标题：2014年楼市六大看点

　　楼市调控不会退出，但不会再搞“一刀切”

　　在2013年第四季度，陆陆续续有17个城市对调控力度进行升级。调控升级的17个城市全部处于近期房价涨幅排在前20位。对比各城市调控细则，广州（楼盘）作为此轮房价上涨的领涨城市，其收紧程度最严，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴纳3年以上的纳税或社保证明。与此同时，2013年市场表现疲软的三、四线城市如温州（楼盘）、徐州（楼盘）、芜湖（楼盘）等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。由此可以看出，地方政府的调控自主权正在逐步增强。房价快速上涨的城市调控进一步升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。

　　房价还会大涨吗

　　根据国家统计局公布的数据显示，在2013年11月份，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州和深圳（楼盘）房价涨幅领跑全国，分别同比上涨21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。自2013年9月份起，上述4个城市已经连续3个月同比涨幅超过20%。

　　2014年一线城市房价继续大涨的可能性有多大？从某种程度上来说，一线城市因为具备众多优质资源，属于开放性市场，这些都会导致房价继续上涨。但不可否认的是，2014年楼市受资金短缺的影响要大于其他年份，这将导致房价上涨势头受到极大影响。

　　二手房占据主导

　　未来的市场，肯定是二手房市场占据主导。这一论断在2013年得到确立。

　　以上海为例，2013年1月～11月，上海楼市共计成交新房超过9.7万套，但同期二手房成交套数却达到了29.6万套，是新房的3倍！预计全年二手房成交套数将超过32万套，为近8年来楼市最高水平。北京的情形与上海有些类似，据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院监测数据显示，截止到2013年12月中旬，北京新房成交套数达到11.3万套左右，但同期二手房已经高达16.2万套。

　　在之前很长一段时间以来，新房供应一直占据市场主导地位，而新房的交易量也长期占据主要地位。但随着近年来持续快节奏的开发，新房供应已逐渐减少，取而代之的是二手房市场的繁荣。当然，2013年二手房成交量的大增，有其特殊的原因，比如3月份因为“20%个税”传闻导致大量需求提前入市等。

　　房贷优惠还有吗

　　信贷环境趋紧，导致购房成本走高。2014年，7折房贷利率“名存实亡”，而8.5折或者9折优惠，估计都难以碰到。

　　历史表明，信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重，房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。央行2011年末起三次下调存款准备金率、两次降息，2012年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠，期间，房地产销售增速处于历史低谷水平。然而，2013年6月的银行“钱荒”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准，期间，房地产销售增速攀升至历史新高。

　　地王涌现概率几何

　　2013年，地王不断涌现。那么在2014年，这种现象是否会持续？

　　由于地价不断飙升，导致各地频现“面粉”贵过“面包”的现象。如上海，宝山、临港新城等板块，新拍地块楼板价均超过在售新盘，溢价率最高者可达400%。

　　土地价格的飙升，也使得地方政府卖地收入大幅攀升。据链家地产市场研究部统计，2013年，北京市共出让土地210宗，土地出让金合计1797.6亿元，为2012年的2.77倍，也超过2010年1642.4亿元的历史纪录。土地市场上，住宅类土地成交活跃。2013年住宅类地块成交74宗，规划建面为1326.4万平方米，较2012年同期增长117.9%，为整体土地规划建面的57%。

　　2014年各地是否还会出现类似的情形？可能性存在，但数量和频率相对2013年都会减少。这是因为土地价格一直上涨，而房企对一线城市的布局热情不会降低，所以地王涌现不可避免。但与此同时，2014年资金面将不会有2013年那么宽裕，所以房企在拿地时会有所收敛。

　　农地入市会全面放开吗

　　农地改革试点启动，但农地进入房地产开发领域的可能性不会很大。

　　近期多地试点城市农地内部流转和开发经营权的开放，无疑将有利于农村闲置土地的盘活以及集约高效利用。相比现行调控政策的调整，土地改革的推进将对房地产市场产生更深远与实质性的影响。中原集团研究中心有关人士指出，鉴于土地问题的复杂性，真正实现农地入市的全面开放颇具难度。首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索。但不容置疑，接下来各地将继续开启大规模的土地改革试点。据《理财周刊》