二手住宅市场正在降温，11月底以来最为明显，二手住宅市场开始滑坡。

　　随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格的暴利上涨效应已经开始衰减。该机构数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。2014年房价增速放缓已难以避免，今年下半年以来，我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓，这样的态势将在明年得到持续。在GDP增速下降的情况下，房地产市场增速也将放缓。近两年来，一二线城市土地供应规模明显提升，将有助于缓解市场供需关系，缩小城市之间差异，并稳定房价走势。预计2014年房价调控方向不变一方面，将继续释放供给，另一方面，适度收敛需求，全年房价下调空间不大。

　　结束了展望之后，整体评价2013年楼市，给人最深刻的印象是房地产市场格局呈现忽冷忽热，一面是一线城市房地产价格上升过快，远远超过同期CPI、GDP和城市人均可支配收入分别增长。一面是温州等城市连续26月下降。一线城市“地王”迭出频遭哄抢的同时，二三线城市相继被曝出鬼城无人问津。对此中央城镇化会议提出全面开放中小城市户籍的决定，促进人口向中等城市转移，为一线城市居高不下的房价降温同时，也解决很多中等城市面临的鬼城问题，预计明年楼市仍将延续冷热不均的现状。